Denunciar o arrendamento na Alemanha: prazo e carta-modelo

Forma: em papel, assinada à mão

• A denúncia (Kündigung) tem de ser feita por escrito (Schriftform) e assinada à mão. Um e-mail, fax, SMS, mensagem de WhatsApp ou carta digitalizada não chega — uma denúncia assim é nula, mesmo que o senhorio a tenha recebido.
• Se várias pessoas assinaram o contrato como inquilinos, todas têm de assinar a denúncia. Um inquilino sozinho não pode terminar o contrato por todos.
• Dirija a carta a todos os senhorios indicados no contrato. Se o contrato ou o senhorio indicar uma empresa de gestão (Hausverwaltung) como contacto, envie-a para lá; em caso de dúvida, envie-a também ao senhorio.
• Não tem de indicar motivo. Indique o apartamento, o contrato e a data em que quer que o arrendamento termine, e acrescente “ou na data mais próxima possível” para o caso de a sua data ser demasiado cedo.

Prazo de pré-aviso: três meses

Para os inquilinos, o pré-aviso legal num contrato sem prazo é, em regra, de pouco menos de três meses (§ 573c BGB) — independentemente de há quanto tempo vive no apartamento; uma cláusula com um prazo mais longo para o inquilino é nula. A regra: se a denúncia chegar ao senhorio até ao terceiro dia útil de um mês, esse mês conta, e o arrendamento termina no fim do mês seguinte ao próximo. Exemplo: se a denúncia chegar até quarta-feira, 4 de novembro de 2026, o arrendamento termina a 31 de janeiro de 2027; se chegar a 5 de novembro, só a 28 de fevereiro de 2027. Conta a data em que a carta chega, não a data em que a enviou.

Aqui o sábado conta como dia útil (Supremo Tribunal Federal, BGH, 2005); domingos e feriados não. Se o prazo se desloca quando o próprio terceiro dia útil é um sábado ainda não foi claramente decidido. Não deixe para a última hora: envie a denúncia de forma a chegar uns dias antes — idealmente no fim do mês anterior.

Provar que a denúncia chegou

• Einwurf-Einschreiben: os correios registam quando a carta foi depositada na caixa do correio do senhorio. Guarde o talão e verifique o estado da entrega online. Isto prova a entrega, não o conteúdo — por isso, de preferência, peça a alguém que o veja colocar a carta assinada no envelope.
• Entrega em mão com testemunha: uma pessoa que não é parte no contrato lê a carta, deposita-a na caixa do correio do senhorio (ou entrega-a) e anota a data, a hora e o local, com a sua assinatura. Também pode entregar a denúncia você mesmo e pedir uma confirmação de receção datada e assinada numa cópia.
• Guarde uma cópia assinada e todas as provas de entrega até a caução estar acertada. Uma carta depositada na caixa do correio ao fim da noite pode só contar como recebida no dia seguinte.

Prazo fixo, Kündigungsverzicht e Staffelmiete

Muitos contratos excluem a denúncia normal durante algum tempo (Kündigungsverzicht). Num contrato-tipo, isto só é válido, em regra, até quatro anos a contar da assinatura; até lá, normalmente só pode sair com o acordo do senhorio ou ao abrigo de um direito especial. Com renda escalonada (Staffelmiete), o direito de denúncia do inquilino também pode ficar excluído no máximo quatro anos a contar do acordo. Um verdadeiro contrato com prazo (Zeitmietvertrag) não pode ser terminado antecipadamente com denúncia normal; só é válido se o senhorio tiver indicado por escrito, ao assinar, um motivo legal, como uso próprio — caso contrário, conta como contrato sem prazo. Em caso de dúvida, mande verificar o contrato; veja também o que verificar num contrato de arrendamento.

O mito dos três inquilinos substitutos

Muita gente acredita que pode sair mais cedo se encontrar três inquilinos substitutos (Nachmieter). Não existe essa regra geral. O senhorio só tem de aceitar um substituto se o contrato o previr (Nachmieterklausel) ou, excecionalmente, se tiver um motivo sério — como uma mudança por trabalho ou uma doença — que pese claramente mais do que o interesse do senhorio, tipicamente quando ainda está vinculado por muito tempo. Mesmo assim, o senhorio pode rejeitar um candidato inadequado. Com o pré-aviso normal de três meses, em regra não há esse direito; mas pode sempre pedir ao senhorio um acordo de revogação antecipada (Aufhebungsvertrag) — faça-o por escrito.

Direitos especiais de denúncia

• Depois de um aumento de renda: se o senhorio exigir um aumento até à renda comparativa local ou depois de obras de modernização, pode denunciar até ao fim do segundo mês após receber o pedido; o arrendamento termina então no fim do mês seguinte ao próximo, e o aumento não produz efeito (§ 561 BGB).
• Antes de uma modernização: depois de receber o anúncio de modernização, pode denunciar até ao fim do mês seguinte, com efeito no fim do mês a seguir a esse (§ 555e BGB). Não se aplica a obras de pequena dimensão.
• Morte de um inquilino: os coinquilinos que ficam podem denunciar no prazo de um mês após saberem da morte; os herdeiros, se ninguém continuar o arrendamento, também no prazo de um mês — em ambos os casos com o pré-aviso legal de três meses (§§ 563a, 564 BGB).
• Subarrendamento recusado: se o senhorio recusar a autorização para subarrendar sem motivo relativo ao subarrendatário, poderá denunciar com o pré-aviso legal (§ 540 BGB).

Casas partilhadas e subarrendamentos

Numa casa partilhada (WG) em que todos os colegas assinaram o contrato principal, só todos em conjunto podem denunciar. Se uma pessoa quiser sair, a mudança de inquilino precisa do acordo do senhorio e dos restantes. Se vive como subarrendatário (Untermieter), denuncia perante o inquilino principal, não perante o proprietário — em regra também por escrito, com três meses de pré-aviso. Num quarto mobilado na casa onde vive o próprio inquilino principal, aplica-se muitas vezes um prazo mais curto: denúncia até ao dia 15 de um mês para o fim desse mês. Mais nos nossos guias sobre subarrendamento e WG ou apartamento próprio.

Carta-modelo de denúncia

Envie a denúncia em alemão. Preencha as partes entre parênteses retos, imprima a carta, peça a todos os inquilinos que a assinem à mão e guarde uma cópia. O texto entre aspas é a própria carta:

1. Remetente (nomes de todos os inquilinos e morada do apartamento): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Destinatário (todos os senhorios ou a empresa de gestão): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Local e data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Assunto: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Denúncia (numa data concreta ou na data mais próxima possível): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Pedido de confirmação: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Entrega da casa: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Caução e nova morada: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Despedida e assinaturas: „Mit freundlichen Grüßen“ — por baixo, as assinaturas manuscritas de todos os inquilinos.

Depois de denunciar

• Continue a pagar a renda até ao fim do arrendamento. Se o senhorio não confirmar a data de fim, volte a pedir por escrito.
• Combine uma data de entrega, devolva a casa vazia com todas as chaves e anote as leituras dos contadores. Como preparar a entrega e recuperar a caução: guia da caução.
• Depois da mudança, registe a nova morada no Bürgeramt ou no serviço de registo (Meldebehörde) da nova localidade no prazo de duas semanas (Ummeldung; se for para o estrangeiro, cancele o registo) e avise o banco, as seguradoras, a entidade patronal e os serviços públicos: mudar de morada.
• Cancele ou transfira os contratos ligados à casa: eletricidade, gás, internet. Veja as condições com tempo — alguns contratos têm prazos de pré-aviso próprios.

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