Quem é quem num subarrendamento
Num subarrendamento (Untermiete), o inquilino principal (Hauptmieter) arrenda-lhe um quarto ou o apartamento inteiro que ele próprio arrenda. Se for só por um período limitado — por exemplo enquanto o inquilino principal está no estrangeiro — fala-se muitas vezes de Zwischenmiete. Importante: o subarrendatário (Untermieter) assina contrato apenas com o inquilino principal, não com o proprietário. O inquilino principal continua responsável perante o senhorio pela renda e pelo apartamento.
Se quer subarrendar
- Qualquer subarrendamento precisa da autorização do senhorio (Untervermietungserlaubnis) — para um quarto, para o apartamento inteiro e até por poucas semanas. Peça por escrito e indique o nome do subarrendatário, as divisões e o período.
- Se depois de assinar o contrato surgiu um interesse legítimo (por exemplo uma mudança na situação familiar, razões financeiras ou um trabalho temporário noutra cidade), em regra pode exigir autorização para subarrendar parte do apartamento. O senhorio pode recusar por motivo importante — por exemplo por causa da pessoa do subarrendatário ou de sobrelotação.
- Se o subarrendamento só for aceitável para o senhorio com uma renda mais alta, ele pode fazer depender a autorização de um acréscimo razoável (Untermietzuschlag). A lei não fixa um valor.
- Se o senhorio recusar a autorização sem motivo importante relativo ao subarrendatário, pode denunciar antecipadamente o seu próprio contrato com o pré-aviso legal. Peça conselho a uma associação de inquilinos antes de o fazer.
Subarrendar sem autorização é arriscado: o senhorio pode fazer uma advertência (Abmahnung) e denunciar o contrato, em casos graves sem pré-aviso. No início de 2026, o Supremo Tribunal Federal (BGH) decidiu que um inquilino que subarrenda para obter lucro não tem direito a autorização, e confirmou a denúncia num caso desses em Berlim. Também responde pelos danos causados pelo seu subarrendatário.
Se é o subarrendatário: a sua posição
- Paga a renda e a caução ao inquilino principal, e todos os seus direitos são apenas contra ele. Peça para ver a autorização do senhorio para subarrendar.
- Se o arrendamento principal terminar, o senhorio pode exigir que também saia — mesmo que o seu contrato ainda esteja em vigor. Nesse caso, pode ter apenas direitos contra o inquilino principal.
- Se arrendar um quarto mobilado num apartamento onde vive o inquilino principal, ou um espaço apenas para uso temporário, a sua proteção contra a denúncia é muito mais fraca e os prazos de pré-aviso podem ser muito curtos.
- Se, pelo contrário, arrendar um apartamento só seu ou um quarto não mobilado a longo prazo, tem normalmente perante o inquilino principal os direitos habituais de um inquilino.
Renda: travão às rendas e espaços mobilados
O travão às rendas (Mietpreisbremse) só se aplica onde o estado federado o introduziu — em Berlim, por exemplo, em toda a cidade. Aí aplica-se normalmente também aos subarrendamentos: segundo o Berliner Mieterverein, o BGH confirmou-o em 2026. As exceções são espaços arrendados apenas para uso temporário e um quarto mobilado num apartamento onde vive o inquilino principal. É permitido um acréscimo razoável pelos móveis, mas não pode servir para contornar o travão. O Governo federal prepara novas regras para arrendamentos mobilados e de curta duração, por isso confirme a situação atual antes de assinar.
Contrato, caução e Anmeldung
- Assine um contrato escrito: as partes, que divisões usa sozinho e quais partilha, a renda e o que inclui, a caução, o prazo e o pré-aviso. Junte uma lista dos móveis e fotografias do estado da casa.
- A caução (Kaution) pode ser no máximo de três meses de renda líquida sem despesas. Pague por transferência bancária em vez de dinheiro, ou peça um recibo escrito.
- A declaração do senhorio (Wohnungsgeberbestätigung) para o registo é emitida por quem efetivamente lhe dá a casa — num subarrendamento, o inquilino principal. Tem de lha entregar no prazo de duas semanas após a mudança, e também tem de se registar no prazo de duas semanas. Veja o nosso guia sobre a Anmeldung.
- Emitir uma declaração destas para pessoas que lá não vivem é proibido e pode dar uma coima elevada. Nunca compre uma “morada para registo”.
Alojamento de férias e de curta duração
Arrendar o seu apartamento a turistas ou por poucas noites não é um subarrendamento normal. Muitas cidades e estados federados têm regras próprias contra o desvio de habitação (Zweckentfremdungsverbot), por isso pergunte antes à sua cidade se precisa de licença ou de registo. Em Berlim, para este tipo de arrendamento, mesmo da sua habitação principal, precisa normalmente de uma licença ou de um registo na junta de distrito (Bezirksamt), e as infrações podem dar coimas elevadas; os pormenores estão em berlin.de. Em qualquer caso, precisa da autorização do seu senhorio.
Como detetar burlas
- Não pague renda nem caução antes de ver o espaço e de assinar o contrato.
- Desconfie se o “proprietário está no estrangeiro” e quer enviar as chaves pelo correio ou por um suposto serviço de depósito depois de pagar.
- Ofertas suspeitamente baratas em zonas centrais, pressão de tempo e pedidos de pagamento por serviços de transferência de dinheiro são sinais de alerta típicos.
- Não envie cópia do passaporte nem de outros documentos antes de ter a certeza de que a oferta é real.
- Confirme que a pessoa vive mesmo no apartamento e o arrenda: peça para ver o contrato de arrendamento dela e a autorização para subarrendar.
Ainda não sabe o que lhe convém mais? Leia o nosso guia quarto numa WG ou apartamento próprio. No Flat-Radar pode criar um pedido de casa gratuito: os senhorios veem-no e os novos anúncios adequados chegam-lhe por e-mail.