Como deve ser guardada a caução
Por lei, o senhorio tem de manter uma caução em dinheiro (Kaution) separada do seu próprio património — numa conta bancária à taxa de juro habitual para poupanças com pré-aviso de três meses, ou noutra forma combinada consigo. Os juros pertencem-lhe a si e aumentam a caução. Isto também protege o seu dinheiro se o senhorio entrar em insolvência. Pode pedir ao senhorio que lhe mostre onde está a caução. Uma conta-caução em seu nome, dada em penhor ao senhorio (Mietkautionskonto), é particularmente transparente.
A saída: a entrega da casa
- Devolva a casa a tempo quando o arrendamento terminar, completamente vazia, incluindo a arrecadação, e entregue todas as chaves. Peça confirmação escrita das chaves devolvidas.
- Combine uma data de entrega com o senhorio e, se possível, leve uma testemunha. Só assine o auto de entrega (Übergabeprotokoll) se estiver correto; anote aquilo com que não concorda.
- Tire fotografias datadas de cada divisão e de cada contador. Registe as leituras dos contadores (eletricidade, água, aquecimento) no auto e comunique-as aos seus fornecedores de eletricidade e gás.
- Se uma cláusula válida do seu contrato o obrigar a fazer pequenas obras de pintura e conservação (Schönheitsreparaturen), faça-as bem antes da entrega. Caso contrário, normalmente basta deixar a casa varrida (besenrein) e tapar os buracos das buchas.
- Dê ao senhorio, por escrito, a sua nova morada e os seus dados bancários.
Quanto tempo pode o senhorio demorar
O senhorio não tem de devolver a caução no dia em que sai: tem um prazo razoável para verificar se ainda tem créditos contra si. Os tribunais consideram muitas vezes razoável até cerca de seis meses, e mais em casos especiais. Se ainda faltar um acerto das despesas (Nebenkostenabrechnung) e for provável um pagamento adicional, o senhorio pode reter até lá uma parte razoável da caução — mas não a caução toda. O acerto em si tem de lhe chegar no prazo de 12 meses após o fim do período de faturação; veja o nosso guia sobre o acerto das despesas.
O que pode ser descontado — e o que não pode
- Pode ser descontado: renda por pagar, um pagamento adicional do acerto das despesas e danos que causou para além do uso normal — por exemplo queimaduras, azulejos partidos ou manchas na alcatifa.
- Também o custo das pequenas obras de conservação — mas só se uma cláusula válida o obrigar a fazê-las e não as tiver feito apesar de um prazo fixado pelo senhorio.
- Não pode ser descontado: o desgaste normal do dia a dia, como uma alcatifa gasta. O uso normal já é pago com a renda.
- O senhorio tem de indicar e calcular os seus créditos e só pode reter o necessário para os cobrir. Por objetos danificados que já eram velhos, normalmente não tem de pagar o preço total de um novo.
Não “consuma” a caução: em regra, não pode simplesmente deixar de pagar as rendas dos últimos meses e dizer ao senhorio que fique com a caução. A renda não paga continua a ser renda em atraso.
Como pedir a devolução da caução
- Se algumas semanas depois da entrega não tiver notícias, escreva ao senhorio — de preferência por carta registada ou de outra forma que possa provar — e peça-lhe que acerte e pague a caução até uma data concreta, por exemplo no prazo de duas semanas.
- Indique o apartamento, o valor e a data de pagamento da caução e a sua conta bancária. Peça a caução mais os juros e um extrato da conta-caução.
- Se o senhorio descontar dinheiro, peça uma discriminação detalhada com faturas ou orçamentos. Conteste por escrito os descontos que considere injustificados.
- Se a caução estiver numa conta em seu nome dada em penhor ao senhorio, peça ao senhorio que liberte o penhor para que o banco lhe pague o dinheiro.
Se o senhorio não pagar
Peça conselho a uma associação de inquilinos (Mieterverein), ao aconselhamento gratuito para inquilinos que muitas cidades e bairros oferecem (em Berlim, as juntas de distrito; pergunte na câmara municipal o que existe onde vive) ou a um advogado; com rendimentos baixos, pode pedir apoio para aconselhamento jurídico (Beratungshilfe) no tribunal local (Amtsgericht) da sua área de residência. Os litígios de arrendamento são julgados pelo Amtsgericht da área onde fica o apartamento, e aí não precisa de advogado. Se o senhorio não reagir de todo, pode recorrer a um procedimento de injunção (Mahnverfahren): é tratado por tribunais centrais de injunção (Mahngerichte) em cada estado federado — para quem vive em Berlim ou Brandemburgo, o Amtsgericht Wedding — e o requerimento pode ser preparado para toda a Alemanha em online-mahnantrag.de. Se o senhorio se opuser, o caso pode seguir como ação judicial normal.
Prazos: o seu direito à devolução da caução prescreve (Verjährung) ao fim de três anos, contados a partir do fim do ano em que se venceu — ou seja, depois do prazo de verificação do senhorio. Os créditos do senhorio por danos na casa prescrevem seis meses depois de a ter devolvido, mas em regra o senhorio pode ainda assim compensá-los com a caução mais tarde. Portanto, estes seis meses não são um prazo para devolver a caução.
Quando o prédio é vendido
Se o senhorio vender o apartamento ou o prédio, o comprador assume a obrigação de devolver a caução — mesmo que o vendedor nunca lhe tenha passado o dinheiro. Se, no fim do arrendamento, não conseguir recuperar a caução junto do comprador, o senhorio anterior continua responsável. Guarde o comprovativo do pagamento da caução durante todo o arrendamento.
Alternativas à caução em dinheiro
Alguns senhorios aceitam, em vez de dinheiro, uma garantia de um banco ou de uma seguradora (Mietkautionsbürgschaft, muitas vezes chamada Kautionsversicherung). Mantém as suas poupanças, mas paga uma taxa anual que não recupera; se o senhorio fizer uma reclamação, o fornecedor paga e depois exige-lhe o dinheiro a si. O senhorio não é obrigado a aceitar esta garantia, e todas as garantias juntas não podem ultrapassar três meses de Kaltmiete.
Se o Jobcenter lhe emprestou a caução, a parte do empréstimo que ainda não pagou vence assim que o senhorio devolver a caução. Verifique a sua decisão (Bescheid) e informe o Jobcenter.
Já a pensar na próxima mudança? Antes de assinar, leia o que verificar num contrato de arrendamento e, se procura em Berlim, como encontrar apartamento em Berlim. No Flat-Radar pode criar um pedido de casa gratuito: os senhorios veem-no e os novos anúncios adequados chegam-lhe por e-mail.