1. Defina o seu orçamento
Os anúncios alemães mostram normalmente dois valores. A Kaltmiete (renda sem despesas) é a renda do apartamento em si. A Warmmiete (renda com despesas) inclui também os adiantamentos das despesas de funcionamento (Nebenkosten) e normalmente o aquecimento. A eletricidade e a internet pagam-se em geral à parte.
Conte também com custos únicos: a caução (Kaution), a mudança, os móveis e eventualmente uma cozinha — nem todos os apartamentos têm cozinha equipada (Einbauküche).
Muitos senhorios esperam que a Warmmiete não ultrapasse cerca de um terço do rendimento líquido do agregado.
2. Prepare os seus documentos
Os bons apartamentos recebem dezenas de pedidos em poucas horas e os senhorios escolhem muitas vezes entre as primeiras candidaturas completas. Prepare os documentos em PDF com antecedência:
- o formulário de autodeclaração do inquilino (Mieterselbstauskunft) — normalmente fornecido pelo senhorio ou pelo mediador;
- o passaporte ou cartão de identidade e, se for o caso, a autorização de residência — apenas para mostrar: não tem de entregar cópia (ver a nossa checklist para visitas);
- comprovativos de rendimento dos últimos três meses: recibos de vencimento, declaração da entidade patronal ou decisão de prestações;
- um relatório de crédito — veja o nosso guia sobre a Schufa;
- uma declaração de inexistência de rendas em dívida (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) do senhorio anterior, se a tiver;
- uma breve carta de apresentação: quem vai viver no apartamento, o que faz e porque será um inquilino de confiança.
Envie cópias dos seus documentos só depois da visita e só a um senhorio ou mediador que tenha verificado. Marque cada cópia com “Apenas para candidatura ao arrendamento” e acrescente a data.
3. Onde procurar
- Flat-Radar: o catálogo de anúncios com filtros por cidade, bairro e número de divisões. Também pode criar um pedido de casa: os senhorios veem-no e os novos anúncios adequados chegam-lhe por e-mail.
- Empresas públicas de habitação: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND e WBM. Publicam as vagas nos seus sites e no portal comum inberlinwohnen.de. Muitos dos seus apartamentos exigem WBS.
- Cooperativas de habitação (Genossenschaften): as rendas costumam ser mais baixas, mas tem de comprar quotas da cooperativa e as listas de espera podem ser longas.
- Grandes portais e grupos: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, grupos de bairro nas redes sociais e, para quartos, WG-Gesucht. Atenção às burlas.
- Contactos pessoais: diga a colegas, amigos e vizinhos que anda à procura — muitos apartamentos passam de mão em mão sem anúncio.
4. Visita e contrato
Chegue à visita a horas e com os documentos prontos. Pergunte pelas despesas de funcionamento e de aquecimento, pelo tipo de aquecimento e pelo certificado energético (Energieausweis) — o senhorio tem de o mostrar, o mais tardar, na visita.
Antes de assinar, leia o contrato com atenção: renda e adiantamentos, data de início, prazo fixo (befristet), renda escalonada ou indexada (Staffelmiete, Indexmiete). Em caso de dúvida, peça a uma associação de inquilinos (Mieterverein) que o verifique; muitos bairros de Berlim oferecem também aconselhamento gratuito a inquilinos.
5. Caução, comissão do mediador e travão às rendas
- Caução (Kaution): no máximo três meses de Kaltmiete. Pode pagá-la em três prestações mensais iguais; a primeira vence no início do arrendamento.
- Comissão do mediador (Maklerprovision): paga quem contrata o mediador. Se foi o senhorio a contratá-lo, não paga comissão.
- Travão às rendas (Mietpreisbremse): em Berlim vigora até ao fim de 2029. Na maioria dos apartamentos, a renda no início de um novo arrendamento pode ser no máximo 10% acima da renda de referência local (Mietspiegel). As exceções incluem construções novas arrendadas pela primeira vez depois de 1 de outubro de 2014 e apartamentos profundamente renovados.
6. Se o Jobcenter ou a segurança social paga a sua renda
Antes de assinar, mostre a proposta de arrendamento ao Jobcenter ou ao serviço de ação social (Sozialamt) e obtenha uma aprovação escrita (Zusicherung). Sem ela, o serviço pode pagar apenas parte da renda. A caução é muitas vezes concedida como empréstimo.
7. A mudança
- Faça a entrega da casa com o senhorio e assine um auto de entrega (Übergabeprotokoll): leituras dos contadores, chaves e danos existentes, com fotografias.
- Registe a sua morada no prazo de duas semanas — veja o nosso guia sobre a Anmeldung.
- Faça os contratos de eletricidade e internet.
Como reconhecer uma burla
- A renda está muito abaixo do mercado e o “proprietário” está no estrangeiro e quer enviar as chaves pelo correio.
- Pedem-lhe que pague caução, renda ou uma “taxa de reserva” antes da visita ou antes de assinar.
- Pedem-lhe que pague por serviços de transferência de dinheiro, vales ou links para “serviços de reserva” desconhecidos.
- Pressionam-no a decidir de imediato ou a enviar cópias dos seus documentos a desconhecidos.
Nunca transfira dinheiro antes de ver o apartamento pessoalmente e de assinar o contrato. No Flat-Radar, denuncie anúncios suspeitos com o botão “Denunciar” na página do anúncio.
Procura fora de Berlim?
Os passos deste guia valem para toda a Alemanha: orçamento, documentos, visita, contrato, caução e registo da morada no prazo de duas semanas após a mudança são iguais em todo o lado. O que muda de sítio para sítio: o Mietpreisbremse só se aplica nas zonas definidas pelo estado federado, as empresas de habitação e as cooperativas locais são outras, e cada Jobcenter define os seus próprios limites de renda. Veja os anúncios da sua cidade no catálogo do Flat-Radar e pergunte na câmara municipal por aconselhamento gratuito a inquilinos perto de si.