O que é a Nebenkostenabrechnung?
Na maioria dos arrendamentos, paga mensalmente, além da Kaltmiete, adiantamentos (Vorauszahlungen) para as despesas de funcionamento (Betriebskosten, muitas vezes chamadas Nebenkosten). Uma vez por ano, o senhorio acerta-os com os custos reais na Betriebskostenabrechnung, normalmente chamada Nebenkostenabrechnung; o aquecimento e a água quente vêm muitas vezes num acerto separado (Heizkostenabrechnung). O resultado é um pagamento adicional (Nachzahlung) ou um saldo a seu favor (Guthaben).
Só podem ser cobradas as despesas previstas no Regulamento das Despesas de Funcionamento (Betriebskostenverordnung, BetrKV) que o seu contrato lhe atribui, no montante efetivamente gasto; o senhorio tem de as manter económicas. As “outras despesas de funcionamento” (sonstige Betriebskosten) só contam se o contrato as indicar. Itens típicos:
- imposto predial (Grundsteuer);
- abastecimento de água e saneamento;
- aquecimento e água quente;
- limpeza da rua, recolha de lixo e controlo de pragas;
- elevador, limpeza do prédio, manutenção do jardim e iluminação das zonas comuns;
- limpeza da chaminé, seguro do edifício e porteiro/zelador (Hauswart).
O que não pode ser cobrado
- administração: gestão do imóvel, comissões bancárias, portes de correio;
- reparações e manutenção, por exemplo do elevador ou do aquecimento; só podem ser cobradas as revisões regulares e as inspeções de segurança;
- fundos de reserva para conservação (Instandhaltungsrücklage), que aparecem quando o senhorio repassa o acerto do condomínio (Hausgeldabrechnung);
- a parte dos apartamentos vazios: em regra, é suportada pelo senhorio;
- o aluguer de detetores de fumo;
- taxas de televisão por cabo desde 1 de julho de 2024.
Prazos
- O período de faturação pode ter no máximo 12 meses; não tem de coincidir com o ano civil.
- O acerto tem de lhe chegar no prazo de 12 meses após o fim do período: para 2025, até 31 de dezembro de 2026.
- Se chegar mais tarde, o senhorio já não pode exigir pagamento adicional, a menos que o atraso não seja culpa dele. Continua a receber qualquer saldo a seu favor.
- Pode reclamar até 12 meses depois de receber o acerto; depois disso, em regra, já não.
O que um acerto correto tem de mostrar
- o período de faturação e, se entrou ou saiu durante esse período, o seu período de utilização;
- o custo total de cada tipo de despesa;
- a chave de repartição, como área, pessoas ou consumo, explicada se necessário;
- o cálculo da sua parte;
- a dedução dos adiantamentos que efetivamente pagou.
Aquecimento, água quente e custos de CO2
- Se um sistema de aquecimento abastece vários apartamentos, 50–70% dos custos de aquecimento e água quente têm de ser repartidos pelo consumo medido, e o resto normalmente pela área (Heizkostenverordnung).
- Se estes custos não forem faturados pelo consumo quando deviam, pode reduzir a sua parte em 15%.
- Onde os contadores podem ser lidos à distância, tem direito a informação mensal de consumo; em regra, todos os aparelhos têm de ser de leitura remota até ao fim de 2026. Se esta informação faltar, pode reduzir a sua parte em 3%.
Desde 2023, os custos de CO2 do aquecimento a gás, gasóleo e outros combustíveis fósseis são repartidos entre senhorio e inquilino em dez escalões, consoante as emissões de CO2 do edifício por metro quadrado e por ano: em edifícios muito eficientes (menos de 12 kg) o inquilino paga tudo, nos menos eficientes (52 kg ou mais) apenas 5%. O acerto do aquecimento tem de mostrar a repartição; se não mostrar, pode reduzir os seus custos de aquecimento em 3%. Se compra você mesmo o gás para a caldeira própria do apartamento (Gasetagenheizung), reclame a parte do senhorio em forma de texto, por exemplo por e-mail, no prazo de 12 meses após a fatura do seu fornecedor. Para sistemas de aquecimento a gás e gasóleo instalados desde o fim de julho de 2026, aplica-se a partir de 2028 uma repartição de 50/50.
Consultar comprovativos e reclamar
- Verifique o acerto logo que chegue e compare-o com o do ano anterior. Se faltar algum dos pontos acima, o acerto tem um defeito formal: o pagamento adicional só é devido depois de o senhorio o corrigir.
- Se algo não for claro, peça por escrito para consultar os comprovativos (Belegeinsicht), como faturas, contratos e leituras de contadores. É um direito seu. Normalmente faz-se no escritório do senhorio ou da empresa de gestão; pode fotografar os documentos, e o senhorio também os pode disponibilizar em formato eletrónico.
- Envie as reclamações por escrito e indique os pontos concretos: de preferência em 30 dias, o mais tardar 12 meses depois de receber o acerto. Guarde a prova de envio.
- Enquanto o senhorio não lhe permitir consultar os comprovativos, pode em regra reter o pagamento adicional; diga-o expressamente. Se só um item for contestado, pague o resto. Se pagar antes de verificar, escreva “unter Vorbehalt” (com reserva).
Pagamento adicional, saldo a favor e novos adiantamentos
- Pagamento adicional: se o acerto estiver correto, pague-o, em regra no prazo de 30 dias após a receção. Se for difícil, peça cedo um pagamento em prestações; o senhorio não é obrigado a aceitar.
- Saldo a favor: vence quando recebe o acerto. Se não for pago ao fim de cerca de 30 dias, normalmente pode descontá-lo numa renda posterior; alguns contratos exigem um aviso com um mês de antecedência.
- Adiantamentos: depois de cada acerto, tanto você como o senhorio podem ajustá-los a um nível adequado através de uma declaração em forma de texto, por exemplo baixando-os depois de um saldo a favor elevado.
- Jobcenter: se ele paga as suas despesas de habitação, envie-lhe o acerto de imediato. Decide se cobre o pagamento adicional, e um saldo a favor reduz os pagamentos seguintes; ver renda e Jobcenter.
- Saída da casa: se se esperar um pagamento adicional, o senhorio pode reter uma parte razoável da caução até ao acerto final; ver recuperar a caução.
Erros comuns a procurar
- área, número de pessoas ou período de utilização errados;
- adiantamentos em falta ou inferiores ao que efetivamente pagou;
- custos de outro período de faturação;
- itens que não podem ser cobrados ou não constam do seu contrato;
- custos do porteiro/zelador que incluem reparações ou administração;
- aquecimento não repartido pelo consumo, ou repartição do CO2 em falta;
- grandes aumentos face ao ano anterior sem explicação.
Para se orientar, compare o seu acerto com o do ano anterior e com as médias nacionais publicadas pela associação alemã de inquilinos, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); em Berlim, também com a Berliner Betriebskostenübersicht, uma tabela de valores médios de Berlim em berlin.de. Estas tabelas não são vinculativas, mas mostram que itens são invulgarmente altos.
Onde obter ajuda
As associações de inquilinos (Mietervereine), que existem em muitas cidades — em Berlim, por exemplo, o Berliner Mieterverein — verificam os acertos dos seus membros mediante uma quota mensal. Algumas cidades e municípios oferecem aconselhamento gratuito a inquilinos (Mieterberatung) — pergunte na câmara municipal; em Berlim, muitos bairros oferecem-no, veja as páginas do seu bairro em berlin.de. A Verbraucherzentrale (centro de defesa do consumidor) também pode ajudar e, com rendimentos baixos, pode pedir no tribunal local (Amtsgericht) apoio para os custos de aconselhamento jurídico (Beratungshilfe). As despesas que paga estão definidas no seu contrato: ver como verificar um contrato de arrendamento. Se as suas despesas de habitação forem demasiado altas para o seu rendimento, veja se pode receber Wohngeld, o subsídio de habitação.