Antes de assinar
A maioria dos senhorios usa um contrato-tipo pré-impresso (Formularmietvertrag). As cláusulas que o prejudicam de forma desproporcionada ou violam regras imperativas de proteção do inquilino são nulas — o resto do contrato mantém-se e aplicam-se em vez delas as regras legais. Mesmo assim, esclareça as dúvidas antes de assinar, leia todos os anexos, como o regulamento do prédio (Hausordnung), e guarde uma cópia assinada pelas duas partes. Comece pelo básico:
- Tipo de contrato: para um apartamento onde vive, deve ser um contrato de arrendamento habitacional (Wohnraummietvertrag). Cuidado com contratos “comerciais” ou “parcialmente comerciais” — grande parte da proteção do inquilino pode não se lhes aplicar.
- Partes: o nome completo e a morada do senhorio — precisa deles para cartas, comunicações de defeitos e a denúncia. Todos os que assinam passam a ser inquilinos, com plenos direitos e responsabilidade total pela renda.
- O apartamento: morada, andar e posição (por exemplo, “2.º andar esquerdo”), as divisões e a área habitável (Wohnfläche). Se o apartamento for mais de 10% mais pequeno do que o indicado, isso conta como defeito e normalmente a renda pode ser reduzida.
- Extras: uma arrecadação na cave, sótão, lugar de estacionamento ou garagem devem constar do contrato — caso contrário, pode não ter direito a usá-los.
- Data de início e promessas: quando começa o arrendamento e quando recebe as chaves. Qualquer obra que o senhorio tenha prometido, como reparar defeitos, deve ficar escrita no contrato.
Sem prazo ou com prazo fixo?
O caso normal é um contrato sem prazo (unbefristet). O senhorio só o pode denunciar por um motivo reconhecido por lei — por exemplo, se precisar do apartamento para si ou para a família (Eigenbedarf). Um contrato com prazo (Zeitmietvertrag) só é válido se o senhorio lhe indicar o motivo por escrito ao assinar: por exemplo, que depois quer viver lá ou fazer obras profundas. Sem esse motivo, o contrato conta como sem prazo.
Muitos contratos excluem a denúncia normal durante um certo tempo (Kündigungsverzicht). Num contrato-tipo, os tribunais aceitam isto no máximo durante quatro anos a contar da assinatura; uma renúncia que só vincula o inquilino é, em regra, válida apenas com renda escalonada (Staffelmiete). O seu pré-aviso como inquilino é de três meses: a denúncia tem de ser por escrito, com assinatura sua (um e-mail ou mensagem não chega), e chegar ao senhorio até ao terceiro dia útil de um mês — por exemplo, até ao terceiro dia útil de março para o arrendamento terminar a 31 de maio. Não tem de indicar motivo.
Renda e despesas
- Kaltmiete (renda sem despesas): a renda do apartamento em si. A isto somam-se adiantamentos (Vorauszahlungen) para despesas de funcionamento (Betriebskosten) e para aquecimento e água quente. São acertados uma vez por ano, por isso paga a diferença ou recebe dinheiro de volta; com um valor fixo (Pauschale), não há acerto.
- Peça para ver o último acerto das despesas: adiantamentos demasiado baixos levam mais tarde a grandes pagamentos adicionais. Mais no nosso guia sobre o acerto das despesas.
- Staffelmiete (renda escalonada): os aumentos futuros já ficam fixados no contrato em euros, no máximo uma vez por ano. Enquanto vigora, ficam excluídos outros aumentos — até à renda comparativa local ou após modernização.
- Indexmiete (renda indexada): a renda acompanha o índice de preços no consumidor, no máximo uma vez por ano e só depois de uma comunicação escrita do senhorio (basta um e-mail). Ficam excluídos aumentos até à renda comparativa local, e aumentos após modernização só são possíveis em casos excecionais. Com inflação alta, as rendas indexadas podem subir depressa; o Governo federal prevê limitar estes aumentos — veja se já se aplicam novas regras.
Mietpreisbremse: a renda é permitida?
O travão às rendas (Mietpreisbremse) não se aplica em toda a Alemanha, só em zonas com mercado habitacional apertado definidas pelo governo do estado federado — veja se a sua localidade está na lista. Em Berlim, aplica-se em toda a cidade até ao fim de 2029. Onde se aplica, a renda no início de um novo arrendamento pode, em regra, ser no máximo 10% acima da renda comparativa local (ortsübliche Vergleichsmiete). Muitas vezes pode estimá-la com o índice de rendas da sua cidade (Mietspiegel); em Berlim, a calculadora online do Berliner Mietspiegel está em mietspiegel.berlin.de. As exceções incluem apartamentos usados e arrendados pela primeira vez depois de 1 de outubro de 2014, o primeiro arrendamento após uma modernização profunda e uma renda mais alta que já era paga pelo inquilino anterior. Se o senhorio invocar uma destas exceções, tem de lho dizer antes de assinar.
Pode assinar primeiro e verificar depois. Se a renda for demasiado alta, conteste-a numa carta ou e-mail ao senhorio (Rüge). Se o fizer nos 30 meses seguintes ao início do arrendamento, pode em regra reaver o excesso de renda desde o primeiro mês. Peça aconselhamento antes de enviar a contestação.
Caução e pagamentos únicos
A caução (Kaution) pode ser no máximo de três meses de Kaltmiete, sem os adiantamentos. Pode pagá-la em três prestações mensais iguais; a primeira vence no início do arrendamento, não na assinatura. O senhorio tem de a manter separada do seu próprio dinheiro e com juros, e os juros pertencem-lhe a si. Um pagamento só pela saída do inquilino anterior (Abstandszahlung) não é permitido; comprar-lhe móveis é, desde que o preço não seja manifestamente excessivo. Como recuperar a caução mais tarde: recuperar a caução.
Reparações, animais e subarrendamento
- Schönheitsreparaturen (pequenas obras de pintura e conservação, como pintar paredes, tetos, radiadores e portas): por lei, cabem ao senhorio, mas os contratos passam-nas muitas vezes para o inquilino. Estas cláusulas são frequentemente nulas — por exemplo, se entrar num apartamento por renovar sem compensação adequada, ou se o contrato fixar prazos rígidos ou exigir uma renovação final independentemente de quando pintou pela última vez. Fotografe o estado da casa quando entrar.
- Kleinreparaturen (pequenas reparações): uma cláusula pode obrigá-lo a pagar pequenas reparações de coisas que usa com frequência, como torneiras, interruptores ou puxadores. Em regra, só é válida com um limite por reparação (os tribunais aceitam muitas vezes cerca de 100 €, alguns até cerca de 120 €) e um limite anual (muitas vezes 6–8% da renda anual). Só paga — é o senhorio quem trata da reparação; se uma fatura ultrapassar o limite, o senhorio paga-a toda.
- Animais de estimação: animais pequenos como hamsters, periquitos ou peixes são em geral permitidos. Uma cláusula-tipo que proíba todos os cães e gatos é nula; o senhorio tem de avaliar cada caso. Pergunte antes de ter um cão ou um gato e obtenha a autorização por escrito.
- Subarrendamento (Untervermietung): precisa da autorização do senhorio. Se mais tarde tiver um motivo legítimo — por exemplo, quer partilhar custos ou o seu companheiro vem viver consigo — normalmente pode exigir autorização para parte do apartamento. O cônjuge e os filhos podem mudar-se sem autorização.
- Regulamento do prédio (Hausordnung): veja as horas de silêncio e se tem de limpar a escada ou retirar a neve você mesmo, ou se é uma empresa que o faz e os custos entram nas despesas de funcionamento.
Apartamentos mobilados e “Wohnen auf Zeit”
O Mietpreisbremse também se aplica a apartamentos mobilados: o senhorio pode acrescentar um suplemento razoável pelos móveis, e pode perguntar como foi calculado. No entanto, nem o travão às rendas nem a proteção habitual contra a denúncia se aplicam se um apartamento for arrendado apenas para uso temporário. Segundo a jurisprudência, isto exige em regra uma necessidade especial de curta duração da sua parte, como um projeto ou um estágio; chamar simplesmente “Wohnen auf Zeit” (habitação temporária) a um contrato não chega. Estão previstas novas regras federais para arrendamentos mobilados e de curta duração. Em caso de dúvida, mande verificar um contrato destes antes de assinar.
A entrada na casa e onde obter ajuda
No dia da entrada, percorra o apartamento com o senhorio e assine um auto de entrega (Übergabeprotokoll): danos existentes, leituras dos contadores e chaves, com fotografias datadas. Protege-o mais tarde, quando quiser a caução de volta. Peça ao senhorio a declaração de que precisa para a sua Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). A nossa checklist para visitas ajuda-o a detetar defeitos antes de assinar.
Se tiver dúvidas, mande verificar o contrato antes de assinar. As associações de inquilinos (Mieterverein) aconselham os seus membros mediante uma quota anual; a cobertura de custos jurídicos muitas vezes só se aplica após um período de carência, por isso inscreva-se cedo. Muitas cidades e bairros oferecem também aconselhamento gratuito a inquilinos (Mieterberatung) — pergunte na câmara municipal; em Berlim, são os bairros que o oferecem, e os horários e moradas estão em berlin.de. Ainda à procura? Veja o catálogo do Flat-Radar, leia como encontrar apartamento em Berlim se procura lá, ou crie um pedido de casa no Flat-Radar.