Form: på papir, signert for hånd
- Oppsigelsen (Kündigung) må være skriftlig (Schriftform) og signert for hånd. En e-post, faks, SMS, WhatsApp-melding eller et skannet brev er ikke nok — en slik oppsigelse er ugyldig, selv om utleieren har mottatt den.
- Har flere personer signert kontrakten som leietakere, må alle signere oppsigelsen. Én leietaker alene kan ikke avslutte kontrakten for alle.
- Adresser brevet til alle utleiere som står i kontrakten. Oppgir kontrakten eller utleieren et eiendomsforvaltningsselskap (Hausverwaltung) som kontakt, send den dit; er du i tvil, send den også til utleieren.
- Du trenger ikke oppgi grunn. Oppgi leiligheten, kontrakten og datoen du vil at leieforholdet skal slutte, og legg til «eller til nærmeste mulige tidspunkt» i tilfelle datoen din er for tidlig.
Oppsigelsestid: tre måneder
For leietakere er den lovbestemte oppsigelsestiden for en tidsubestemt kontrakt som regel i underkant av tre måneder (§ 573c BGB) — uansett hvor lenge du har bodd i leiligheten; en klausul med lengre frist for leietakere er ugyldig. Regelen: når oppsigelsen når utleieren innen den tredje virkedagen i en måned, teller den måneden med, og leieforholdet slutter ved utgangen av den nest neste måneden. Eksempel: kommer oppsigelsen fram innen onsdag 4. november 2026, slutter leieforholdet 31. januar 2027; kommer den fram 5. november, først 28. februar 2027. Det som teller, er når brevet kommer fram, ikke når du postet det.
Lørdag regnes her som virkedag (den føderale høyesterett, BGH, 2005); søndager og helligdager gjør det ikke. Om fristen forskyves når den tredje virkedagen selv er en lørdag, er ikke klart avgjort. Ikke vent til siste liten: send oppsigelsen slik at den kommer fram noen dager tidligere — helst i slutten av måneden før.
Bevis på at oppsigelsen kom fram
- Einwurf-Einschreiben: posten registrerer når brevet ble lagt i utleierens postkasse. Ta vare på kvitteringen og sjekk leveringsstatusen på nett. Dette beviser leveringen, ikke innholdet — så la helst noen se på at du legger det signerte brevet i konvolutten.
- Personlig levering med vitne: en person som ikke er part i kontrakten, leser brevet, legger det i utleierens postkasse (eller leverer det) og noterer dato, klokkeslett og sted med sin underskrift. Du kan også levere oppsigelsen selv og be om en datert, signert mottaksbekreftelse på en kopi.
- Ta vare på en signert kopi og all dokumentasjon på leveringen til depositumet er gjort opp. Et brev som legges i postkassen sent på kvelden, regnes kanskje først som mottatt neste dag.
Tidsbestemt kontrakt, Kündigungsverzicht og Staffelmiete
Mange kontrakter utelukker ordinær oppsigelse i en periode (Kündigungsverzicht). I en standardkontrakt er dette som regel bare gyldig i opptil fire år fra signering; frem til da kan du vanligvis bare flytte med utleierens samtykke eller etter en særskilt rett. Ved trappetrinnsleie (Staffelmiete) kan leietakerens oppsigelsesrett også utelukkes i høyst fire år fra avtalen. En ekte tidsbestemt kontrakt (Zeitmietvertrag) kan ikke avsluttes tidligere med ordinær oppsigelse; den er bare gyldig hvis utleieren skriftlig oppga en lovlig grunn ved signering, for eksempel eget behov — ellers regnes den som tidsubestemt. Er du i tvil, få kontrakten sjekket; se også hva du bør sjekke i en leiekontrakt.
Myten om tre nye leietakere
Mange tror at de kan flytte tidligere hvis de finner tre nye leietakere (Nachmieter). Det finnes ingen slik generell regel. Utleieren må bare godta en ny leietaker hvis kontrakten åpner for det (Nachmieterklausel) eller, i unntakstilfeller, hvis du har en tungtveiende grunn — som flytting på grunn av jobb eller sykdom — som klart veier tyngre enn utleierens interesse, typisk når du fortsatt er bundet lenge. Selv da kan utleieren avvise en uegnet kandidat. Med den vanlige tremånedersfristen finnes det som regel ikke noe slikt krav; men du kan alltid be utleieren om en avtale om tidligere avslutning (Aufhebungsvertrag) — få den skriftlig.
Særskilte oppsigelsesrettigheter
- Etter en leieøkning: krever utleieren en økning opp til den lokale sammenligningsleien eller etter modernisering, kan du si opp innen utgangen av den andre måneden etter at du mottok kravet; leieforholdet slutter da ved utgangen av den nest neste måneden, og økningen trer ikke i kraft (§ 561 BGB).
- Før modernisering: etter å ha mottatt varsel om modernisering kan du si opp innen utgangen av den påfølgende måneden, med virkning fra utgangen av måneden etter det (§ 555e BGB). Dette gjelder ikke for mindre arbeider.
- En leietakers død: gjenværende medleietakere kan si opp innen én måned etter at de fikk vite om dødsfallet; arvinger, hvis ingen viderefører leieforholdet, også innen én måned — i begge tilfeller med den lovbestemte tremånedersfristen (§§ 563a, 564 BGB).
- Fremleie nektet: nekter utleieren å tillate fremleie uten en grunn knyttet til fremleietakeren, kan du kanskje si opp med den lovbestemte fristen (§ 540 BGB).
Bofellesskap og fremleie
I et bofellesskap (WG) der alle beboerne har signert hovedkontrakten, kan bare alle sammen si opp. Vil én person flytte ut, krever et leietakerbytte samtykke fra utleieren og de andre. Bor du som fremleietaker (Untermieter), sier du opp overfor hovedleietakeren, ikke eieren — som regel også skriftlig med tre måneders frist. For et møblert rom i hovedleietakerens egen leilighet gjelder ofte en kortere frist: oppsigelse innen den 15. i en måned med virkning fra utgangen av samme måned. Mer i guidene våre om fremleie og bofellesskap eller egen leilighet.
Mal for oppsigelsesbrev
Send oppsigelsen på tysk. Fyll ut delene i hakeparentes, skriv ut brevet, la alle leietakere signere for hånd og ta vare på en kopi. Teksten i anførselstegn er selve brevet:
- Avsender (navn på alle leietakere og leilighetens adresse): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
- Mottaker (alle utleiere eller eiendomsforvaltningen): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
- Sted og dato: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
- Emnelinje: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
- Oppsigelse (til en fast dato eller nærmeste mulige tidspunkt): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Be om bekreftelse: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
- Overlevering: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
- Depositum og ny adresse: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
- Avslutning og underskrifter: „Mit freundlichen Grüßen“ — under det de håndskrevne underskriftene til alle leietakere.
Etter oppsigelsen
- Fortsett å betale leien til leieforholdet slutter. Bekrefter ikke utleieren sluttdatoen, spør igjen skriftlig.
- Avtal en overleveringsdato, lever leiligheten tømt med alle nøkler og noter målerstandene. Slik forbereder du overleveringen og får depositumet tilbake: guide om depositum.
- Etter flyttingen registrerer du den nye adressen på Bürgeramt eller folkeregisterkontoret (Meldebehörde) i den nye kommunen innen to uker (Ummeldung; flytter du til utlandet, melder du deg ut) og gir beskjed til bank, forsikringsselskaper, arbeidsgiver og myndigheter: endre adresse.
- Si opp eller flytt avtaler som er knyttet til leiligheten: strøm, gass, internett. Sjekk vilkårene tidlig — noen avtaler har egne oppsigelsesfrister.
Leter du etter neste bolig? Bla gjennom annonsene i Flat-Radar-katalogen, og søker du i Berlin, les hvordan du finner leilighet i Berlin. På Flat-Radar kan du opprette en gratis boligforespørsel: utleiere ser den, og nye annonser som passer, kommer til e-posten din.