1. Regn ut budsjettet ditt
Tyske annonser viser som regel to beløp. Kaltmiete (kaldleie) er leien for selve leiligheten. Warmmiete (varmleie) inkluderer også forskuddsbetalinger for driftskostnader (Nebenkosten) og som regel oppvarming. Strøm og internett betales stort sett separat.
Planlegg også for engangskostnader: depositumet (Kaution), flyttingen, møbler og eventuelt et kjøkken — ikke alle leiligheter har innredet kjøkken (Einbauküche).
Mange utleiere forventer at varmleien ikke er mer enn rundt en tredjedel av husstandens nettoinntekt.
2. Gjør klar dokumentene dine
Gode leiligheter får dusinvis av henvendelser i løpet av timer, og utleiere velger ofte blant de første komplette søknadene. Gjør klar dokumentene som PDF-er på forhånd:
- egenerklæringen for leietakere (Mieterselbstauskunft) — utleieren eller megleren gir deg den vanligvis;
- pass eller ID-kort og eventuelt oppholdstillatelse — bare for å vise fram: du trenger ikke levere en kopi (se sjekklisten vår for visning);
- inntektsdokumentasjon for de siste tre månedene: lønnsslipper, en arbeidsgivererklæring eller et vedtak om ytelser;
- en kredittrapport — se guiden vår om Schufa;
- en bekreftelse på at du ikke har leierestanser (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) fra den forrige utleieren, hvis du har en;
- et kort følgebrev: hvem som skal bo i leiligheten, hva du gjør og hvorfor du blir en pålitelig leietaker.
Send kopier av dokumentene dine først etter visningen og bare til en utleier eller megler du har sjekket. Merk hver kopi med «Kun for leiesøknad» og dato.
3. Hvor du kan lete
- Flat-Radar: annonsekatalogen med filtre for by, bydel og antall rom. Du kan også opprette en boligforespørsel: utleiere ser den, og nye annonser som passer, kommer til e-posten din.
- Statseide boligselskaper: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND og WBM. De publiserer ledige leiligheter på nettsidene sine og på fellesportalen inberlinwohnen.de. Mange av leilighetene deres krever WBS.
- Boligsamvirker (Genossenschaften): leien er ofte lavere, men du må kjøpe andeler, og ventelistene kan være lange.
- Store portaler og grupper: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, nabolagsgrupper på sosiale medier og, for rom, WG-Gesucht. Vær på vakt mot svindel der.
- Personlige kontakter: si til kolleger, venner og naboer at du leter — mange leiligheter blir gitt videre uten annonse.
4. Visning og kontrakt
Kom tidsnok til visningen med dokumentene klare. Spør om drifts- og oppvarmingskostnader, type oppvarming og energiattesten (Energieausweis) — utleieren må vise den senest på visningen.
Før du signerer, les kontrakten nøye: leie og forskuddsbetalinger, startdato, tidsbegrensning (befristet), trappetrinnsleie eller indeksregulert leie (Staffelmiete, Indexmiete). Er du i tvil, få den sjekket av en leieboerforening (Mieterverein); mange bydeler i Berlin tilbyr også gratis leieboerrådgivning.
5. Depositum, meglerhonorar og leieprisbremse
- Depositum (Kaution): høyst tre måneders kaldleie. Du kan betale det i tre like månedlige avdrag; det første forfaller når leieforholdet starter.
- Meglerhonorar (Maklerprovision): den som engasjerer megleren, betaler. Har utleieren engasjert megleren, betaler du ingen provisjon.
- Leieprisbremse (Mietpreisbremse): i Berlin gjelder den til utgangen av 2029. For de fleste leiligheter kan leien ved starten av et nytt leieforhold være høyst 10 % over den lokale referanseleien (Mietspiegel). Unntak gjelder blant annet nybygg som ble leid ut første gang etter 1. oktober 2014, og omfattende moderniserte leiligheter.
6. Hvis Jobcenter eller sosialkontoret betaler leien din
Før du signerer, vis leietilbudet til Jobcenter eller sosialkontoret (Sozialamt) og få skriftlig godkjenning (Zusicherung). Uten den dekker kontoret kanskje bare en del av leien. Depositumet innvilges ofte som lån.
7. Innflytting
- Gjennomfør overleveringen sammen med utleieren og signer en overleveringsprotokoll (Übergabeprotokoll): målerstander, nøkler og eksisterende skader, med bilder.
- Registrer adressen din innen to uker — se guiden vår om Anmeldung.
- Ordne avtaler for strøm og internett.
Slik gjenkjenner du svindel
- Leien er langt under markedsnivå, og «eieren» er i utlandet og vil sende nøklene i posten.
- Du blir bedt om å betale depositum, leie eller et «reservasjonsgebyr» før en visning eller før signering.
- Du blir bedt om å betale via pengeoverføringstjenester, gavekort eller lenker til ukjente «bookingtjenester».
- Du blir presset til å bestemme deg med en gang eller sende kopier av dokumentene dine til fremmede.
Overfør aldri penger før du har sett leiligheten selv og signert kontrakten. På Flat-Radar melder du mistenkelige annonser med knappen «Rapporter» på annonsesiden.
Leter du utenfor Berlin?
Stegene i denne guiden fungerer i hele Tyskland: budsjett, dokumenter, visning, kontrakt, depositum og registrering av adressen innen to uker etter innflytting er likt overalt. Det som varierer fra sted til sted: Mietpreisbremse gjelder bare i områder delstaten har utpekt, de lokale boligselskapene og samvirkene er forskjellige, og hvert Jobcenter fastsetter egne leiegrenser. Bla gjennom annonser for byen din i Flat-Radar-katalogen og spør rådhuset om gratis leieboerrådgivning i nærheten.