Hva er Nebenkostenabrechnung?
I de fleste leieforhold betaler du månedlige forskuddsbetalinger (Vorauszahlungen) for driftskostnader (Betriebskosten, ofte kalt Nebenkosten) i tillegg til kaldleien. Én gang i året gjør utleieren dem opp mot de faktiske kostnadene i Betriebskostenabrechnung, vanligvis kalt Nebenkostenabrechnung; oppvarming og varmtvann kommer ofte i et eget oppgjør (Heizkostenabrechnung). Resultatet er en etterbetaling (Nachzahlung) eller et tilgodehavende (Guthaben).
Bare kostnader som står i driftskostnadsforskriften (Betriebskostenverordnung, BetrKV) og som leiekontrakten legger på deg, kan kreves, med det beløpet som faktisk har påløpt; utleieren må holde dem økonomiske. «Andre driftskostnader» (sonstige Betriebskosten) teller bare hvis kontrakten nevner dem. Typiske poster:
- eiendomsskatt (Grundsteuer);
- vannforsyning og avløp;
- oppvarming og varmtvann;
- gaterengjøring, renovasjon og skadedyrkontroll;
- heis, rengjøring av bygningen, hagestell og belysning av fellesarealer;
- feiing, bygningsforsikring og vaktmester (Hauswart).
Dette kan ikke kreves
- administrasjon: eiendomsforvaltning, bankgebyrer, porto;
- reparasjoner og vedlikehold, for eksempel av heisen eller oppvarmingen; bare regelmessig service og sikkerhetskontroller kan kreves;
- vedlikeholdsfond (Instandhaltungsrücklage), som dukker opp når en utleier sender videre sameiets oppgjør (Hausgeldabrechnung);
- andelen for tomme leiligheter: den bærer som regel utleieren;
- leie av røykvarslere;
- kabel-TV-avgifter siden 1. juli 2024.
Frister
- Avregningsperioden kan være høyst 12 måneder; den trenger ikke være kalenderåret.
- Oppgjøret må nå deg innen 12 måneder etter at perioden er slutt: for 2025 innen 31. desember 2026.
- Kommer det senere, kan utleieren ikke lenger kreve etterbetaling, med mindre forsinkelsen ikke var utleierens skyld. Et eventuelt tilgodehavende får du likevel.
- Du kan komme med innsigelser i opptil 12 måneder etter at du mottok oppgjøret; etter det som regel ikke lenger.
Dette må et korrekt oppgjør vise
- avregningsperioden og, hvis du flyttet inn eller ut i løpet av den, din brukstid;
- de samlede kostnadene for hver kostnadstype;
- fordelingsnøkkelen, for eksempel areal, personer eller forbruk, forklart ved behov;
- beregningen av din andel;
- fradraget for forskuddsbetalingene du faktisk har betalt.
Oppvarming, varmtvann og CO2-kostnader
- Forsyner ett varmeanlegg flere leiligheter, må 50–70 % av kostnadene for oppvarming og varmtvann fordeles etter målt forbruk, resten vanligvis etter areal (Heizkostenverordnung).
- Blir disse kostnadene ikke fordelt etter forbruk selv om de burde, kan du kutte andelen din med 15 %.
- Der målerne kan avleses eksternt, har du rett til månedlig forbruksinformasjon; som regel må alle målere kunne avleses eksternt innen utgangen av 2026. Mangler dette, kan du kutte andelen din med 3 %.
Siden 2023 har CO2-kostnadene ved oppvarming med gass, olje og andre fossile brensler blitt fordelt mellom utleier og leietaker i ti trinn, avhengig av bygningens CO2-utslipp per kvadratmeter per år: i svært effektive bygninger (under 12 kg) betaler leietakeren alt, i de minst effektive (52 kg eller mer) bare 5 %. Varmeoppgjøret må vise fordelingen; gjør det ikke det, kan du kutte oppvarmingskostnadene med 3 %. Kjøper du selv gassen til leilighetens eget gassfyr (Gasetagenheizung), krever du utleierens andel i tekstform, for eksempel på e-post, innen 12 måneder etter leverandørens regning. For gass- og oljefyringsanlegg installert fra slutten av juli 2026 gjelder en 50/50-fordeling fra 2028.
Innsyn i bilag og innsigelser
- Sjekk oppgjøret kort tid etter at det kommer, og sammenlign det med fjorårets. Mangler ett av punktene ovenfor, er oppgjøret formelt mangelfullt: en etterbetaling forfaller ikke før utleieren har rettet det.
- Er noe uklart, be skriftlig om innsyn i bilagene (Belegeinsicht), som fakturaer, kontrakter og måleravlesninger. Dette er din rett. Det skjer vanligvis på kontoret til utleieren eller eiendomsforvalteren; du kan fotografere dokumentene, og utleieren kan også gi dem elektronisk.
- Send innsigelser skriftlig og nevn de konkrete punktene: helst innen 30 dager, senest 12 måneder etter at du mottok oppgjøret. Ta vare på bevis for at du sendte dem.
- Til utleieren har gitt deg innsyn i bilagene, kan du som regel holde tilbake etterbetalingen; si det uttrykkelig. Er bare én post omstridt, betal resten. Betaler du før du har sjekket, skriv «unter Vorbehalt» (med forbehold).
Etterbetaling, tilgodehavende og nye forskuddsbetalinger
- Etterbetaling: er oppgjøret riktig, betal det, som regel innen 30 dager etter mottak. Er det vanskelig, spør tidlig om avdrag; utleieren må ikke gå med på det.
- Tilgodehavende: det forfaller når du mottar oppgjøret. Er det ikke utbetalt etter rundt 30 dager, kan du som regel trekke det fra en senere leiebetaling; noen kontrakter krever én måneds varsel.
- Forskuddsbetalinger: etter hvert oppgjør kan både du og utleieren justere dem til et passende nivå med en erklæring i tekstform, for eksempel senke dem etter et stort tilgodehavende.
- Jobcenter: dekker det boutgiftene dine, send oppgjøret dit med en gang. Det avgjør om en etterbetaling dekkes, og et tilgodehavende reduserer senere utbetalinger; se husleie og Jobcenter.
- Utflytting: ventes det en etterbetaling, kan utleieren holde tilbake en rimelig del av depositumet til det endelige oppgjøret; se få depositumet tilbake.
Vanlige feil du bør se etter
- feil areal, antall personer eller brukstid;
- forskuddsbetalinger som mangler eller er lavere enn det du faktisk har betalt;
- kostnader fra en annen avregningsperiode;
- poster som ikke kan kreves eller ikke står i kontrakten din;
- vaktmesterkostnader som inkluderer reparasjoner eller administrasjon;
- oppvarming som ikke er fordelt etter forbruk, eller ingen CO2-fordeling vist;
- store økninger fra året før uten forklaring.
Til orientering kan du sammenligne oppgjøret med fjorårets og med gjennomsnittstallene for hele Tyskland som den tyske leieboerforeningen Deutscher Mieterbund publiserer (Betriebskostenspiegel); i Berlin også med Berliner Betriebskostenübersicht, en tabell over gjennomsnittsverdier i Berlin på berlin.de. Slike tabeller er ikke bindende, men de viser hvilke poster som er uvanlig høye.
Her får du hjelp
Leieboerforeninger (Mietervereine), som finnes i mange byer — i Berlin for eksempel Berliner Mieterverein — sjekker oppgjør for medlemmene sine mot en månedlig avgift. Noen byer og kommuner tilbyr gratis leieboerrådgivning (Mieterberatung) — spør på rådhuset; i Berlin gjør mange bydeler det, så se bydelens sider på berlin.de. Også Verbraucherzentrale (forbrukerrådgivningen) kan hjelpe, og med lav inntekt kan du søke ved den lokale tingretten (Amtsgericht) om hjelp til kostnader for juridisk rådgivning (Beratungshilfe). Hvilke kostnader du betaler, står i kontrakten din: se hvordan du sjekker en leiekontrakt. Er boutgiftene for høye i forhold til inntekten din, sjekk om du kan få Wohngeld, bostøtten.