Før du signerer
De fleste utleiere bruker en ferdigtrykt standardkontrakt (Formularmietvertrag). Klausuler i den som stiller deg urimelig dårlig eller bryter ufravikelige regler om leietakervern, er ugyldige — resten av kontrakten gjelder fortsatt, og de lovbestemte reglene gjelder i stedet. Likevel bør du avklare åpne spørsmål før du signerer, lese alle vedlegg, som husordensreglene (Hausordnung), og ta vare på et eksemplar signert av begge parter. Begynn med det grunnleggende:
- Kontraktstype: for en leilighet du bor i, bør det være en leiekontrakt for bolig (Wohnraummietvertrag). Vær forsiktig med «næringskontrakter» eller «delvis næringskontrakter» — mye av leietakervernet gjelder kanskje ikke for dem.
- Partene: utleierens fulle navn og adresse — du trenger dem for brev, mangelsmeldinger og oppsigelsen. Alle som signerer, blir leietakere, med fulle rettigheter og fullt ansvar for leien.
- Leiligheten: adresse, etasje og plassering (for eksempel «2. etasje til venstre»), rommene og boarealet (Wohnfläche). Viser leiligheten seg å være mer enn 10 % mindre enn oppgitt, regnes det som en mangel, og leien kan som regel reduseres.
- Tillegg: en kjeller, et loftsrom, en parkeringsplass eller garasje bør stå i kontrakten — ellers har du kanskje ingen rett til å bruke dem.
- Startdato og løfter: når leieforholdet starter og når du får nøklene. Arbeid utleieren har lovet, for eksempel å utbedre mangler, bør skrives inn i kontrakten.
Tidsubestemt eller tidsbestemt?
Det normale er en tidsubestemt kontrakt (unbefristet). Utleieren kan da bare si den opp av en grunn loven anerkjenner — for eksempel hvis de trenger leiligheten selv eller til familien (Eigenbedarf). En tidsbestemt kontrakt (Zeitmietvertrag) er bare gyldig hvis utleieren gir deg grunnen skriftlig når du signerer: for eksempel at de selv vil bo i leiligheten etterpå eller bygge den vesentlig om. Uten en slik grunn regnes kontrakten som tidsubestemt.
Mange kontrakter utelukker ordinær oppsigelse i en viss tid (Kündigungsverzicht). I en standardkontrakt godtar domstolene dette i høyst fire år fra signering; et avkall som bare binder deg som leietaker, er som regel bare gyldig sammen med trappetrinnsleie (Staffelmiete). Oppsigelsestiden din som leietaker er tre måneder: oppsigelsen må være skriftlig med din egen underskrift (en e-post eller melding i en meldingsapp er ikke nok) og nå utleieren innen den tredje virkedagen i en måned — for eksempel innen den tredje virkedagen i mars for at leieforholdet skal slutte 31. mai. Du trenger ikke oppgi grunn.
Leie og driftskostnader
- Kaltmiete (kaldleie): leien for selve leiligheten. I tillegg kommer forskuddsbetalinger (Vorauszahlungen) for driftskostnader (Betriebskosten) og for oppvarming og varmtvann. De gjøres opp én gang i året, så du enten betaler ekstra eller får penger tilbake; ved en fast sats (Pauschale) blir det ikke noe oppgjør.
- Be om å få se det siste oppgjøret for felleskostnader: for lave forskuddsbetalinger fører til store etterbetalinger senere. Mer i guiden vår om oppgjøret for felleskostnader.
- Staffelmiete (trappetrinnsleie): fremtidige økninger er allerede fastsatt i kontrakten som eurobeløp, høyst én gang i året. Så lenge den løper, er andre økninger — opp til den lokale sammenligningsleien eller etter en modernisering — utelukket.
- Indexmiete (indeksregulert leie): leien følger konsumprisindeksen, høyst én gang i året og bare etter skriftlig varsel fra utleieren (en e-post er nok). Økninger opp til den lokale sammenligningsleien er utelukket, og økninger etter en modernisering er bare mulig i unntakstilfeller. Når inflasjonen er høy, kan indeksleie stige raskt; den føderale regjeringen planlegger å begrense slike økninger — sjekk om nye regler allerede gjelder.
Mietpreisbremse: er leien lovlig?
Leieprisbremsen (Mietpreisbremse) gjelder ikke overalt i Tyskland, bare i områder med presset boligmarked som delstatsregjeringen har utpekt — sjekk om byen din står på listen. I Berlin gjelder den i hele byen til utgangen av 2029. Der den gjelder, kan leien ved starten av et nytt leieforhold som regel være høyst 10 % over den lokale sammenligningsleien (ortsübliche Vergleichsmiete). Du kan ofte anslå denne med byens leieindeks (Mietspiegel); i Berlin finner du nettkalkulatoren for Berliner Mietspiegel på mietspiegel.berlin.de. Unntak gjelder blant annet leiligheter som ble tatt i bruk og leid ut første gang etter 1. oktober 2014, første utleie etter en omfattende modernisering og en høyere leie som den forrige leietakeren allerede betalte. Bygger utleieren på et slikt unntak, må de si fra før du signerer.
Du kan signere først og sjekke etterpå. Er leien for høy, protester i et brev eller en e-post til utleieren (Rüge). Gjør du det innen 30 måneder etter at leieforholdet startet, kan du som regel kreve tilbake den overskytende leien helt fra første måned. Få råd før du sender protesten.
Depositum og engangsbetalinger
Depositumet (Kaution) kan være høyst tre måneders kaldleie, uten forskuddsbetalingene. Du kan betale det i tre like månedlige avdrag; det første forfaller når leieforholdet starter, ikke når du signerer. Utleieren må holde det atskilt fra egne penger og med renter, og rentene tilhører deg. En betaling bare for at den forrige leietakeren flytter ut (Abstandszahlung), er ikke tillatt; å kjøpe møbler av vedkommende er tillatt, så lenge prisen ikke er grovt overdreven. Slik får du depositumet tilbake senere: få depositumet tilbake.
Reparasjoner, kjæledyr og fremleie
- Schönheitsreparaturen (kosmetisk oppussing som maling av vegger, tak, radiatorer og dører): etter loven er dette utleierens oppgave, men kontrakter flytter det ofte over på leietakeren. Slike klausuler er ofte ugyldige — for eksempel hvis du flytter inn i en uoppusset leilighet uten tilstrekkelig kompensasjon, eller hvis kontrakten setter faste frister eller krever sluttoppussing uansett når du sist pusset opp. Ta bilder av tilstanden når du flytter inn.
- Kleinreparaturen (småreparasjoner): en klausul kan pålegge deg å betale for små reparasjoner av ting du bruker ofte, som kraner, lysbrytere eller dørhåndtak. Som regel er den bare gyldig med et tak per reparasjon (domstolene godtar ofte rundt 100 €, noen opptil rundt 120 €) og et årlig tak (ofte 6–8 % av årsleien). Du bare betaler — utleieren ordner reparasjonen; overstiger en regning taket, betaler utleieren alt.
- Kjæledyr: smådyr som hamstere, undulater eller fisk er generelt tillatt. En standardklausul som forbyr alle hunder og katter, er ugyldig; utleieren må vurdere hvert enkelt tilfelle. Spør før du skaffer deg hund eller katt, og få tillatelsen skriftlig.
- Fremleie (Untervermietung): du trenger utleierens tillatelse. Får du senere en berettiget grunn — for eksempel at du vil dele kostnader eller partneren din flytter inn — kan du som regel kreve tillatelse for en del av leiligheten. Ektefellen og barna dine kan flytte inn uten tillatelse.
- Husordensregler (Hausordnung): sjekk stilletidene og om du selv må vaske trappeoppgangen eller måke snø, eller om et firma gjør det og kostnadene inngår i driftskostnadene.
Møblerte leiligheter og «Wohnen auf Zeit»
Mietpreisbremse gjelder også for møblerte leiligheter: utleieren kan legge til et rimelig tillegg for møblene, og du kan spørre hvordan det er beregnet. Verken leieprisbremsen eller det vanlige oppsigelsesvernet gjelder imidlertid hvis en leilighet bare leies ut til midlertidig bruk. Ifølge rettspraksis krever dette som regel et særlig kortvarig behov hos deg, for eksempel et prosjekt eller en praksisplass; det er ikke nok bare å kalle en kontrakt «Wohnen auf Zeit». Nye føderale regler for møblert og kortvarig utleie er planlagt. Er du i tvil, få en slik kontrakt sjekket før du signerer.
Innflytting og hjelp
På innflyttingsdagen går du gjennom leiligheten sammen med utleieren og signerer en overleveringsprotokoll (Übergabeprotokoll): eksisterende skader, målerstander og nøkler, med daterte bilder. Den beskytter deg senere når du vil ha depositumet tilbake. Be utleieren om bekreftelsen du trenger til Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Sjekklisten vår for visning hjelper deg å oppdage mangler før du signerer.
Er du usikker, få kontrakten sjekket før du signerer. Leieboerforeninger (Mieterverein) gir medlemmene sine råd mot en årlig avgift; rettshjelpsforsikring gjelder ofte først etter en karenstid, så meld deg inn tidlig. Mange byer og bydeler tilbyr også gratis leieboerrådgivning (Mieterberatung) — spør på rådhuset; i Berlin tilbys den av bydelene, og tider og adresser står på berlin.de. Leter du fortsatt? Bla gjennom Flat-Radar-katalogen, les hvordan du finner leilighet i Berlin hvis du søker der, eller opprett en boligforespørsel på Flat-Radar.