Hvem er hvem ved fremleie
Ved fremleie (Untermiete) leier hovedleietakeren (Hauptmieter) ut til deg et rom eller hele leiligheten som de selv leier. Er det bare for en begrenset periode — for eksempel mens hovedleietakeren er i utlandet — kalles det ofte Zwischenmiete. Viktig: fremleietakeren (Untermieter) inngår kontrakt bare med hovedleietakeren, ikke med eieren. Hovedleietakeren er fortsatt ansvarlig overfor utleieren for leien og leiligheten.
Hvis du vil fremleie
- All fremleie krever utleierens tillatelse (Untervermietungserlaubnis) — for ett rom, for hele leiligheten og selv for noen uker. Spør skriftlig og oppgi fremleietakerens navn, rommene og perioden.
- Har du fått en berettiget interesse etter at du signerte kontrakten (for eksempel endret familiesituasjon, økonomiske grunner eller en midlertidig jobb i en annen by), kan du som regel kreve tillatelse til å fremleie en del av leiligheten. Utleieren kan nekte av en viktig grunn — for eksempel på grunn av fremleietakeren som person eller overbefolkning.
- Er fremleien bare akseptabel for utleieren mot høyere leie, kan de gjøre tillatelsen avhengig av et rimelig tillegg (Untermietzuschlag). Loven fastsetter ikke noe bestemt beløp.
- Nekter utleieren tillatelse uten en viktig grunn knyttet til fremleietakeren, kan du si opp din egen kontrakt tidligere med den lovbestemte oppsigelsestiden. Få råd hos en leieboerforening før du gjør dette.
Fremleie uten tillatelse er risikabelt: utleieren kan gi en advarsel (Abmahnung) og si opp, i alvorlige tilfeller uten varsel. Tidlig i 2026 slo den føderale høyesterett (BGH) fast at en leietaker som fremleier for å tjene penger, ikke har rett til tillatelse, og opprettholdt oppsigelsen i en slik sak fra Berlin. Du er også ansvarlig for skader fremleietakeren din forårsaker.
Hvis du er fremleietaker: din stilling
- Du betaler leie og depositum til hovedleietakeren, og alle kravene dine retter seg bare mot vedkommende. Be om å få se utleierens tillatelse til fremleie.
- Slutter hovedleieforholdet, kan utleieren kreve at du også flytter ut — selv om din egen kontrakt fortsatt løper. Du har da kanskje bare krav mot hovedleietakeren.
- Leier du et møblert rom i en leilighet der hovedleietakeren bor, eller et sted bare til midlertidig bruk, er oppsigelsesvernet ditt mye svakere, og oppsigelsesfristene kan være svært korte.
- Leier du derimot en egen leilighet eller et umøblert rom på lang sikt, har du som regel de vanlige rettighetene som leietaker overfor hovedleietakeren.
Leie: leieprisbremse og møblerte steder
Leieprisbremsen (Mietpreisbremse) gjelder bare der delstaten har innført den — i Berlin for eksempel i hele byen. Der gjelder den som regel også for fremleie: ifølge Berliner Mieterverein bekreftet BGH dette i 2026. Unntak er steder som bare leies ut til midlertidig bruk, og et møblert rom i en leilighet der hovedleietakeren bor. Et rimelig tillegg for møbler er tillatt, men det må ikke brukes til å omgå bremsen. Den føderale regjeringen planlegger nye regler for møblert og kortvarig utleie, så sjekk den aktuelle situasjonen før du signerer.
Kontrakt, depositum og Anmeldung
- Inngå en skriftlig kontrakt: partene, hvilke rom du bruker alene og hvilke du deler, leien og hva den inkluderer, depositumet, varigheten og oppsigelsen. Legg ved en liste over møblene og bilder av tilstanden.
- Depositumet (Kaution) kan være høyst tre måneders netto kaldleie. Betal med bankoverføring heller enn kontant, eller be om skriftlig kvittering.
- Utleierbekreftelsen (Wohnungsgeberbestätigung) til registreringen utstedes av den som faktisk gir deg stedet å bo — ved fremleie hovedleietakeren. Vedkommende må gi deg den innen to uker etter innflytting, og du må også registrere deg innen to uker. Se guiden vår om Anmeldung.
- Å utstede en slik bekreftelse for personer som ikke faktisk bor der, er forbudt og kan føre til en høy bot. Kjøp aldri en «registreringsadresse».
Ferieutleie og korttidsutleie
Å leie ut leiligheten til turister eller for noen netter er ikke vanlig fremleie. Mange byer og delstater har egne regler mot misbruk av boliger (Zweckentfremdungsverbot), så spør byen din på forhånd om du trenger tillatelse eller registrering. I Berlin trenger du for denne typen utleie, selv av din egen hovedbolig, som regel en tillatelse eller registrering fra bydelskontoret (Bezirksamt), og brudd kan gi høye bøter; detaljer står på berlin.de. Du trenger uansett utleierens tillatelse.
Slik gjenkjenner du svindel
- Ikke betal leie eller depositum før du har sett stedet og signert kontrakten.
- Vær forsiktig hvis «eieren er i utlandet» og vil sende nøklene i posten eller via en påstått depositumstjeneste etter at du har betalt.
- Mistenkelig billige tilbud på sentrale steder, tidspress og krav om betaling via pengeoverføringstjenester er typiske varseltegn.
- Ikke send kopi av passet eller andre dokumenter før du er sikker på at tilbudet er ekte.
- Sjekk at personen faktisk bor i og leier leiligheten: be om å få se leiekontrakten og tillatelsen til fremleie.
Fortsatt usikker på hva som passer deg best? Les guiden vår WG-rom eller egen leilighet. På Flat-Radar kan du opprette en gratis boligforespørsel: utleiere ser den, og nye annonser som passer, kommer til e-posten din.