Disdire l'affitto in Germania: preavviso e lettera tipo

Forma: su carta, firmata a mano

• La disdetta (Kündigung) deve essere scritta (Schriftform) e firmata a mano. Un'e-mail, un fax, un SMS, un messaggio WhatsApp o una lettera scansionata non bastano — una disdetta così è nulla, anche se il locatore l'ha ricevuta.
• Se più persone hanno firmato il contratto come inquilini, tutte devono firmare la disdetta. Un solo inquilino non può chiudere il contratto per tutti.
• Indirizza la lettera a tutti i locatori indicati nel contratto. Se il contratto o il locatore indicano come referente una società di amministrazione (Hausverwaltung), inviala lì; in caso di dubbio, inviala anche al locatore.
• Non devi indicare un motivo. Indica l'appartamento, il contratto e la data in cui vuoi che finisca la locazione, e aggiungi “o alla prima data possibile” nel caso la tua data sia troppo vicina.

Preavviso: tre mesi

Per gli inquilini il preavviso legale per un contratto a tempo indeterminato è, di norma, di poco meno di tre mesi (§ 573c BGB) — indipendentemente da quanto tempo hai abitato nell'appartamento; una clausola con un preavviso più lungo per l'inquilino è nulla. La regola: se la disdetta arriva al locatore entro il terzo giorno lavorativo di un mese, quel mese conta e la locazione termina alla fine del secondo mese successivo. Esempio: se la disdetta arriva entro mercoledì 4 novembre 2026, la locazione termina il 31 gennaio 2027; se arriva il 5 novembre, solo il 28 febbraio 2027. Conta quando la lettera arriva, non quando l'hai spedita.

Qui il sabato conta come giorno lavorativo (Corte federale di giustizia, BGH, 2005); domeniche e festivi no. Se la scadenza si sposti quando il terzo giorno lavorativo cade proprio di sabato non è stato chiarito in modo definitivo. Non ridurti all'ultimo: invia la disdetta in modo che arrivi qualche giorno prima — idealmente alla fine del mese precedente.

Dimostrare che la disdetta è arrivata

• Einwurf-Einschreiben: la posta registra quando la lettera è stata messa nella cassetta del locatore. Conserva la ricevuta e controlla lo stato della consegna online. Questo prova la consegna, non il contenuto — quindi idealmente fai vedere a qualcuno che metti la lettera firmata nella busta.
• Consegna a mano con testimone: una persona che non è parte del contratto legge la lettera, la mette nella cassetta del locatore (o la consegna) e annota data, ora e luogo, con la sua firma. Puoi anche consegnare tu la disdetta e chiedere su una copia una conferma di ricevimento datata e firmata.
• Conserva una copia firmata e tutte le prove di consegna finché la cauzione non è stata conteggiata. Una lettera messa nella cassetta a tarda sera potrebbe contare come ricevuta solo il giorno dopo.

Tempo determinato, Kündigungsverzicht e Staffelmiete

Molti contratti escludono la disdetta ordinaria per un certo periodo (Kündigungsverzicht). In un contratto standard questo vale di norma solo fino a quattro anni dalla firma; fino ad allora di solito puoi andartene solo con l'accordo del locatore o in base a un diritto speciale. Con un affitto a scaglioni (Staffelmiete) anche il diritto di disdetta dell'inquilino può essere escluso al massimo per quattro anni dall'accordo. Un vero contratto a tempo determinato (Zeitmietvertrag) non si può chiudere in anticipo con disdetta ordinaria; è valido solo se il locatore ha indicato per iscritto alla firma un motivo previsto dalla legge, come l'uso proprio — altrimenti vale come contratto a tempo indeterminato. In caso di dubbio, fai controllare il contratto; vedi anche cosa controllare in un contratto d'affitto.

Il mito dei tre inquilini subentranti

Molti credono di poter andarsene prima se trovano tre inquilini subentranti (Nachmieter). Una regola generale del genere non esiste. Il locatore deve accettare un subentrante solo se il contratto lo prevede (Nachmieterklausel) o, in casi eccezionali, se hai un motivo serio — come un trasferimento per lavoro o una malattia — che pesa chiaramente più dell'interesse del locatore, tipicamente quando sei ancora vincolato per molto tempo. Anche in quel caso il locatore può rifiutare un candidato non adatto. Con il normale preavviso di tre mesi di solito questo diritto non c'è; ma puoi sempre chiedere al locatore un accordo di risoluzione anticipata (Aufhebungsvertrag) — mettilo per iscritto.

Diritti speciali di disdetta

• Dopo un aumento d'affitto: se il locatore chiede un aumento fino all'affitto comparativo locale o dopo una ristrutturazione, puoi dare disdetta fino alla fine del secondo mese dal ricevimento della richiesta; la locazione termina allora alla fine del secondo mese successivo e l'aumento non ha effetto (§ 561 BGB).
• Prima di una ristrutturazione: dopo aver ricevuto l'annuncio di una ristrutturazione, puoi dare disdetta fino alla fine del mese successivo, con effetto alla fine del mese dopo ancora (§ 555e BGB). Non vale per lavori di poco conto.
• Morte di un inquilino: i coinquilini rimasti possono dare disdetta entro un mese da quando vengono a sapere del decesso; gli eredi, se nessuno prosegue la locazione, anche loro entro un mese — in ogni caso con il preavviso legale di tre mesi (§§ 563a, 564 BGB).
• Subaffitto rifiutato: se il locatore nega il permesso di subaffittare senza un motivo legato al subinquilino, potresti poter dare disdetta con il preavviso legale (§ 540 BGB).

WG e subaffitti

In un appartamento condiviso (WG) in cui tutti i coinquilini hanno firmato il contratto principale, solo tutti insieme possono dare disdetta. Se una persona vuole andarsene, il cambio di inquilino richiede l'accordo del locatore e degli altri. Se vivi da subinquilino (Untermieter), dai disdetta all'inquilino principale, non al proprietario — di norma anche qui per iscritto con tre mesi di preavviso. Per una stanza arredata nell'appartamento in cui vive l'inquilino principale vale spesso un termine più breve: disdetta entro il 15 del mese per la fine di quel mese. Maggiori dettagli nelle nostre guide su subaffitto e WG o appartamento tutto tuo.

Lettera di disdetta tipo

Invia la disdetta in tedesco. Completa le parti tra parentesi quadre, stampa la lettera, falla firmare a mano da ogni inquilino e conservane una copia. Il testo tra virgolette è la lettera vera e propria:

1. Mittente (nomi di tutti gli inquilini e indirizzo dell'appartamento): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Destinatario (tutti i locatori o l'amministrazione): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Luogo e data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Oggetto: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Disdetta (a una data precisa o alla prima data possibile): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Richiesta di conferma: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Riconsegna: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Cauzione e nuovo indirizzo: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Chiusura e firme: „Mit freundlichen Grüßen“ — sotto, le firme autografe di tutti gli inquilini.

Dopo la disdetta

• Continua a pagare l'affitto fino alla fine della locazione. Se il locatore non conferma la data di fine, chiedi di nuovo per iscritto.
• Fissa una data per la riconsegna, restituisci l'appartamento sgomberato con tutte le chiavi e annota le letture dei contatori. Come preparare la riconsegna e riavere la cauzione: guida alla cauzione.
• Dopo il trasloco registra il nuovo indirizzo al Bürgeramt o all'ufficio anagrafe (Meldebehörde) della nuova città entro due settimane (Ummeldung; se ti trasferisci all'estero, cancellati) e avvisa banca, assicurazioni, datore di lavoro e uffici: cambio di indirizzo.
• Disdici o trasferisci i contratti legati all'appartamento: luce, gas, internet. Controlla per tempo le condizioni — alcuni contratti hanno propri termini di disdetta.

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