Prima di firmare
La maggior parte dei locatori usa un contratto standard prestampato (Formularmietvertrag). Le clausole che ti svantaggiano in modo irragionevole o violano norme imperative a tutela dell'inquilino sono nulle — il resto del contratto resta valido e al loro posto si applicano le norme di legge. Anche così, chiarisci i dubbi prima di firmare, leggi ogni allegato, come il regolamento condominiale (Hausordnung), e conserva una copia firmata da entrambe le parti. Inizia dalle basi:
- Tipo di contratto: per un appartamento in cui abiti dovrebbe essere un contratto di locazione abitativa (Wohnraummietvertrag). Attenzione ai contratti “commerciali” o “parzialmente commerciali” — gran parte della tutela dell'inquilino potrebbe non valere.
- Parti: nome completo e indirizzo del locatore — ti servono per lettere, segnalazioni di difetti e la disdetta. Chiunque firmi diventa inquilino, con pieni diritti e piena responsabilità per l'affitto.
- L'appartamento: indirizzo, piano e posizione (ad esempio “2° piano a sinistra”), le stanze e la superficie abitabile (Wohnfläche). Se l'appartamento risulta più piccolo di oltre il 10% rispetto a quanto indicato, è un difetto e di solito l'affitto può essere ridotto.
- Extra: cantina, soffitta, posto auto o garage dovrebbero essere elencati nel contratto — altrimenti potresti non avere il diritto di usarli.
- Data d'inizio e promesse: quando inizia la locazione e quando ricevi le chiavi. Ogni lavoro promesso dal locatore, come la riparazione di difetti, dovrebbe essere scritto nel contratto.
Tempo indeterminato o determinato?
Il caso normale è un contratto a tempo indeterminato (unbefristet). Il locatore può allora disdirlo solo per un motivo riconosciuto dalla legge — ad esempio se gli serve l'appartamento per sé o per la famiglia (Eigenbedarf). Un contratto a tempo determinato (Zeitmietvertrag) è valido solo se il locatore ti indica per iscritto il motivo al momento della firma: ad esempio che dopo vuole abitarci lui stesso o ristrutturarlo in modo sostanziale. Senza un tale motivo, il contratto vale come a tempo indeterminato.
Molti contratti escludono la disdetta ordinaria per un certo periodo (Kündigungsverzicht). In un contratto standard i tribunali lo accettano al massimo per quattro anni dalla firma; una rinuncia che vincola solo te come inquilino è di norma valida solo insieme a un affitto a scaglioni (Staffelmiete). Il tuo preavviso come inquilino è di tre mesi: la disdetta deve essere scritta con la tua firma (un'e-mail o un messaggio non bastano) e arrivare al locatore entro il terzo giorno lavorativo di un mese — ad esempio entro il terzo giorno lavorativo di marzo perché la locazione finisca il 31 maggio. Non devi indicare un motivo.
Affitto e spese correnti
- Kaltmiete (affitto freddo): l'affitto del solo appartamento. A questo si aggiungono gli acconti (Vorauszahlungen) per le spese di gestione (Betriebskosten) e per riscaldamento e acqua calda. Vengono conguagliati una volta all'anno, quindi o paghi la differenza o ricevi un rimborso; con un forfait (Pauschale) non c'è conguaglio.
- Chiedi di vedere l'ultimo conguaglio delle spese: acconti troppo bassi portano poi a grossi pagamenti arretrati. Maggiori dettagli nella nostra guida al conguaglio delle spese.
- Staffelmiete (affitto a scaglioni): gli aumenti futuri sono già fissati nel contratto come importi in euro, al massimo una volta all'anno. Finché è in vigore, altri aumenti — fino all'affitto comparativo locale o dopo una ristrutturazione — sono esclusi.
- Indexmiete (affitto indicizzato): l'affitto segue l'indice dei prezzi al consumo, al massimo una volta all'anno e solo dopo una comunicazione scritta del locatore (basta un'e-mail). Gli aumenti fino all'affitto comparativo locale sono esclusi e quelli dopo una ristrutturazione sono possibili solo in casi eccezionali. Con un'inflazione alta, gli affitti indicizzati possono salire in fretta; il governo federale prevede di limitare questi aumenti — verifica se valgono già nuove regole.
Mietpreisbremse: l'affitto è consentito?
Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) non vale ovunque in Germania, ma solo nelle zone con un mercato abitativo teso indicate dal governo del Land — verifica se la tua città è nell'elenco. A Berlino vale in tutta la città fino alla fine del 2029. Dove si applica, l'affitto all'inizio di una nuova locazione può di norma superare al massimo del 10% l'affitto comparativo locale (ortsübliche Vergleichsmiete). Spesso puoi stimarlo con l'indice degli affitti della tua città (Mietspiegel); a Berlino il calcolatore online del Berliner Mietspiegel si trova su mietspiegel.berlin.de. Le eccezioni includono gli appartamenti usati e affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014, il primo affitto dopo una ristrutturazione completa e un affitto più alto già pagato dall'inquilino precedente. Se il locatore si basa su una di queste eccezioni, deve dirtelo prima della firma.
Puoi firmare prima e verificare dopo. Se l'affitto è troppo alto, contestalo con una lettera o un'e-mail al locatore (Rüge). Se lo fai entro 30 mesi dall'inizio della locazione, di norma puoi chiedere indietro l'affitto in eccesso fin dal primo mese. Fatti consigliare prima di inviare la contestazione.
Cauzione e pagamenti una tantum
La cauzione (Kaution) può essere al massimo di tre mensilità di affitto freddo, senza gli acconti. Puoi pagarla in tre rate mensili uguali; la prima è dovuta all'inizio della locazione, non alla firma. Il locatore deve tenerla separata dal proprio denaro e fruttifera, e gli interessi spettano a te. Un pagamento solo perché l'inquilino precedente se ne va (Abstandszahlung) non è ammesso; comprare da lui dei mobili sì, purché il prezzo non sia palesemente eccessivo. Come riavere la cauzione in seguito: riavere la cauzione.
Riparazioni, animali e subaffitto
- Schönheitsreparaturen (lavori di tinteggiatura e ripristino, come dipingere pareti, soffitti, termosifoni e porte): per legge spettano al locatore, ma i contratti spesso li spostano sull'inquilino. Queste clausole sono spesso nulle — ad esempio se entri in un appartamento non ristrutturato senza un adeguato compenso, o se il contratto fissa scadenze rigide o chiede una ristrutturazione finale indipendentemente da quando hai tinteggiato l'ultima volta. Fotografa lo stato dell'appartamento all'ingresso.
- Kleinreparaturen (piccole riparazioni): una clausola può farti pagare piccole riparazioni a cose che usi spesso, come rubinetti, interruttori o maniglie. Di norma è valida solo con un tetto per singola riparazione (i tribunali accettano spesso circa 100 €, alcuni fino a circa 120 €) e un tetto annuale (spesso il 6–8% dell'affitto annuo). Tu paghi soltanto — la riparazione la organizza il locatore; se una fattura supera il tetto, la paga interamente il locatore.
- Animali domestici: gli animali piccoli come criceti, pappagallini o pesci sono generalmente ammessi. Una clausola standard che vieta tutti i cani e i gatti è nulla; il locatore deve valutare ogni caso. Chiedi prima di prendere un cane o un gatto e fatti dare il permesso per iscritto.
- Subaffitto (Untervermietung): ti serve il permesso del locatore. Se in seguito hai un motivo legittimo — ad esempio vuoi dividere le spese o il tuo partner viene a vivere con te — di solito puoi pretendere il permesso per una parte dell'appartamento. Coniuge e figli possono venire a vivere con te senza permesso.
- Regolamento condominiale (Hausordnung): controlla gli orari di silenzio e se devi pulire tu le scale o spalare la neve, o se lo fa una ditta e i costi rientrano nelle spese di gestione.
Appartamenti arredati e “Wohnen auf Zeit”
La Mietpreisbremse vale anche per gli appartamenti arredati: il locatore può aggiungere un supplemento ragionevole per i mobili e puoi chiedere come è stato calcolato. Tuttavia né il freno agli affitti né la consueta tutela contro la disdetta si applicano se un appartamento è affittato solo per uso temporaneo. Secondo la giurisprudenza, di norma serve un'esigenza particolare di breve durata da parte tua, come un progetto o un tirocinio; chiamare semplicemente un contratto “Wohnen auf Zeit” non basta. Sono previste nuove regole federali per gli affitti arredati e di breve durata. In caso di dubbio, fai controllare un contratto del genere prima di firmare.
Ingresso e dove trovare aiuto
Il giorno dell'ingresso percorri l'appartamento con il locatore e firmate un verbale di consegna (Übergabeprotokoll): danni esistenti, letture dei contatori e chiavi, con foto datate. Ti tutela in seguito, quando vorrai riavere la cauzione. Chiedi al locatore la conferma che ti serve per l'Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). La nostra checklist per la visita ti aiuta a individuare i difetti prima di firmare.
Se hai dubbi, fai controllare il contratto prima di firmare. Le associazioni inquilini (Mieterverein) offrono consulenza ai soci con una quota annuale; la tutela legale spesso vale solo dopo un periodo di attesa, quindi iscriviti per tempo. Anche molte città e distretti offrono consulenza gratuita per inquilini (Mieterberatung) — chiedi in comune; a Berlino la offrono i distretti, e orari e indirizzi sono su berlin.de. Cerchi ancora? Sfoglia il catalogo di Flat-Radar, leggi come trovare un appartamento a Berlino se cerchi lì, oppure crea una richiesta di casa su Flat-Radar.