1. Calcola il tuo budget
Gli annunci tedeschi di solito indicano due importi. La Kaltmiete (affitto freddo) è l'affitto del solo appartamento. La Warmmiete (affitto caldo) include anche gli acconti per le spese di gestione (Nebenkosten) e di solito il riscaldamento. Luce e internet si pagano per lo più a parte.
Metti in conto anche le spese una tantum: la cauzione (Kaution), il trasloco, i mobili ed eventualmente una cucina — non tutti gli appartamenti hanno una cucina componibile (Einbauküche).
Molti locatori si aspettano che l'affitto caldo non superi circa un terzo del reddito netto del nucleo.
2. Prepara i documenti
I buoni appartamenti ricevono decine di richieste in poche ore e i locatori scelgono spesso tra le prime candidature complete. Prepara in anticipo i documenti in PDF:
- l'autodichiarazione dell'inquilino (Mieterselbstauskunft) — di solito la fornisce il locatore o l'agente;
- passaporto o carta d'identità e, se serve, il permesso di soggiorno — solo da mostrare: non devi consegnarne una copia (vedi la nostra checklist per la visita);
- prove di reddito degli ultimi tre mesi: buste paga, una dichiarazione del datore di lavoro o un provvedimento sulle prestazioni;
- un rapporto di solvibilità — vedi la nostra guida alla Schufa;
- un certificato di assenza di debiti d'affitto (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) del locatore precedente, se ce l'hai;
- una breve lettera di presentazione: chi abiterà nell'appartamento, cosa fai e perché sarai un inquilino affidabile.
Invia copie dei tuoi documenti solo dopo la visita e solo a un locatore o un agente che hai verificato. Scrivi su ogni copia “Solo per la candidatura all'affitto” e aggiungi la data.
3. Dove cercare
- Flat-Radar: il catalogo degli annunci con filtri per città, quartiere e stanze. Puoi anche creare una richiesta di casa: i locatori la vedono e i nuovi annunci adatti ti arrivano via e-mail.
- Società immobiliari pubbliche: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND e WBM. Pubblicano gli alloggi liberi sui loro siti e sul portale comune inberlinwohnen.de. Molti dei loro appartamenti richiedono un WBS.
- Cooperative edilizie (Genossenschaften): gli affitti sono spesso più bassi, ma devi acquistare quote della cooperativa e le liste d'attesa possono essere lunghe.
- Grandi portali e gruppi: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, gruppi di quartiere sui social network e, per le stanze, WG-Gesucht. Lì fai attenzione alle truffe.
- Contatti personali: di' a colleghi, amici e vicini che stai cercando — molti appartamenti passano di mano senza annuncio.
4. Visita e contratto
Arriva alla visita puntuale con i documenti pronti. Chiedi delle spese di gestione e di riscaldamento, del tipo di riscaldamento e dell'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) — il locatore deve mostrarlo al più tardi durante la visita.
Prima di firmare, leggi con attenzione il contratto: affitto e acconti, data d'inizio, un eventuale tempo determinato (befristet), affitto a scaglioni o indicizzato (Staffelmiete, Indexmiete). In caso di dubbio, fallo controllare da un'associazione inquilini (Mieterverein); molti distretti di Berlino offrono anche una consulenza gratuita per inquilini.
5. Cauzione, provvigione e freno agli affitti
- Cauzione (Kaution): al massimo tre mensilità di affitto freddo. Puoi pagarla in tre rate mensili uguali; la prima è dovuta all'inizio della locazione.
- Provvigione dell'agente (Maklerprovision): paga chi incarica l'agente. Se l'ha incaricato il locatore, tu non paghi provvigioni.
- Freno agli affitti (Mietpreisbremse): a Berlino vale fino alla fine del 2029. Per la maggior parte degli appartamenti l'affitto all'inizio di una nuova locazione può superare al massimo del 10% l'affitto di riferimento locale (Mietspiegel). Le eccezioni includono le nuove costruzioni affittate per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 e gli appartamenti completamente ristrutturati.
6. Se il Jobcenter o i servizi sociali pagano l'affitto
Prima di firmare, mostra l'offerta d'affitto al Jobcenter o all'ufficio dei servizi sociali (Sozialamt) e ottieni l'approvazione scritta (Zusicherung). Senza, l'ufficio potrebbe coprire solo una parte dell'affitto. La cauzione viene spesso concessa come prestito.
7. L'ingresso
- Fai la consegna insieme al locatore e firma un verbale di consegna (Übergabeprotokoll): letture dei contatori, chiavi e danni esistenti, con foto.
- Registra il tuo indirizzo entro due settimane — vedi la nostra guida all'Anmeldung.
- Attiva i contratti per luce e internet.
Come riconoscere una truffa
- L'affitto è molto sotto il mercato e il “proprietario” è all'estero e vuole spedire le chiavi per posta.
- Ti chiedono di pagare una cauzione, l'affitto o una “quota di prenotazione” prima di una visita o prima della firma.
- Ti chiedono di pagare tramite servizi di trasferimento di denaro, buoni o link a sconosciuti “servizi di prenotazione”.
- Ti mettono fretta per decidere subito o per inviare copie dei documenti a sconosciuti.
Non trasferire mai denaro prima di aver visto l'appartamento di persona e firmato il contratto. Su Flat-Radar segnala gli annunci sospetti con il pulsante “Segnala” nella pagina dell'annuncio.
Cerchi fuori da Berlino?
I passi di questa guida valgono in tutta la Germania: budget, documenti, visita, contratto, cauzione e registrazione dell'indirizzo entro due settimane dall'ingresso sono uguali ovunque. Cosa cambia da luogo a luogo: la Mietpreisbremse vale solo nelle zone indicate dal Land, le società immobiliari locali e le cooperative sono diverse e ogni Jobcenter fissa i propri limiti per l'affitto. Sfoglia gli annunci della tua città nel catalogo di Flat-Radar e chiedi in comune se c'è una consulenza gratuita per inquilini vicino a te.