Chi è chi in un subaffitto
In un subaffitto (Untermiete) l'inquilino principale (Hauptmieter) ti affitta una stanza o l'intero appartamento che lui stesso ha in affitto. Se è solo per un periodo limitato — ad esempio mentre l'inquilino principale è all'estero — si parla spesso di Zwischenmiete. Importante: il subinquilino (Untermieter) firma un contratto solo con l'inquilino principale, non con il proprietario. L'inquilino principale resta responsabile verso il locatore per l'affitto e l'appartamento.
Se vuoi subaffittare
- Ogni subaffitto richiede il permesso del locatore (Untervermietungserlaubnis) — per una stanza, per l'intero appartamento e anche solo per poche settimane. Chiedilo per iscritto indicando il nome del subinquilino, le stanze e il periodo.
- Se dopo la firma del contratto è sorto un interesse legittimo (ad esempio un cambiamento nella situazione familiare, motivi economici o un lavoro temporaneo in un'altra città), di solito puoi pretendere il permesso di subaffittare una parte dell'appartamento. Il locatore può rifiutare per un motivo importante — ad esempio per la persona del subinquilino o per sovraffollamento.
- Se il subaffitto è accettabile per il locatore solo con un affitto più alto, può subordinare il permesso a un supplemento ragionevole (Untermietzuschlag). La legge non fissa un importo preciso.
- Se il locatore nega il permesso senza un motivo importante legato al subinquilino, puoi disdire il tuo contratto in anticipo con il preavviso legale. Fatti consigliare da un'associazione inquilini prima di farlo.
Subaffittare senza permesso è rischioso: il locatore può inviare un richiamo formale (Abmahnung) e disdire il contratto, nei casi gravi senza preavviso. A inizio 2026 la Corte federale di giustizia (BGH) ha stabilito che un inquilino che subaffitta per guadagnarci non ha diritto al permesso, e ha confermato la disdetta in un caso del genere a Berlino. Rispondi inoltre dei danni causati dal tuo subinquilino.
Se sei il subinquilino: la tua posizione
- Paghi affitto e cauzione all'inquilino principale, e tutte le tue pretese valgono solo nei suoi confronti. Chiedi di vedere il permesso di subaffitto del locatore.
- Se la locazione principale termina, il locatore può pretendere che anche tu te ne vada — anche se il tuo contratto è ancora in corso. A quel punto potresti avere pretese solo verso l'inquilino principale.
- Se affitti una stanza arredata in un appartamento in cui vive l'inquilino principale, o un alloggio solo per uso temporaneo, la tua tutela contro la disdetta è molto più debole e i termini di preavviso possono essere molto brevi.
- Se invece affitti a lungo termine un appartamento tutto per te o una stanza non arredata, di solito hai verso l'inquilino principale i normali diritti di un inquilino.
Affitto: freno agli affitti e alloggi arredati
Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) vale solo dove il Land lo ha introdotto — a Berlino, ad esempio, in tutta la città. Lì di solito vale anche per i subaffitti: secondo il Berliner Mieterverein, il BGH lo ha confermato nel 2026. Fanno eccezione gli alloggi affittati solo per uso temporaneo e una stanza arredata in un appartamento in cui vive l'inquilino principale. Un supplemento ragionevole per i mobili è ammesso, ma non deve servire ad aggirare il tetto. Il governo federale prevede nuove regole per gli affitti arredati e di breve durata, quindi verifica la situazione attuale prima di firmare.
Contratto, cauzione e Anmeldung
- Firma un contratto scritto: le parti, quali stanze usi da solo e quali condividi, l'affitto e cosa include, la cauzione, la durata e il preavviso. Aggiungi un elenco dei mobili e foto dello stato dell'alloggio.
- La cauzione (Kaution) può essere al massimo di tre mensilità di affitto netto freddo. Paga con bonifico invece che in contanti, oppure chiedi una ricevuta scritta.
- La conferma del locatore (Wohnungsgeberbestätigung) per la registrazione la rilascia chi ti dà effettivamente l'alloggio — nel subaffitto, l'inquilino principale. Deve fornirtela entro due settimane dall'ingresso, e anche tu devi registrarti entro due settimane. Vedi la nostra guida all'Anmeldung.
- Rilasciare una conferma del genere a persone che non abitano davvero lì è vietato e può portare a una multa salata. Non comprare mai un “indirizzo per la registrazione”.
Affitti turistici e di breve durata
Affittare il tuo appartamento ai turisti o per poche notti non è un normale subaffitto. Molte città e Länder hanno regole proprie contro l'uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot), quindi chiedi prima alla tua città se ti serve un permesso o una registrazione. A Berlino, per questo tipo di affitto, anche della tua abitazione principale, di solito ti serve un permesso o una registrazione dell'ufficio distrettuale (Bezirksamt), e le violazioni possono portare a multe salate; i dettagli sono su berlin.de. In ogni caso ti serve il permesso del tuo locatore.
Come riconoscere le truffe
- Non pagare affitto o cauzione prima di aver visto l'alloggio e firmato il contratto.
- Fai attenzione se il “proprietario è all'estero” e vuole spedirti le chiavi per posta o tramite un presunto servizio di deposito fiduciario dopo il pagamento.
- Offerte sospettosamente economiche in zone centrali, pressione sui tempi e richieste di pagare tramite servizi di trasferimento di contanti sono tipici segnali d'allarme.
- Non inviare una copia del passaporto o di altri documenti prima di essere sicuro che l'offerta sia reale.
- Verifica che la persona abiti davvero nell'appartamento e lo abbia in affitto: chiedi di vedere il suo contratto d'affitto e il permesso di subaffitto.
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