Come va custodita la cauzione
Per legge il locatore deve tenere una cauzione in denaro (Kaution) separata dal proprio patrimonio — su un conto bancario al tasso d'interesse abituale per i risparmi con preavviso di tre mesi, oppure in un'altra forma concordata con te. Gli interessi spettano a te e aumentano la cauzione. Questo protegge i tuoi soldi anche se il locatore diventa insolvente. Puoi chiedere al locatore di mostrarti dove è depositata la cauzione. Un conto cauzione a tuo nome dato in pegno al locatore (Mietkautionskonto) è particolarmente trasparente.
Il trasloco: la riconsegna
- Riconsegna l'appartamento puntualmente alla fine del contratto, completamente sgomberato, cantina compresa, e consegna tutte le chiavi. Fatti confermare per iscritto le chiavi restituite.
- Fissa un appuntamento per la riconsegna con il locatore e, se possibile, porta un testimone. Firma il verbale di consegna (Übergabeprotokoll) solo se è corretto; annota tutto ciò su cui non sei d'accordo.
- Scatta foto datate di ogni stanza e di ogni contatore. Riporta nel verbale le letture dei contatori (luce, acqua, riscaldamento) e comunicale ai fornitori di luce e gas.
- Se una clausola valida del contratto ti obbliga a fare i lavori di tinteggiatura e ripristino (Schönheitsreparaturen), eseguili bene prima della riconsegna. Altrimenti di solito basta lasciare l'appartamento spazzato (besenrein) e chiudere i buchi dei tasselli.
- Comunica per iscritto al locatore il tuo nuovo indirizzo e le coordinate bancarie.
Quanto tempo può prendersi il locatore
Il locatore non deve restituire la cauzione il giorno in cui te ne vai: ha un periodo ragionevole per verificare se ha ancora pretese nei tuoi confronti. I tribunali spesso considerano ragionevole fino a circa sei mesi, e di più in casi particolari. Se un conguaglio delle spese accessorie (Nebenkostenabrechnung) è ancora in sospeso ed è probabile un pagamento arretrato, il locatore può trattenere fino ad allora una parte ragionevole della cauzione — ma non l'intera cauzione. Il conguaglio stesso deve arrivarti entro 12 mesi dalla fine del periodo di riferimento; vedi la nostra guida al conguaglio delle spese.
Cosa può essere detratto — e cosa no
- Può essere detratto: affitto non pagato, un arretrato dal conguaglio delle spese e i danni che hai causato oltre il normale uso — ad esempio bruciature, piastrelle crepate o macchie sulla moquette.
- Anche i costi dei lavori di tinteggiatura e ripristino — ma solo se una clausola valida ti obbliga a farli e non li hai fatti nonostante una scadenza fissata dal locatore.
- Non può essere detratto: la normale usura dovuta alla vita quotidiana, come una moquette consumata. Il normale uso lo paghi con l'affitto.
- Il locatore deve indicare e calcolare le sue pretese e può trattenere solo quanto serve a coprirle. Per oggetti danneggiati che erano già vecchi, di solito non devi pagare il prezzo pieno di uno nuovo.
Non “consumare” la cauzione: di norma non puoi semplicemente smettere di pagare gli ultimi mesi d'affitto e dire al locatore di tenersi la cauzione. L'affitto non pagato resta un arretrato.
Come chiedere la restituzione della cauzione
- Se qualche settimana dopo la riconsegna non hai notizie, scrivi al locatore — idealmente con raccomandata o in un altro modo dimostrabile — e chiedigli di conteggiare e versare la cauzione entro una data precisa, ad esempio entro due settimane.
- Indica l'appartamento, l'importo e la data del pagamento della cauzione e il tuo conto bancario. Chiedi la cauzione più gli interessi e un estratto del conto cauzione.
- Se il locatore trattiene dei soldi, chiedi un rendiconto dettagliato con fatture o preventivi. Contesta per iscritto le detrazioni che ritieni ingiustificate.
- Se la cauzione è su un conto a tuo nome dato in pegno al locatore, chiedi al locatore di svincolare il pegno così che la banca possa versarti il denaro.
Se il locatore non paga
Fatti consigliare da un'associazione inquilini (Mieterverein), dalla consulenza gratuita per inquilini offerta da molte città e distretti (a Berlino, gli uffici distrettuali; chiedi in comune cosa esiste dove abiti) o da un avvocato; con un reddito basso puoi chiedere l'assistenza per la consulenza legale (Beratungshilfe) all'Amtsgericht (tribunale locale) del luogo in cui vivi. Le controversie d'affitto sono di competenza dell'Amtsgericht della zona in cui si trova l'appartamento, e lì non serve un avvocato. Se il locatore non reagisce affatto, può essere un'opzione la procedura d'ingiunzione (Mahnverfahren): la gestiscono tribunali centrali per le ingiunzioni (Mahngerichte) in ogni Land — per chi vive a Berlino o nel Brandeburgo, l'Amtsgericht Wedding — e la domanda si può preparare per tutta la Germania su online-mahnantrag.de. Se il locatore si oppone, il caso può proseguire come una normale causa.
Termini: il tuo diritto alla restituzione della cauzione si prescrive (Verjährung) dopo tre anni, calcolati dalla fine dell'anno in cui è diventato esigibile — cioè dopo il periodo di verifica del locatore. Le pretese del locatore per danni all'appartamento si prescrivono sei mesi dopo la riconsegna, ma di norma il locatore può comunque compensarle con la cauzione anche dopo. Questi sei mesi quindi non sono una scadenza per la restituzione della cauzione.
Se l'edificio viene venduto
Se il locatore vende l'appartamento o l'edificio, l'acquirente subentra nell'obbligo di restituire la cauzione — anche se il venditore non gli ha mai trasferito il denaro. Se alla fine del contratto non riesci a riavere la cauzione dall'acquirente, resta responsabile il locatore precedente. Conserva la prova del pagamento della cauzione per tutta la durata del contratto.
Alternative alla cauzione in contanti
Alcuni locatori accettano, invece dei contanti, una garanzia di una banca o di un'assicurazione (Mietkautionsbürgschaft, spesso chiamata Kautionsversicherung). Tieni i tuoi risparmi ma paghi un canone annuale che non ti viene restituito; se il locatore avanza una pretesa, il fornitore paga e poi chiede i soldi a te. Il locatore non è obbligato ad accettare questa garanzia e tutte le garanzie insieme non possono superare tre mensilità di affitto freddo.
Se il Jobcenter ti ha prestato la cauzione, la parte del prestito non ancora restituita diventa esigibile non appena il locatore restituisce la cauzione. Controlla il tuo provvedimento (Bescheid) e informa il Jobcenter.
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