Cos'è una cooperativa edilizia
Una cooperativa edilizia (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) appartiene ai suoi soci. Chi abita in un alloggio della cooperativa non è solo un inquilino, ma socio e comproprietario. Invece di un normale contratto d'affitto, di solito firmi un contratto di godimento permanente (Dauernutzungsvertrag); di norma vale anche qui il diritto locatizio tedesco. Le cooperative non puntano al massimo profitto, quindi i loro affitti sono spesso sotto il livello di mercato — ma non è garantito e varia tra cooperative ed edifici. I soci votano all'assemblea generale o eleggono un'assemblea dei delegati (Vertreterversammlung).
Adesione e quote
- Per avere un alloggio aderisci alla cooperativa e acquisti delle quote (Genossenschaftsanteile). Lo statuto (Satzung) prevede una quota per l'adesione; per un alloggio molte cooperative chiedono quote aggiuntive in base alla sua grandezza (Pflichtanteile).
- Gli importi variano molto tra le cooperative; nelle nuove costruzioni sono spesso molto più alti che negli edifici più vecchi. Chiedi l'importo esatto prima di candidarti. Alcune cooperative chiedono anche una quota d'ingresso non rimborsabile (Eintrittsgeld).
- Le quote non sono né affitto né cauzione: sono la tua partecipazione al capitale della cooperativa. Di solito non fruttano interessi o ne fruttano pochissimi; alcune cooperative pagano un piccolo dividendo.
- Quando esci, riavrai il capitale delle quote — ma non subito. Dai disdetta almeno tre mesi prima della fine dell'esercizio (lo statuto può fissare un termine più lungo, al massimo cinque anni) e il saldo viene pagato entro sei mesi dalla tua uscita. Se la cooperativa ha avuto perdite, l'importo può essere inferiore.
Liste d'attesa e ammissioni chiuse
A Berlino la domanda è molto superiore all'offerta. Molte cooperative berlinesi hanno smesso del tutto di accettare nuovi soci o li ammettono solo per specifici progetti di nuova costruzione; altre hanno lunghe liste d'attesa. L'adesione da sola non garantisce un alloggio: gli alloggi liberi di solito vanno prima ai soci esistenti, ad esempio quando hanno bisogno di una casa più grande o più piccola. L'attesa può durare anni, quindi candidati presto e a più cooperative contemporaneamente.
Come trovare cooperative che accettano soci
- Inizia dal sito dell'iniziativa di marketing delle cooperative edilizie (wohnungsbaugenossenschaften.de, regione Berlino). Elenca le cooperative partecipanti con i link ai loro siti.
- Controlla il sito di ogni cooperativa, di solito alla voce “Mitglied werden” o “Wohnungsangebote”. Lì vedi se le ammissioni sono aperte, se c'è una lista d'attesa e come candidarti.
- Tieni d'occhio i progetti di nuova costruzione: le cooperative che costruiscono cercano spesso nuovi soci per i nuovi alloggi — ma lì le quote richieste sono di solito più alte.
- Candidati con documenti completi e tieni aggiornati i tuoi contatti. Alcune cooperative pubblicano gli alloggi liberi per i soci o li pubblicizzano sui portali d'affitto.
Chi può aderire
Non serve la cittadinanza tedesca: la legge sulle cooperative non pone requisiti di nazionalità e molte cooperative ammettono chiunque viva a Berlino o intenda trasferirvisi. Sull'ammissione decidono lo statuto e il consiglio di amministrazione e, come altri locatori, una cooperativa può chiedere informazioni sul tuo reddito, sulla tua registrazione (Anmeldung) o un rapporto SCHUFA. Alcuni alloggi cooperativi con finanziamento pubblico sono riservati a nuclei con un WBS.
Aiuto per pagare le quote
Il Land di Berlino sostiene i nuclei con un certificato di diritto all'alloggio (Wohnberechtigungsschein, WBS) tramite il programma della Investitionsbank Berlin (IBB) “IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb”: un prestito senza interessi da 2.000 € a 50.000 € per nucleo per il primo acquisto di quote, di cui una parte viene condonata. Viene concesso una sola volta per nucleo e solo per il primo ingresso in un alloggio cooperativo a Berlino; devi entrare entro sei mesi. Fai domanda all'IBB prima di firmare e verifica lì le condizioni attuali — cambiano di tanto in tanto.
Se ricevi il Grundsicherungsgeld (prima Bürgergeld), il Jobcenter può pagare le quote della cooperativa — come per la cauzione, di solito come prestito e solo con approvazione preventiva (Zusicherung). Fai domanda prima di firmare. Maggiori dettagli nella nostra guida su Jobcenter e affitto.
Pro e contro
- Pro: affitti spesso più bassi e aumenti più moderati, perché la cooperativa non punta al massimo profitto.
- Pro: grande sicurezza: da socio di solito puoi restare a vita; una cooperativa non può disdire il contratto per uso proprio (Eigenbedarf).
- Pro: voce in capitolo: i soci votano all'assemblea generale o dei delegati e molte cooperative hanno spazi comuni e attività di vicinato.
- Contro: servono soldi in anticipo per le quote e li riavrai solo mesi dopo l'uscita.
- Contro: lunghe attese, molte liste chiuse e poca scelta — di solito prendi ciò che viene offerto ai soci.
Cooperative in altre città
Le Wohnungsbaugenossenschaften esistono in tutta la Germania e adesione e quote funzionano ovunque secondo lo stesso principio della legge sulle cooperative. Liste d'attesa, importi delle quote e regole di ammissione li stabilisce ogni cooperativa, e gli aiuti per pagare le quote come il programma di Berlino sono di competenza regionale. Cerca «Wohnungsbaugenossenschaft» più il nome della tua città.
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