Cómo rescindir el contrato de alquiler en Alemania: plazo y modelo de carta

Forma: en papel y firmada a mano

• La rescisión (Kündigung) debe hacerse por escrito (Schriftform) y llevar firma manuscrita. Un correo electrónico, un fax, un SMS, un mensaje de WhatsApp o una carta escaneada no bastan: esa rescisión no es válida, aunque el propietario la haya recibido.
• Si varias personas firmaron el contrato como inquilinos, todas deben firmar la rescisión. Un solo inquilino no puede terminar el contrato por todos.
• Dirija la carta a todos los propietarios que figuran en el contrato. Si el contrato o el propietario indican como contacto una empresa administradora (Hausverwaltung), envíela allí; en caso de duda, envíela también al propietario.
• No tiene que dar ningún motivo. Indique el piso, el contrato y la fecha en la que quiere que termine el alquiler, y añada «o en la siguiente fecha posible» por si su fecha fuera demasiado temprana.

Plazo de preaviso: tres meses

Para los inquilinos, el plazo legal de preaviso de un contrato indefinido es, por regla general, de casi tres meses (§ 573c BGB), sin importar cuánto tiempo lleve en el piso; una cláusula con un plazo más largo para el inquilino no es válida. La regla: si la rescisión llega al propietario a más tardar el tercer día hábil de un mes, ese mes cuenta y el alquiler termina al final del mes subsiguiente. Ejemplo: si la carta llega a más tardar el miércoles 4 de noviembre de 2026, el alquiler termina el 31 de enero de 2027; si llega el 5 de noviembre, no termina hasta el 28 de febrero de 2027. Lo que cuenta es cuándo llega la carta, no cuándo la envió.

Aquí el sábado cuenta como día hábil (Tribunal Federal de Justicia, BGH, 2005); los domingos y festivos, no. No está claramente decidido si el plazo se desplaza cuando el propio tercer día hábil cae en sábado. No apure el plazo: envíe la rescisión de modo que llegue unos días antes, idealmente ya a finales del mes anterior.

Cómo probar que la rescisión llegó

• Einwurf-Einschreiben: Correos registra cuándo se depositó la carta en el buzón del propietario. Guarde el resguardo y consulte el estado del envío en línea. Esto prueba la entrega, no el contenido; por eso conviene que alguien le vea meter la carta firmada en el sobre.
• Entrega en mano con testigo: una persona que no sea parte del contrato lee la carta, la echa en el buzón del propietario (o se la entrega) y anota fecha, hora y lugar con su firma. También puede entregar la rescisión usted mismo y pedir un acuse de recibo firmado y fechado en una copia.
• Guarde una copia firmada y todas las pruebas de entrega hasta que se liquide la fianza. Una carta echada al buzón a última hora de la tarde puede considerarse recibida solo al día siguiente.

Contrato temporal, Kündigungsverzicht y Staffelmiete

Muchos contratos excluyen durante un tiempo la rescisión ordinaria (Kündigungsverzicht). En un contrato tipo, esa renuncia por regla general solo es válida hasta cuatro años desde la firma; hasta entonces, normalmente solo puede irse con el acuerdo del propietario o con un derecho especial. Con un alquiler escalonado (Staffelmiete), el derecho del inquilino a rescindir también puede excluirse como máximo cuatro años desde el acuerdo. Un verdadero contrato de duración determinada (Zeitmietvertrag) no puede rescindirse antes de tiempo con preaviso ordinario; solo es válido si el propietario indicó por escrito al firmar un motivo legal, como el uso propio; si no, se considera indefinido. En caso de duda, haga revisar el contrato; vea también qué revisar en un contrato de alquiler.

El mito de los tres inquilinos sustitutos

Mucha gente cree que puede irse antes si encuentra tres inquilinos sustitutos (Nachmieter). No existe esa regla general. El propietario solo tiene que aceptar a un sustituto si el contrato lo prevé (Nachmieterklausel) o, en casos excepcionales, si usted tiene un motivo serio, como un traslado por trabajo o una enfermedad, que pese claramente más que el interés del propietario, normalmente cuando aún está vinculado durante mucho tiempo. Incluso entonces, el propietario puede rechazar a un candidato no adecuado. Con el plazo normal de tres meses, normalmente no existe ese derecho; pero siempre puede proponer al propietario un acuerdo de terminación anticipada (Aufhebungsvertrag): déjelo por escrito.

Derechos especiales de rescisión

• Tras una subida del alquiler: si el propietario exige una subida hasta el alquiler local de referencia o tras una modernización, puede rescindir hasta el final del segundo mes después de recibir la solicitud; el alquiler termina entonces al final del mes subsiguiente y la subida no se aplica (§ 561 BGB).
• Antes de una modernización: tras recibir el aviso de modernización, puede rescindir hasta el final del mes siguiente, con efecto al final del mes posterior (§ 555e BGB). No se aplica a obras menores.
• Fallecimiento de un inquilino: los coinquilinos que quedan pueden rescindir en el plazo de un mes desde que conocen el fallecimiento; los herederos, si nadie continúa el alquiler, también en un mes, en ambos casos con el plazo legal de tres meses (§§ 563a, 564 BGB).
• Subarriendo denegado: si el propietario niega el permiso para subarrendar sin un motivo relativo al subarrendatario, puede tener derecho a rescindir con el plazo legal (§ 540 BGB).

Pisos compartidos y subarriendos

En un piso compartido (WG) en el que todos los convivientes firmaron el contrato principal, solo pueden rescindirlo todos juntos. Si una persona quiere irse, el cambio de inquilino necesita el acuerdo del propietario y de los demás. Si vive como subarrendatario (Untermieter), rescinde frente al inquilino principal, no frente al dueño; por regla general, también por escrito y con tres meses de preaviso. Para una habitación amueblada en el piso donde vive el propio inquilino principal suele aplicarse un plazo más corto: rescisión a más tardar el día 15 de un mes para el final de ese mes. Más información en nuestras guías sobre el subarriendo y piso compartido o piso propio.

Modelo de carta de rescisión

Envíe la rescisión en alemán. Complete las partes entre corchetes, imprima la carta, haga que cada inquilino la firme a mano y guarde una copia. El texto entre comillas es la carta propiamente dicha:

1. Remitente (nombres de todos los inquilinos y dirección del piso): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Destinatario (todos los propietarios o la administradora): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Lugar y fecha: „Berlin, [TT.MM.JJJJ]“
4. Asunto: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Rescisión (para una fecha concreta o la siguiente posible): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Petición de confirmación: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Entrega del piso: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Fianza y nueva dirección: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Despedida y firmas: „Mit freundlichen Grüßen“ y, debajo, las firmas manuscritas de todos los inquilinos.

Después de rescindir

• Siga pagando el alquiler hasta que termine el contrato. Si el propietario no confirma la fecha de terminación, vuelva a preguntar por escrito.
• Acuerde una fecha de entrega, devuelva el piso vacío con todas las llaves y anote las lecturas de los contadores. Cómo preparar la entrega y recuperar la fianza: guía sobre la fianza.
• Tras la mudanza, registre su nueva dirección en el Bürgeramt en un plazo de dos semanas (Ummeldung; si se va al extranjero, dese de baja) e informe a su banco, sus aseguradoras, su empleador y las autoridades: cómo cambiar de dirección.
• Rescinda o traslade los contratos vinculados al piso: electricidad, gas, internet. Revise las condiciones con tiempo: algunos contratos tienen sus propios plazos de preaviso.

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