Cómo debe guardarse la fianza
Por ley, el propietario debe guardar la fianza en dinero (Kaution) separada de su patrimonio: en una cuenta bancaria al tipo de interés habitual de los depósitos de ahorro con preaviso de tres meses, o de otra forma acordada con usted. Los intereses son suyos y aumentan la fianza. Así su dinero también queda protegido si el propietario se declara insolvente. Puede pedir al propietario que le muestre dónde está depositada la fianza. Una opción especialmente transparente es una cuenta de fianza a su propio nombre pignorada a favor del propietario (Mietkautionskonto).
La mudanza: la entrega del piso
- Devuelva el piso a tiempo, al terminar el alquiler, completamente vacío, incluido el trastero, y entregue todas las llaves. Pida una confirmación por escrito de las llaves devueltas.
- Acuerde una cita de entrega con el propietario y, si es posible, vaya con un testigo. Firme el acta de entrega (Übergabeprotokoll) solo si es correcta; anote aquello con lo que no esté de acuerdo.
- Haga fotos fechadas de todas las habitaciones y de todos los contadores. Anote las lecturas (electricidad, agua, calefacción) en el acta y comuníquelas a sus compañías de electricidad y gas.
- Si una cláusula válida de su contrato le obliga a hacer reparaciones estéticas (Schönheitsreparaturen), hágalas bien antes de la entrega. Si no, normalmente basta con dejar el piso barrido y limpio (besenrein) y tapar los agujeros de los tacos.
- Comunique por escrito al propietario su nueva dirección y sus datos bancarios.
Cuánto tiempo tiene el propietario
El propietario no tiene que devolver la fianza el mismo día en que usted se va: dispone de un plazo razonable para comprobar si aún tiene reclamaciones contra usted. Los tribunales suelen considerar razonable un plazo de hasta unos seis meses y, en casos especiales, también más largo. Si aún falta la liquidación de gastos (Nebenkostenabrechnung) y es de esperar un pago pendiente, el propietario puede retener hasta entonces una parte razonable de la fianza, pero no la fianza entera. La liquidación debe llegarle como muy tarde 12 meses después del final del período liquidado; consulte nuestra guía sobre la liquidación de gastos.
Qué puede descontarse y qué no
- Puede descontarse: el alquiler impagado, el pago pendiente de la liquidación de gastos y los daños que usted haya causado más allá del uso normal, por ejemplo quemaduras, azulejos agrietados o manchas en la moqueta.
- También el coste de las reparaciones estéticas, pero solo si una cláusula válida le obliga a hacerlas y no las hizo pese al plazo fijado por el propietario.
- No puede descontarse: el desgaste normal de vivir en el piso, como una moqueta gastada. El uso normal ya lo paga con el alquiler.
- El propietario debe indicar y cuantificar sus reclamaciones y solo puede retener lo necesario para cubrirlas. Por objetos dañados que ya eran viejos, normalmente no tiene que pagar el precio completo de uno nuevo.
No «se coma» la fianza: por regla general, no puede dejar de pagar sin más el alquiler de los últimos meses y decir al propietario que se quede con la fianza. El alquiler impagado sigue siendo una deuda de alquiler.
Cómo reclamar la devolución de la fianza
- Si unas semanas después de la entrega no ha recibido nada, escriba al propietario, preferiblemente por carta certificada u otra vía que pueda demostrar, y pídale que liquide y pague la fianza antes de una fecha concreta, por ejemplo en dos semanas.
- Indique el piso, el importe y la fecha en que pagó la fianza y su cuenta bancaria. Reclame la fianza con los intereses y un extracto de la cuenta de la fianza.
- Si el propietario descuenta algo, pida una liquidación detallada con facturas o presupuestos. Opóngase por escrito a los descuentos que considere injustificados.
- Si la fianza está en una cuenta a su nombre pignorada a favor del propietario, pida al propietario que levante la prenda para que el banco pueda pagarle el dinero.
Si el propietario no paga
Pida asesoramiento a una asociación de inquilinos (Mieterverein), al servicio gratuito de asesoramiento para inquilinos de los distritos de Berlín o a un abogado; si sus ingresos son bajos, puede solicitar asistencia jurídica (Beratungshilfe) en el juzgado local (Amtsgericht) de su lugar de residencia. Los litigios de alquiler los resuelve el Amtsgericht del lugar donde está el piso, y allí no necesita abogado. Si el propietario no responde en absoluto, puede ser una opción el procedimiento monitorio (Mahnverfahren): para quienes viven en Berlín o Brandeburgo, lo tramita de forma centralizada el Amtsgericht Wedding, y la solicitud puede prepararse en online-mahnantrag.de. Si el propietario se opone, el asunto puede continuar como un juicio ordinario.
Plazos: su derecho a recuperar la fianza prescribe (Verjährung) a los tres años, contados desde el final del año en que pasó a ser exigible, es decir, después del plazo de comprobación del propietario. Las reclamaciones del propietario por daños en el piso prescriben a los seis meses de su devolución, pero por regla general puede compensarlas con la fianza también después. Por tanto, esos seis meses no son un plazo para devolver la fianza.
Si se vende el edificio
Si el propietario vende el piso o el edificio, el comprador asume la obligación de devolver la fianza, aunque el vendedor nunca le haya entregado el dinero. Si al final del alquiler no consigue que el comprador se la devuelva, el propietario anterior sigue siendo responsable. Guarde el justificante del pago de la fianza durante todo el alquiler.
Alternativas a la fianza en dinero
Algunos propietarios aceptan, en lugar de dinero, un aval de un banco o de una aseguradora (Mietkautionsbürgschaft, a menudo llamado Kautionsversicherung). Usted conserva sus ahorros, pero paga una cuota anual que no recupera; si el propietario reclama dinero, la entidad paga y después se lo reclama a usted. El propietario no está obligado a aceptar ese aval, y todas las garantías juntas no pueden superar tres mensualidades del alquiler «en frío».
Si el Jobcenter le prestó la fianza, la parte del préstamo que aún no ha devuelto vence en cuanto el propietario devuelve la fianza. Revise su resolución (Bescheid) e informe al Jobcenter.
¿Prepara su próxima mudanza? Antes de firmar, lea qué revisar en un contrato de alquiler y cómo encontrar piso en Berlín. En Flat-Radar puede crear gratis una solicitud de vivienda: los propietarios la ven y los anuncios nuevos que encajan le llegan por correo electrónico.