1. Calcule su presupuesto
Los anuncios alemanes suelen indicar dos importes. La Kaltmiete (alquiler «en frío») es el precio del piso en sí. La Warmmiete (alquiler «en caliente») incluye además los pagos a cuenta de los gastos de comunidad y servicios (Nebenkosten) y, normalmente, la calefacción. La electricidad e internet se pagan casi siempre aparte.
Tenga en cuenta también los gastos únicos: la fianza (Kaution), la mudanza, los muebles y quizá una cocina, ya que no todos los pisos tienen cocina equipada (Einbauküche).
Muchos propietarios esperan que el alquiler «en caliente» no supere aproximadamente un tercio de los ingresos netos del hogar.
2. Prepare sus documentos
Los buenos pisos reciben decenas de solicitudes en pocas horas, y los propietarios suelen elegir entre las primeras solicitudes completas. Prepare sus documentos en PDF con antelación:
- el formulario de autodeclaración del inquilino (Mieterselbstauskunft), que suele facilitar el propietario o la agencia;
- una copia del pasaporte o documento de identidad y, si corresponde, del permiso de residencia;
- justificantes de ingresos de los últimos tres meses: nóminas, un certificado del empleador o una resolución de prestaciones;
- un informe de solvencia: consulte nuestra guía sobre la Schufa;
- un certificado de ausencia de deudas de alquiler (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) de su casero anterior, si lo tiene;
- una breve carta de presentación: quién vivirá en el piso, a qué se dedica y por qué será un inquilino fiable.
Envíe copias de sus documentos solo después de la visita y solo a un propietario o agente que haya comprobado. Marque cada copia con «Solo para la solicitud de alquiler» y la fecha.
3. Dónde buscar
- Flat-Radar: el catálogo de anuncios con filtros por ciudad, distrito y número de habitaciones. También puede crear una solicitud de vivienda: los propietarios la ven y los anuncios nuevos que encajan le llegan por correo electrónico.
- Empresas públicas de vivienda: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND y WBM. Publican sus pisos libres en sus webs y en el portal común inberlinwohnen.de. Para muchos de sus pisos se necesita un WBS.
- Cooperativas de vivienda (Genossenschaften): los alquileres suelen ser más bajos, pero hay que comprar participaciones de la cooperativa y las listas de espera pueden ser largas.
- Grandes portales y grupos: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, grupos de barrio en redes sociales y, para habitaciones, WG-Gesucht. Allí, tenga especial cuidado con las estafas.
- Contactos personales: cuente a compañeros, amigos y vecinos que busca piso; muchos pisos se traspasan sin anuncio.
4. Visita y contrato
Llegue puntual a la visita y con sus documentos preparados. Pregunte por los gastos de servicios y de calefacción, el tipo de calefacción y el certificado energético (Energieausweis): el propietario debe mostrarlo, como muy tarde, durante la visita.
Antes de firmar, lea el contrato con atención: alquiler y pagos a cuenta, fecha de inicio, duración determinada (befristet), alquiler escalonado o indexado (Staffelmiete, Indexmiete). Si tiene dudas, pida que lo revise una asociación de inquilinos (Mieterverein); muchos distritos de Berlín ofrecen además asesoramiento gratuito para inquilinos.
5. Fianza, comisión de la agencia y freno al alquiler
- Fianza (Kaution): como máximo tres mensualidades del alquiler «en frío». Puede pagarla en tres plazos mensuales iguales; el primero vence al inicio del alquiler.
- Comisión de la agencia (Maklerprovision): paga quien contrata a la agencia. Si la contrató el propietario, usted no paga comisión.
- Freno al alquiler (Mietpreisbremse): en Berlín se aplica hasta finales de 2029. En la mayoría de los pisos, el alquiler al inicio de un contrato nuevo puede superar como máximo en un 10 % el alquiler de referencia local (Mietspiegel). Hay excepciones, entre ellas los edificios nuevos alquilados por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los pisos con una modernización integral.
6. Si el Jobcenter o los servicios sociales pagan su alquiler
Antes de firmar, presente la oferta de alquiler a su Jobcenter o a la oficina de servicios sociales (Sozialamt) y consiga su aprobación por escrito (Zusicherung). Sin ella, es posible que solo cubran una parte del alquiler. La fianza se concede a menudo como préstamo.
7. La mudanza
- Haga la entrega del piso junto con el propietario y firme un acta de entrega (Übergabeprotokoll): lecturas de contadores, llaves y daños existentes, con fotos.
- Empadrónese en un plazo de dos semanas: consulte nuestra guía sobre el Anmeldung.
- Contrate la electricidad e internet.
Cómo reconocer una estafa
- El alquiler está muy por debajo del mercado y el «propietario» está en el extranjero y quiere enviarle las llaves por correo.
- Le piden pagar una fianza, un alquiler o una «tasa de reserva» antes de la visita o antes de firmar.
- Le piden pagar mediante servicios de envío de dinero, tarjetas regalo o enlaces a «servicios de reserva» desconocidos.
- Le presionan para decidir en el acto o para enviar copias de sus documentos a desconocidos.
Nunca transfiera dinero antes de haber visto el piso en persona y firmado el contrato. En Flat-Radar, denuncie los anuncios sospechosos con el botón «Denunciar» de la página del anuncio.