¿Qué es la Nebenkostenabrechnung?
En la mayoría de los alquileres, además del alquiler «en frío», usted paga cada mes pagos a cuenta (Vorauszahlungen) de los gastos de explotación (Betriebskosten, a menudo llamados Nebenkosten). Una vez al año, el propietario los liquida frente a los gastos reales en la Betriebskostenabrechnung, normalmente llamada Nebenkostenabrechnung; la calefacción y el agua caliente suelen ir en una liquidación aparte (Heizkostenabrechnung). El resultado es una cantidad a pagar (Nachzahlung) o un saldo a su favor (Guthaben).
Solo pueden repercutirse los gastos del Reglamento de gastos de explotación (Betriebskostenverordnung, BetrKV) que su contrato de alquiler le atribuye, por su importe real y gestionados de forma económica. Los «otros gastos de explotación» (sonstige Betriebskosten) solo cuentan si el contrato los nombra. Partidas habituales:
- el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer);
- el suministro de agua y el alcantarillado;
- la calefacción y el agua caliente;
- la limpieza de la calle, la recogida de basuras y el control de plagas;
- el ascensor, la limpieza del edificio, el jardín y la iluminación de las zonas comunes;
- el deshollinado, el seguro del edificio y el conserje (Hauswart).
Qué no se puede repercutir
- la administración: gestión del inmueble, comisiones bancarias, franqueo;
- las reparaciones y el mantenimiento, por ejemplo del ascensor o de la calefacción; solo pueden repercutirse las revisiones periódicas y los controles de seguridad;
- el fondo de reserva para obras (Instandhaltungsrücklage), que aparece cuando el propietario reenvía la liquidación de la comunidad de propietarios (Hausgeldabrechnung);
- la parte de los pisos vacíos: por regla general, la asume el propietario;
- el alquiler de los detectores de humo;
- las cuotas de televisión por cable desde el 1 de julio de 2024.
Plazos
- El periodo de liquidación puede durar como máximo 12 meses; no tiene que coincidir con el año natural.
- La liquidación debe llegarle en los 12 meses siguientes al final del periodo: la de 2025, a más tardar el 31 de diciembre de 2026.
- Si llega más tarde, el propietario ya no puede reclamarle un pago adicional, salvo que el retraso no le sea imputable. El saldo a su favor se le devuelve igualmente.
- Puede presentar objeciones hasta 12 meses después de recibir la liquidación; después, por regla general, ya no.
Qué debe incluir una liquidación correcta
- el periodo de liquidación y, si se mudó durante ese tiempo, el periodo en que usted ocupó el piso;
- los gastos totales de cada tipo;
- la clave de reparto (superficie, número de personas o consumo), explicada si hace falta;
- el cálculo de su parte;
- la deducción de los pagos a cuenta que usted ha abonado realmente.
Calefacción, agua caliente y costes de CO2
- Si una instalación de calefacción abastece a varios pisos, entre el 50 y el 70 % de los costes de calefacción y agua caliente deben repartirse según el consumo medido, y el resto normalmente según la superficie (Heizkostenverordnung).
- Si estos costes no se reparten según el consumo aunque deberían, puede reducir su parte en un 15 %.
- Si los aparatos de medición pueden leerse a distancia, tiene derecho a información mensual sobre su consumo; por regla general, todos deben poder leerse a distancia a finales de 2026. Si falta, puede reducir su parte en un 3 %.
Desde 2023, los costes de CO2 de la calefacción con gas, gasóleo y otros combustibles fósiles se reparten entre el propietario y el inquilino en diez niveles, según las emisiones de CO2 del edificio por metro cuadrado y año: en los edificios muy eficientes (menos de 12 kg) el inquilino paga todo; en los menos eficientes (52 kg o más), solo un 5 %. La liquidación de la calefacción debe mostrar el reparto; si no lo hace, puede reducir sus costes de calefacción en un 3 %. Si usted compra el gas para la calefacción individual de su piso (Gasetagenheizung), reclame la parte del propietario por escrito, por ejemplo por correo electrónico, en los 12 meses siguientes a la factura de su proveedor. Para las calefacciones de gas y gasóleo instaladas desde finales de julio de 2026, a partir de 2028 se aplica un reparto a partes iguales.
Revisión de justificantes y objeciones
- Revise la liquidación poco después de recibirla y compárela con la del año anterior. Si falta alguno de los puntos anteriores, tiene un defecto formal: no tiene que pagar la diferencia hasta que el propietario la corrija.
- Si algo no está claro, pida por escrito revisar los justificantes (Belegeinsicht), como facturas, contratos y lecturas de contadores. Es su derecho. La revisión suele hacerse en la oficina del propietario o de la administración; puede fotografiar los documentos, y el propietario también puede facilitárselos en formato electrónico.
- Presente sus objeciones por escrito e indique los puntos concretos: idealmente en 30 días y, como muy tarde, 12 meses después de recibir la liquidación. Guarde un justificante del envío.
- Mientras el propietario no le permita revisar los justificantes, por regla general puede retener el pago de la diferencia; dígalo expresamente. Si solo discute una partida, pague el resto. Si paga antes de revisar, indique «unter Vorbehalt» (con reserva).
Pago adicional, saldo a favor y nuevos pagos a cuenta
- Pago adicional: si la liquidación es correcta, páguelo normalmente en los 30 días siguientes a recibirla. Si le resulta difícil, pregunte pronto por un pago a plazos; el propietario no está obligado a aceptarlo.
- Saldo a favor: se le debe en cuanto recibe la liquidación. Si no se lo abonan en unos 30 días, normalmente puede descontarlo de un alquiler posterior; algunos contratos exigen avisarlo con un mes de antelación.
- Pagos a cuenta: después de cada liquidación, tanto usted como el propietario pueden ajustarlos a una cuantía adecuada mediante una declaración por escrito, por ejemplo reducirlos tras un saldo a favor grande.
- Jobcenter: si el Jobcenter paga sus gastos de vivienda, envíele la liquidación enseguida. Decidirá si asume el pago adicional, y un saldo a favor reducirá sus pagos posteriores; consulte el alquiler y el Jobcenter.
- Mudanza: si se espera un pago adicional, el propietario puede retener una parte razonable de la fianza hasta la última liquidación; consulte cómo recuperar la fianza.
Errores frecuentes
- superficie, número de personas o periodo de ocupación incorrectos;
- faltan pagos a cuenta o figuran por menos de lo que pagó;
- gastos de otro periodo de liquidación;
- partidas que no pueden repercutirse o que no figuran en su contrato;
- gastos de conserje que incluyen reparaciones o administración;
- calefacción no repartida según el consumo o sin reparto de los costes de CO2;
- subidas fuertes respecto al año anterior sin explicación.
Como orientación, compare la liquidación con la del año anterior y con la Berliner Betriebskostenübersicht, una tabla de valores medios de Berlín en berlin.de. No es vinculante, pero muestra qué partidas son inusualmente altas.
Dónde obtener ayuda
Las asociaciones de inquilinos (Mietervereine), como el Berliner Mieterverein, revisan las liquidaciones de sus socios a cambio de una cuota mensual. Muchos distritos de Berlín ofrecen asesoramiento gratuito para inquilinos (Mieterberatung): consulte las páginas de su distrito en berlin.de. También puede ayudarle la Verbraucherzentrale (organización de defensa del consumidor) y, con ingresos bajos, puede solicitar en el juzgado local (Amtsgericht) ayuda para pagar el asesoramiento jurídico (Beratungshilfe). Qué gastos paga usted lo fija su contrato de alquiler: consulte cómo revisar un contrato de alquiler. Si sus gastos de vivienda son demasiado altos para sus ingresos, compruebe si puede recibir el Wohngeld (ayuda para la vivienda).