Antes de firmar
La mayoría de los propietarios usan un contrato tipo ya impreso (Formularmietvertrag). Las cláusulas que le perjudican de forma desproporcionada o que vulneran la protección obligatoria de los inquilinos no son válidas: el resto del contrato sigue vigente y, en su lugar, se aplica la ley. Aun así, aclare sus dudas antes de firmar, lea todos los anexos, como las normas de la comunidad (Hausordnung), y guarde un ejemplar firmado por ambas partes. Empiece por lo básico:
- Tipo de contrato: para un piso en el que usted vive debe ser un contrato de alquiler de vivienda (Wohnraummietvertrag). Tenga cuidado con los contratos «comerciales» o «parcialmente comerciales»: es posible que gran parte de la protección del inquilino no se les aplique.
- Partes: el nombre completo y la dirección del propietario, que necesitará para cartas, avisos de desperfectos y para rescindir el contrato. Quien firma pasa a ser inquilino, con todos los derechos y con plena responsabilidad por el alquiler.
- El piso: dirección, planta y ubicación (por ejemplo, «2.º izquierda»), las habitaciones y la superficie habitable (Wohnfläche). Si el piso resulta ser más de un 10 % más pequeño de lo indicado, se considera un defecto y normalmente puede reducirse el alquiler.
- Extras: el trastero, el desván, la plaza de aparcamiento o el garaje deben figurar en el contrato; si no, puede que no tenga derecho a usarlos.
- Fecha de inicio y promesas: cuándo empieza el alquiler y cuándo recibe las llaves. Los trabajos que haya prometido el propietario, como reparar desperfectos, deben constar en el contrato.
¿Indefinido o de duración determinada?
Lo habitual es un contrato indefinido (unbefristet). En ese caso, el propietario solo puede rescindirlo por un motivo reconocido por la ley, por ejemplo si necesita el piso para él o para su familia (Eigenbedarf). Un contrato de duración determinada (Zeitmietvertrag) solo es válido si el propietario le comunica el motivo por escrito al firmar: por ejemplo, que al terminar quiere vivir él mismo en el piso o reformarlo a fondo. Sin ese motivo, el contrato se considera indefinido.
Muchos contratos excluyen durante un tiempo la rescisión ordinaria (Kündigungsverzicht). En un contrato tipo, los tribunales lo aceptan como máximo durante cuatro años desde la firma; una renuncia que solo le obliga a usted como inquilino, por regla general, solo es válida junto con un alquiler escalonado (Staffelmiete). Su plazo de preaviso como inquilino es de tres meses: la rescisión debe hacerse por escrito con su firma de puño y letra (un correo electrónico o un mensaje no bastan) y llegar al propietario a más tardar el tercer día laborable de un mes; por ejemplo, hasta el tercer día laborable de marzo para que el alquiler termine el 31 de mayo. No tiene que dar ningún motivo.
Alquiler y gastos corrientes
- Kaltmiete (alquiler «en frío»): el precio del piso en sí. A él se suman los pagos a cuenta (Vorauszahlungen) de los gastos de comunidad y servicios (Betriebskosten) y de la calefacción y el agua caliente. Se liquidan una vez al año: usted paga la diferencia o recibe dinero; con una cantidad fija (Pauschale) no hay liquidación.
- Pida ver la última liquidación de gastos: unos pagos a cuenta demasiado bajos suponen después pagos pendientes elevados. Más información en nuestra guía sobre la liquidación de gastos.
- Staffelmiete (alquiler escalonado): las subidas futuras ya figuran en el contrato en euros, como mucho una vez al año. Mientras esté vigente, quedan excluidas otras subidas, ya sea hasta el alquiler de referencia local o tras una modernización.
- Indexmiete (alquiler indexado): el alquiler sigue el índice de precios al consumo, como mucho una vez al año y solo después de una comunicación escrita del propietario (basta un correo electrónico). Quedan excluidas las subidas hasta el alquiler de referencia local, y las subidas por modernización solo son posibles en casos excepcionales. Con una inflación alta, un alquiler indexado puede subir rápido; el Gobierno federal prevé limitar esas subidas, así que compruebe si las nuevas normas ya están en vigor.
Mietpreisbremse: ¿es legal el alquiler?
En Berlín, el freno al alquiler (Mietpreisbremse) se aplica en toda la ciudad hasta finales de 2029. Al inicio de un contrato nuevo, el alquiler puede superar, por regla general, como máximo en un 10 % el alquiler de referencia local (ortsübliche Vergleichsmiete). Puede calcularlo con el índice de alquileres de Berlín (Berliner Mietspiegel); la calculadora en línea está en mietspiegel.berlin.de. Hay excepciones, entre ellas los pisos usados y alquilados por primera vez después del 1 de octubre de 2014, el primer alquiler tras una modernización integral y un alquiler más alto que ya pagaba el inquilino anterior. Si el propietario invoca una de estas excepciones, debe informarle antes de la firma.
Puede firmar primero y comprobar después. Si el alquiler es demasiado alto, reclame al propietario por carta o por correo electrónico (Rüge). Si lo hace en los 30 meses siguientes al inicio del alquiler, por regla general puede recuperar lo pagado de más desde el primer mes. Asesórese antes de enviar la reclamación.
Fianza y pagos únicos
La fianza (Kaution) puede ser como máximo de tres mensualidades del alquiler «en frío», sin los pagos a cuenta. Puede pagarla en tres plazos mensuales iguales; el primero vence al inicio del alquiler, no al firmar. El propietario debe guardarla separada de su propio dinero y con intereses, y esos intereses son suyos. Un pago únicamente a cambio de que el inquilino anterior deje el piso (Abstandszahlung) no está permitido; comprarle muebles sí, siempre que el precio no sea claramente desproporcionado. Cómo recuperar después la fianza: consulte nuestra guía sobre la devolución de la fianza.
Reparaciones, mascotas y subarriendo
- Schönheitsreparaturen (reparaciones estéticas: pintar paredes, techos, radiadores y puertas): por ley corresponden al propietario, pero los contratos suelen trasladarlas al inquilino. Esas cláusulas a menudo no son válidas, por ejemplo si usted entra en un piso sin renovar sin una compensación adecuada, o si el contrato fija plazos rígidos o exige pintar al irse sin tener en cuenta cuándo lo hizo por última vez. Haga fotos del estado del piso al entrar.
- Kleinreparaturen (pequeñas reparaciones): una cláusula puede obligarle a pagar pequeñas reparaciones de elementos que usa a menudo, como grifos, interruptores o manillas. Por regla general solo es válida con un límite por reparación (los tribunales suelen aceptar unos 100 €, algunos hasta unos 120 €) y un límite anual (a menudo, entre el 6 % y el 8 % del alquiler anual). Usted solo paga: la reparación la encarga el propietario; si la factura supera el límite, la paga entera el propietario.
- Mascotas: los animales pequeños, como hámsteres, periquitos o peces, por regla general están permitidos. Una cláusula de contrato tipo que prohíbe en general perros y gatos no es válida; el propietario debe valorar cada caso. Pregunte antes de tener un perro o un gato y pida la autorización por escrito.
- Subarriendo (Untervermietung): necesita la autorización del propietario. Si más adelante surge un motivo legítimo, por ejemplo porque quiere compartir gastos o su pareja se muda con usted, normalmente puede exigir la autorización para una parte del piso. Su cónyuge y sus hijos pueden mudarse con usted sin autorización.
- Normas de la comunidad (Hausordnung): compruebe las horas de descanso y si tiene que limpiar usted la escalera o quitar la nieve, o si lo hace una empresa y el coste se incluye en los gastos de comunidad.
Pisos amueblados y «Wohnen auf Zeit»
El freno al alquiler también se aplica a los pisos amueblados: el propietario puede añadir un recargo razonable por los muebles, y usted puede preguntar cómo se ha calculado. Sin embargo, ni el freno al alquiler ni la protección habitual frente a la rescisión se aplican si el piso se alquila solo para un uso temporal. Según la jurisprudencia, por regla general esto exige una necesidad especial y de corta duración por su parte, como un proyecto o unas prácticas; no basta con llamar al contrato «Wohnen auf Zeit» («vivienda temporal»). Están previstas nuevas normas federales para los alquileres amueblados y de corta duración. Si tiene dudas, haga revisar ese contrato antes de firmar.
La entrada en el piso y dónde pedir ayuda
El día de la entrada, recorra el piso con el propietario y firme un acta de entrega (Übergabeprotokoll): daños existentes, lecturas de contadores y llaves, con fotos fechadas. Le protegerá más adelante, cuando quiera recuperar la fianza. Pida al propietario la confirmación que necesita para el Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Y nuestra lista para la visita le ayuda a detectar desperfectos antes de firmar.
Si no está seguro, haga revisar el contrato antes de firmar. Las asociaciones de inquilinos (Mieterverein) asesoran a sus socios a cambio de una cuota anual; la cobertura de gastos judiciales a menudo solo se aplica tras un período de carencia, así que asóciese con tiempo. Los distritos de Berlín ofrecen además asesoramiento gratuito para inquilinos (Mieterberatung); los horarios y las direcciones están en berlin.de. ¿Sigue buscando? Lea cómo encontrar piso en Berlín o cree una solicitud de vivienda en Flat-Radar.