Quién es quién en un subarriendo
En un subarriendo (Untermiete), el inquilino principal (Hauptmieter) le alquila una habitación o todo el piso que él mismo tiene alquilado. Si es solo por un tiempo determinado — por ejemplo, mientras el inquilino principal está en el extranjero —, se suele hablar de Zwischenmiete. Importante: el subarrendatario (Untermieter) firma el contrato solo con el inquilino principal, no con el propietario. El inquilino principal sigue respondiendo ante el propietario por el alquiler y por el piso.
Si usted quiere subarrendar
- Todo subarriendo necesita el permiso del propietario (Untervermietungserlaubnis): para una habitación, para el piso entero e incluso para unas pocas semanas. Pídalo por escrito e indique el nombre del subarrendatario, las habitaciones y el período.
- Si después de firmar su contrato surgió un interés legítimo (por ejemplo, un cambio en su situación familiar, motivos económicos o un trabajo temporal en otra ciudad), por lo general puede exigir permiso para subarrendar una parte del piso. El propietario puede negarse por un motivo importante, por ejemplo por la persona del subarrendatario o por sobreocupación.
- Si el subarriendo solo es aceptable para el propietario con un alquiler más alto, puede condicionar el permiso a un recargo razonable (Untermietzuschlag). La ley no fija ningún importe.
- Si el propietario le niega el permiso sin un motivo importante relativo a la persona del subarrendatario, puede rescindir su propio contrato anticipadamente con el plazo de preaviso legal. Antes de hacerlo, consulte a una asociación de inquilinos.
Subarrendar sin permiso es arriesgado: el propietario puede enviarle un apercibimiento (Abmahnung) y rescindir el contrato, en casos graves sin preaviso. A principios de 2026, el Tribunal Supremo Federal (BGH) resolvió que quien subarrienda para obtener un beneficio no tiene derecho al permiso, y confirmó la rescisión en un caso así en Berlín. Además, usted responde de los daños que cause su subarrendatario.
Si usted es el subarrendatario: su posición
- Usted paga el alquiler y la fianza al inquilino principal, y solo puede reclamarle a él. Pida ver el permiso del propietario para subarrendar.
- Si termina el alquiler principal, el propietario puede exigirle también a usted que deje el piso, aunque su propio contrato siga vigente. Entonces, como mucho, le quedan reclamaciones contra el inquilino principal.
- Si alquila una habitación amueblada en un piso donde vive el propio inquilino principal, o un alojamiento solo para uso temporal, su protección frente a la rescisión es mucho menor y los plazos de preaviso pueden ser muy cortos.
- En cambio, si alquila a largo plazo un piso propio o una habitación sin amueblar, frente al inquilino principal suele tener los derechos normales de un inquilino.
El alquiler: límite de precios y pisos amueblados
En Berlín, el freno al alquiler (Mietpreisbremse) suele aplicarse también a los subarriendos: según la asociación de inquilinos Berliner Mieterverein, el BGH lo confirmó en 2026. Las excepciones son los alojamientos alquilados solo para uso temporal y una habitación amueblada en un piso donde vive el propio inquilino principal. Se permite un recargo razonable por los muebles, pero no puede servir para eludir el límite. El Gobierno federal prepara nuevas normas para los alquileres amueblados y de corta duración; antes de firmar, compruebe la situación actual.
Contrato, fianza y Anmeldung
- Firme un contrato por escrito: las partes, qué habitaciones usa usted solo y cuáles comparte, el alquiler y lo que incluye, la fianza, la duración y el preaviso. Añada una lista de muebles y fotos del estado.
- La fianza (Kaution) no puede superar tres mensualidades del alquiler «en frío». Pague por transferencia y no en efectivo, o pida un recibo por escrito.
- El certificado del arrendador (Wohnungsgeberbestätigung) para empadronarse lo expide quien realmente le cede la vivienda; en un subarriendo, el inquilino principal. Debe dárselo en las dos semanas siguientes a su llegada, y usted también debe empadronarse en un plazo de dos semanas. Consulte nuestra guía sobre la Anmeldung.
- Expedir ese certificado a personas que en realidad no viven allí está prohibido y puede acarrear una multa elevada. No compre nunca una «dirección para empadronarse».
Pisos turísticos en Berlín
Alquilar el piso a turistas o por pocas noches no es un subarriendo normal. En Berlín rige la prohibición de destinar viviendas a otros usos (Zweckentfremdungsverbot): para este tipo de alquiler, incluso de su vivienda principal, normalmente necesita un permiso o un registro en la oficina del distrito (Bezirksamt), y las infracciones pueden acarrear multas elevadas. Además, necesita el permiso de su propietario. Encontrará los detalles en berlin.de.
Cómo detectar estafas
- No pague alquiler ni fianza antes de haber visto la vivienda y firmado el contrato.
- Desconfíe si el «propietario está en el extranjero» y quiere enviarle las llaves por correo o a través de un supuesto servicio de depósito tras el pago.
- Las ofertas sospechosamente baratas en zonas céntricas, la presión de tiempo y las peticiones de pago mediante servicios de envío de dinero son señales de alarma típicas.
- No envíe una copia de su pasaporte ni otros documentos antes de estar seguro de que la oferta es real.
- Compruebe que la persona realmente vive en el piso y lo tiene alquilado: pida ver su contrato de alquiler y el permiso para subarrendar.
¿Aún no sabe qué le conviene más? Lea nuestra guía habitación en piso compartido o piso propio. En Flat-Radar puede crear gratis una solicitud de vivienda: los propietarios la ven y los anuncios nuevos que encajan le llegan por correo electrónico.