Qué es una cooperativa de vivienda
Una cooperativa de vivienda (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) pertenece a sus socios. Quien vive en un piso de cooperativa no es solo inquilino, sino socio y copropietario. En lugar de un contrato de alquiler normal, suele firmar un contrato de uso permanente (Dauernutzungsvertrag); por regla general, también se le aplica el derecho de arrendamiento alemán. Las cooperativas no buscan el máximo beneficio, por lo que sus alquileres suelen estar por debajo del mercado, aunque no está garantizado y varía según la cooperativa y el edificio. Los socios votan en la asamblea general o eligen una asamblea de representantes (Vertreterversammlung).
Ser socio y las participaciones
- Para conseguir un piso, usted se hace socio de la cooperativa y compra participaciones (Genossenschaftsanteile). Los estatutos (Satzung) fijan una participación para ser socio; para un piso, muchas cooperativas exigen participaciones adicionales según su tamaño (Pflichtanteile).
- Los importes varían mucho entre cooperativas; en obra nueva suelen ser bastante más altos que en edificios antiguos. Pregunte el importe exacto antes de solicitar. Algunas cooperativas cobran además una cuota de entrada no reembolsable (Eintrittsgeld).
- Las participaciones no son alquiler ni fianza: son su aportación de capital a la cooperativa. Normalmente no dan intereses o dan muy pocos; algunas cooperativas pagan un pequeño dividendo.
- Cuando se da de baja, recupera su capital, pero no de inmediato. Debe comunicar la baja al menos tres meses antes del final del ejercicio (los estatutos pueden fijar un plazo más largo, como máximo cinco años), y el saldo se paga en los seis meses siguientes a su salida. Si la cooperativa ha tenido pérdidas, el importe puede ser menor.
Listas de espera y admisión cerrada
En Berlín, la demanda supera con mucho a la oferta. Muchas cooperativas berlinesas han dejado de admitir socios nuevos por completo o solo los admiten para proyectos concretos de obra nueva; otras mantienen largas listas de espera. Ser socio no garantiza un piso: los pisos libres suelen ofrecerse primero a los socios actuales, por ejemplo a quienes necesitan una vivienda más grande o más pequeña. La espera puede durar años, así que solicite pronto y en varias cooperativas a la vez.
Cómo encontrar cooperativas que admiten socios
- Empiece por la web de la iniciativa de marketing de las cooperativas de vivienda (wohnungsbaugenossenschaften.de, región Berlin). Allí figuran las cooperativas participantes con enlaces a sus webs.
- Revise la web de cada cooperativa, normalmente en «Mitglied werden» o «Wohnungsangebote». Allí verá si la admisión está abierta, si hay lista de espera y cómo solicitar.
- Fíjese en los proyectos de obra nueva: las cooperativas que construyen suelen buscar socios nuevos para los pisos nuevos, aunque allí las participaciones exigidas suelen ser más altas.
- Presente la solicitud con todos los documentos y mantenga sus datos de contacto al día. Algunas cooperativas publican pisos libres para socios o se anuncian en portales de alquiler.
Quién puede hacerse socio
No necesita la nacionalidad alemana: la ley de cooperativas no impone ninguna condición de nacionalidad, y muchas cooperativas admiten a cualquiera que viva en Berlín o quiera mudarse aquí. Sobre la admisión deciden los estatutos y la junta directiva, y, como otros propietarios, una cooperativa puede preguntar por sus ingresos, su empadronamiento (Anmeldung) o un informe SCHUFA. Algunos pisos de cooperativa construidos con fondos públicos están reservados a hogares con WBS.
Ayuda para pagar las participaciones
El Estado de Berlín apoya a los hogares con certificado de derecho a vivienda social (Wohnberechtigungsschein, WBS) mediante el programa «IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb» del Investitionsbank Berlin (IBB): un préstamo sin intereses de 2.000 a 50.000 euros por hogar para comprar participaciones por primera vez, del que se condona una parte. Se concede una sola vez por hogar y solo para entrar a vivir por primera vez en un piso de cooperativa en Berlín; debe mudarse en un plazo de seis meses. Solicítelo al IBB antes de firmar y compruebe allí las condiciones actuales, ya que cambian de vez en cuando.
Si cobra el Grundsicherungsgeld (antes Bürgergeld), el Jobcenter puede pagar las participaciones de la cooperativa: igual que la fianza, normalmente como préstamo y solo con su aprobación previa (Zusicherung). Solicítelo antes de firmar. Más información en nuestra guía sobre el Jobcenter y el alquiler.
Ventajas e inconvenientes
- Ventaja: alquileres a menudo más bajos y subidas más moderadas, porque la cooperativa no busca el máximo beneficio.
- Ventaja: mucha seguridad: como socio, normalmente puede quedarse de por vida; una cooperativa no puede rescindir el contrato por necesidad propia (Eigenbedarf).
- Ventaja: voz y voto: los socios votan en la asamblea general o de representantes, y muchas cooperativas tienen espacios comunes y actividades vecinales.
- Inconveniente: necesita dinero por adelantado para las participaciones y solo lo recupera meses después de darse de baja.
- Inconveniente: largas esperas, muchas listas cerradas y poca elección: normalmente acepta lo que se ofrece a los socios.
La cooperativa es solo un camino. Lea también cómo conseguir piso de las empresas públicas de vivienda de Berlín y cómo encontrar piso en Berlín. En Flat-Radar puede crear gratis una solicitud de vivienda: los propietarios la ven y los anuncios nuevos que encajan le llegan por correo electrónico.