Rescindir el lloguer a Alemanya: preavís i carta model

Forma: en paper i signada a mà

• La rescissió (Kündigung) ha de ser per escrit (Schriftform) i signada a mà. Un correu electrònic, un fax, un SMS, un missatge de WhatsApp o una carta escanejada no són suficients: una rescissió així no és vàlida, encara que el propietari l'hagi rebuda.
• Si diverses persones van signar el contracte com a llogaters, totes han de signar la rescissió. Un sol llogater no pot rescindir el contracte per a tothom.
• Adreça la carta a tots els propietaris que figuren al contracte. Si el contracte o el propietari indiquen una administració de finques (Hausverwaltung) com a contacte, envia-la allà; si tens dubtes, envia-la també al propietari.
• No cal donar cap motiu. Indica el pis, el contracte i la data en què vols que s'acabi el lloguer, i afegeix «o en la propera data possible» per si la teva data és massa aviat.

Termini de preavís: tres mesos

Per als llogaters, el preavís legal d'un contracte indefinit és, per norma general, de gairebé tres mesos (§ 573c BGB), independentment de quant de temps hagis viscut al pis; una clàusula amb un termini més llarg per al llogater no és vàlida. La regla: si la rescissió arriba al propietari com a molt tard el tercer dia laborable d'un mes, aquest mes compta, i el lloguer s'acaba a final del mes següent al proper. Exemple: si la rescissió arriba com a molt tard el dimecres 4 de novembre de 2026, el lloguer s'acaba el 31 de gener de 2027; si arriba el 5 de novembre, no s'acaba fins al 28 de febrer de 2027. El que compta és quan arriba la carta, no quan la vas enviar.

Aquí el dissabte compta com a dia laborable (Tribunal Federal de Justícia, BGH, 2005); els diumenges i festius no. No està clarament decidit si el termini es desplaça quan el tercer dia laborable cau en dissabte. No ho deixis per a l'últim moment: envia la rescissió perquè arribi uns dies abans, idealment a finals del mes anterior.

Demostrar que la rescissió ha arribat

• Einwurf-Einschreiben: Correus registra quan es diposita la carta a la bústia del propietari. Guarda el resguard i consulta l'estat del lliurament en línia. Això demostra el lliurament, no el contingut; per tant, idealment, que algú et vegi posar la carta signada al sobre.
• Lliurament en mà amb testimoni: una persona que no és part del contracte llegeix la carta, la diposita a la bústia del propietari (o la lliura) i anota la data, l'hora i el lloc, amb la seva signatura. També pots lliurar tu mateix la rescissió i demanar una confirmació de recepció signada i amb data en una còpia.
• Guarda una còpia signada i totes les proves del lliurament fins que s'hagi liquidat la fiança. Una carta deixada a la bústia a última hora del vespre pot comptar com a rebuda l'endemà.

Durada determinada, Kündigungsverzicht i Staffelmiete

Molts contractes exclouen la rescissió ordinària durant un temps (Kündigungsverzicht). En un contracte estàndard, per norma general només és vàlid fins a quatre anys des de la signatura; fins llavors, normalment només te'n pots anar amb l'acord del propietari o amb un dret especial. Amb un lloguer escalonat (Staffelmiete), el dret de rescissió del llogater també es pot excloure com a màxim durant quatre anys des de l'acord. Un contracte de durada determinada autèntic (Zeitmietvertrag) no es pot rescindir abans amb preavís ordinari; només és vàlid si el propietari va indicar per escrit en signar-lo un motiu legal, com l'ús propi; si no, es considera indefinit. Si tens dubtes, fes revisar el contracte; consulta també què cal revisar en un contracte de lloguer.

El mite dels tres llogaters substituts

Molta gent creu que pot marxar abans si troba tres llogaters substituts (Nachmieter). No hi ha cap norma general així. El propietari només ha d'acceptar un substitut si el contracte ho preveu (Nachmieterklausel) o, en casos excepcionals, si tens un motiu de pes –com un trasllat per feina o una malaltia– que superi clarament l'interès del propietari, normalment quan encara estàs vinculat per molt de temps. Fins i tot llavors, el propietari pot rebutjar un candidat inadequat. Amb el preavís normal de tres mesos, normalment no tens aquest dret; però sempre pots demanar al propietari un acord de resolució anticipada (Aufhebungsvertrag); posa'l per escrit.

Drets especials de rescissió

• Després d'un augment de lloguer: si el propietari exigeix un augment fins al lloguer de referència local o després d'una modernització, pots rescindir fins a final del segon mes després de rebre la petició; llavors el lloguer s'acaba a final del mes següent al proper i l'augment no s'aplica (§ 561 BGB).
• Abans d'una modernització: després de rebre l'anunci d'una modernització, pots rescindir fins a final del mes següent, amb efecte a final del mes posterior (§ 555e BGB). No s'aplica a obres menors.
• Mort d'un llogater: els cotitulars que queden poden rescindir en el termini d'un mes des que saben la mort; els hereus, si ningú continua el lloguer, també en el termini d'un mes; en tots dos casos amb el preavís legal de tres mesos (§§ 563a, 564 BGB).
• Sotsarrendament denegat: si el propietari denega el permís per sotsarrendar sense un motiu relacionat amb el sotsarrendatari, potser pots rescindir amb el preavís legal (§ 540 BGB).

Pisos compartits i sotsarrendaments

En un pis compartit (WG) on tots els companys van signar el contracte principal, només poden rescindir tots junts. Si una persona se'n vol anar, un canvi de llogater necessita l'acord del propietari i dels altres. Si vius com a sotsarrendatari (Untermieter), rescindeixes davant del llogater principal, no del propietari; per norma general també per escrit i amb tres mesos de preavís. Per a una habitació moblada dins del pis del llogater principal, sovint s'aplica un termini més curt: rescissió com a molt tard el dia 15 d'un mes per a final d'aquell mes. Més informació a les nostres guies sobre el sotsarrendament i pis compartit o pis propi.

Carta model de rescissió

Envia la rescissió en alemany. Omple les parts entre claudàtors, imprimeix la carta, fes que cada llogater la signi a mà i guarda'n una còpia. El text entre cometes és la carta pròpiament dita:

1. Remitent (noms de tots els llogaters i adreça del pis): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Destinatari (tots els propietaris o l'administració de la finca): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Lloc i data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Assumpte: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Rescissió (en una data fixa o en la propera data possible): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Petició de confirmació: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Lliurament: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Fiança i adreça nova: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Comiat i signatures: „Mit freundlichen Grüßen“ i, a sota, les signatures manuscrites de tots els llogaters.

Després de rescindir

• Continua pagant el lloguer fins que s'acabi el contracte. Si el propietari no confirma la data final, torna-li a preguntar per escrit.
• Acorda una data de lliurament, retorna el pis buit amb totes les claus i anota les lectures dels comptadors. Com preparar el lliurament i recuperar la fiança: guia de la fiança.
• Després de la mudança, registra la teva adreça nova al Bürgeramt o a l'oficina d'empadronament (Meldebehörde) del teu nou municipi en un termini de dues setmanes (Ummeldung; si te'n vas a l'estranger, dona't de baixa) i avisa el banc, les asseguradores, l'empresa i les administracions: canvi d'adreça.
• Dona de baixa o trasllada els contractes vinculats al pis: electricitat, gas, internet. Revisa les condicions amb temps: alguns contractes tenen terminis de preavís propis.

Busques la teva propera llar? Explora els anuncis al catàleg de Flat-Radar i, si busques a Berlín, llegeix com trobar pis a Berlín. A Flat-Radar pots crear una sol·licitud d'habitatge gratuïta: els propietaris la veuen i els anuncis nous que hi encaixin et arriben per correu electrònic.