Abans de signar
La majoria de propietaris fan servir un contracte estàndard preimprès (Formularmietvertrag). Les clàusules que et perjudiquen de manera desproporcionada o que vulneren normes imperatives de protecció del llogater no són vàlides: la resta del contracte continua vigent i s'apliquen les normes legals al seu lloc. Tot i així, aclareix els dubtes abans de signar, llegeix tots els annexos, com les normes de l'edifici (Hausordnung), i guarda una còpia signada per les dues parts. Comença pel bàsic:
- Tipus de contracte: per a un pis on vius, ha de ser un contracte d'arrendament d'habitatge (Wohnraummietvertrag). Vés amb compte amb els contractes «comercials» o «parcialment comercials»: bona part de la protecció del llogater pot no aplicar-s'hi.
- Parts: el nom complet i l'adreça del propietari; els necessites per a cartes, comunicacions de defectes i la rescissió. Tothom qui signa esdevé llogater, amb plens drets i plena responsabilitat pel lloguer.
- El pis: adreça, planta i posició (per exemple, «2n esquerra»), les habitacions i la superfície habitable (Wohnfläche). Si el pis resulta ser més d'un 10% més petit del que s'indica, es considera un defecte i normalment es pot reduir el lloguer.
- Extres: un traster al soterrani, unes golfes, una plaça d'aparcament o un garatge han de constar al contracte; si no, pot ser que no tinguis dret a fer-los servir.
- Data d'inici i promeses: quan comença el lloguer i quan reps les claus. Qualsevol obra que el propietari t'hagi promès, com reparar defectes, s'ha d'escriure al contracte.
Indefinit o de durada determinada?
El cas normal és un contracte indefinit (unbefristet). Llavors el propietari només el pot rescindir per un motiu reconegut per la llei; per exemple, si necessita el pis per a ell o per a la seva família (Eigenbedarf). Un contracte de durada determinada (Zeitmietvertrag) només és vàlid si el propietari t'indica el motiu per escrit quan signes: per exemple, que després hi vol viure ell mateix o reformar-lo a fons. Sense aquest motiu, el contracte es considera indefinit.
Molts contractes exclouen la rescissió ordinària durant un cert temps (Kündigungsverzicht). En un contracte estàndard, els tribunals ho accepten com a màxim durant quatre anys des de la signatura; una renúncia que només et vincula a tu com a llogater, per norma general, només és vàlida juntament amb un lloguer escalonat (Staffelmiete). El teu preavís com a llogater és de tres mesos: la rescissió ha de ser per escrit amb la teva signatura (un correu electrònic o un missatge no n'hi ha prou) i arribar al propietari com a molt tard el tercer dia laborable d'un mes; per exemple, el tercer dia laborable de març perquè el lloguer s'acabi el 31 de maig. No cal donar cap motiu.
Lloguer i despeses
- Kaltmiete (lloguer sense despeses): el lloguer del pis en si. A sobre hi van els pagaments a compte (Vorauszahlungen) de les despeses de funcionament (Betriebskosten) i de la calefacció i l'aigua calenta. Es liquiden un cop l'any, així que o pagues la diferència o et retornen diners; amb una quantitat fixa (Pauschale), no hi ha liquidació.
- Demana veure l'última liquidació de despeses: uns pagaments a compte massa baixos comporten després grans pagaments pendents. Més informació a la nostra guia sobre la liquidació de despeses.
- Staffelmiete (lloguer escalonat): els augments futurs ja estan fixats al contracte en euros, com a màxim un cop l'any. Mentre està vigent, s'exclouen altres augments (fins al lloguer de referència local o després d'una modernització).
- Indexmiete (lloguer indexat): el lloguer segueix l'índex de preus al consum, com a màxim un cop l'any i només després d'una notificació per escrit del propietari (n'hi ha prou amb un correu electrònic). S'exclouen els augments fins al lloguer de referència local, i els augments després d'una modernització només són possibles en casos excepcionals. Quan la inflació és alta, els lloguers indexats poden pujar ràpidament; el govern federal preveu limitar aquests augments; comprova si ja s'apliquen normes noves.
Mietpreisbremse: el lloguer és legal?
El límit de preus del lloguer (Mietpreisbremse) no s'aplica a tot Alemanya, només a les zones amb un mercat d'habitatge tensionat que ha designat el govern de l'estat federat; comprova si el teu municipi hi és. A Berlín s'aplica a tota la ciutat fins a finals del 2029. On s'aplica, el lloguer a l'inici d'un contracte nou, per norma general, pot superar com a màxim en un 10% el lloguer de referència local (ortsübliche Vergleichsmiete). Sovint el pots calcular amb l'índex de lloguers de la teva ciutat (Mietspiegel); a Berlín, la calculadora en línia del Berliner Mietspiegel és a mietspiegel.berlin.de. Hi ha excepcions, com els pisos utilitzats i llogats per primera vegada després de l'1 d'octubre de 2014, el primer lloguer després d'una modernització integral i un lloguer més alt que ja pagava el llogater anterior. Si el propietari s'acull a una d'aquestes excepcions, te l'ha de comunicar abans de signar.
Pots signar primer i comprovar-ho després. Si el lloguer és massa alt, presenta una reclamació per carta o correu electrònic al propietari (Rüge). Si ho fas en un termini de 30 mesos des de l'inici del lloguer, per norma general pots recuperar l'excés des del primer mes. Demana assessorament abans d'enviar la reclamació.
Fiança i pagaments únics
La fiança (Kaution) pot ser com a màxim de tres mesos de lloguer sense despeses, sense els pagaments a compte. La pots pagar en tres terminis mensuals iguals; el primer venç quan comença el lloguer, no quan signes. El propietari l'ha de mantenir separada dels seus diners i amb interessos, i els interessos són teus. Un pagament només perquè el llogater anterior se'n vagi (Abstandszahlung) no està permès; comprar-li mobles sí, sempre que el preu no sigui clarament excessiu. Com recuperar la fiança més endavant: recuperar la fiança.
Reparacions, mascotes i sotsarrendament
- Schönheitsreparaturen (reparacions decoratives com pintar parets, sostres, radiadors i portes): per llei, és feina del propietari, però els contractes sovint les traspassen al llogater. Aquestes clàusules sovint no són vàlides; per exemple, si entres en un pis sense renovar sense una compensació adequada, o si el contracte fixa terminis rígids o exigeix una renovació final independentment de quan vas pintar per última vegada. Fes fotos de l'estat del pis quan hi entris.
- Kleinreparaturen (reparacions petites): una clàusula et pot fer pagar petites reparacions de coses que fas servir sovint, com aixetes, interruptors o poms de porta. Per norma general, només és vàlida amb un límit per reparació (els tribunals sovint accepten uns 100 €, alguns fins a uns 120 €) i un límit anual (sovint el 6–8% del lloguer anual). Tu només pagues: la reparació l'organitza el propietari; si una factura supera el límit, la paga tota el propietari.
- Mascotes: els animals petits com hàmsters, periquitos o peixos en general estan permesos. Una clàusula estàndard que prohibeix tots els gossos i gats no és vàlida; el propietari ha de valorar cada cas. Pregunta abans de tenir un gos o un gat i aconsegueix el permís per escrit.
- Sotsarrendament (Untervermietung): necessites el permís del propietari. Si més endavant tens un motiu legítim –per exemple, vols compartir despeses o la teva parella s'hi trasllada–, normalment pots exigir el permís per a una part del pis. El teu cònjuge i els teus fills s'hi poden traslladar sense permís.
- Normes de l'edifici (Hausordnung): revisa les hores de silenci i si has de netejar l'escala o treure la neu tu mateix, o si ho fa una empresa i el cost forma part de les despeses de funcionament.
Pisos moblats i «Wohnen auf Zeit»
La Mietpreisbremse també s'aplica als pisos moblats: el propietari pot afegir un recàrrec raonable pels mobles, i pots preguntar com s'ha calculat. Ara bé, ni el límit de preus ni la protecció habitual contra la rescissió s'apliquen si un pis es lloga només per a un ús temporal. Segons la jurisprudència, això, per norma general, requereix una necessitat especial de curta durada per part teva, com un projecte o unes pràctiques; no n'hi ha prou amb anomenar un contracte «Wohnen auf Zeit». Hi ha previstes noves normes federals per als lloguers moblats i de curta durada. Si tens dubtes, fes revisar aquest contracte abans de signar.
L'entrada al pis i on trobar ajuda
El dia que hi entris, recorre el pis amb el propietari i signeu una acta de lliurament (Übergabeprotokoll): danys existents, lectures dels comptadors i claus, amb fotos amb data. Et protegeix més endavant quan vulguis recuperar la fiança. Demana al propietari la confirmació que necessites per a l'Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). La nostra llista per a la visita t'ajuda a detectar defectes abans de signar.
Si no ho tens clar, fes revisar el contracte abans de signar. Les associacions de llogaters (Mieterverein) assessoren els seus socis per una quota anual; l'assegurança de defensa jurídica sovint només cobreix després d'un període de carència, així que fes-te'n soci aviat. Moltes ciutats i districtes també ofereixen assessorament gratuït per a llogaters (Mieterberatung); pregunta a l'ajuntament; a Berlín l'ofereixen els districtes, i els horaris i adreces són a berlin.de. Encara busques? Explora el catàleg de Flat-Radar, llegeix com trobar pis a Berlín si busques allà, o crea una sol·licitud d'habitatge a Flat-Radar.