Què és la Nebenkostenabrechnung?
En la majoria de lloguers, a més del lloguer sense despeses, pagues cada mes pagaments a compte (Vorauszahlungen) de les despeses de funcionament (Betriebskosten, sovint anomenades Nebenkosten). Un cop l'any, el propietari els compara amb les despeses reals a la Betriebskostenabrechnung, normalment anomenada Nebenkostenabrechnung; la calefacció i l'aigua calenta sovint arriben en una liquidació a part (Heizkostenabrechnung). El resultat és un pagament pendent (Nachzahlung) o un saldo a favor (Guthaben).
Només es poden cobrar les despeses que figuren al Reglament de despeses de funcionament (Betriebskostenverordnung, BetrKV) i que el teu contracte t'assigna, per l'import realment generat; el propietari les ha de mantenir econòmiques. Les «altres despeses de funcionament» (sonstige Betriebskosten) només compten si el contracte les anomena. Partides habituals:
- impost sobre béns immobles (Grundsteuer);
- subministrament d'aigua i clavegueram;
- calefacció i aigua calenta;
- neteja viària, recollida d'escombraries i control de plagues;
- ascensor, neteja de l'edifici, manteniment del jardí i il·luminació de les zones comunes;
- escura-xemeneies, assegurança de l'edifici i conserge (Hauswart).
Què no es pot cobrar
- administració: gestió de la finca, comissions bancàries, franqueig;
- reparacions i manteniment, per exemple de l'ascensor o de la calefacció; només es poden cobrar les revisions periòdiques i els controls de seguretat;
- fons de reserva per a manteniment (Instandhaltungsrücklage), que apareixen quan un propietari passa la liquidació de la comunitat de propietaris (Hausgeldabrechnung);
- la part dels pisos buits: per norma general, la paga el propietari;
- el lloguer dels detectors de fum;
- les quotes de televisió per cable des de l'1 de juliol de 2024.
Terminis
- El període de liquidació pot ser com a màxim de 12 mesos; no cal que sigui l'any natural.
- La liquidació t'ha d'arribar en un termini de 12 mesos des del final del període: la del 2025, com a molt tard el 31 de desembre de 2026.
- Si arriba més tard, el propietari ja no pot reclamar cap pagament pendent, tret que el retard no sigui culpa seva. Tot i així, reps qualsevol saldo a favor.
- Pots reclamar fins a 12 mesos després de rebre la liquidació; després, per norma general, ja no.
Què ha de mostrar una liquidació correcta
- el període de liquidació i, si hi vas entrar o en vas sortir durant aquest període, el teu període d'ús;
- les despeses totals de cada tipus de despesa;
- el criteri de repartiment, com superfície, persones o consum, explicat si cal;
- el càlcul de la teva part;
- la deducció dels pagaments a compte que has fet realment.
Calefacció, aigua calenta i CO2
- Si una instal·lació de calefacció dona servei a diversos pisos, entre el 50 i el 70% de les despeses de calefacció i aigua calenta s'han de repartir segons el consum mesurat, i la resta normalment segons la superfície (Heizkostenverordnung).
- Si aquestes despeses no es facturen segons el consum quan s'hauria de fer, pots reduir la teva part un 15%.
- Quan els aparells de mesura es poden llegir a distància, tens dret a informació mensual del consum; per norma general, tots els aparells s'han de poder llegir a distància a finals del 2026. Si això falta, pots reduir la teva part un 3%.
Des del 2023, el cost del CO2 de la calefacció amb gas, gasoil i altres combustibles fòssils es reparteix entre propietari i llogater en deu nivells, segons les emissions de CO2 de l'edifici per metre quadrat i any: en edificis molt eficients (menys de 12 kg) el llogater ho paga tot, i en els menys eficients (52 kg o més) només el 5%. La liquidació de la calefacció ha de mostrar el repartiment; si no ho fa, pots reduir les teves despeses de calefacció un 3%. Si compres tu mateix el gas per a la caldera del teu pis (Gasetagenheizung), reclama la part del propietari en forma de text, per exemple per correu electrònic, en un termini de 12 mesos des de la factura del teu proveïdor. Per a les instal·lacions de gas i gasoil instal·lades des de finals de juliol del 2026, a partir del 2028 s'aplica un repartiment al 50%.
Consultar els justificants i reclamar
- Revisa la liquidació poc després de rebre-la i compara-la amb la de l'any anterior. Si falta algun dels punts de més amunt, la liquidació té un defecte formal: no has de pagar cap diferència fins que el propietari la corregeixi.
- Si alguna cosa no és clara, demana per escrit consultar els justificants (Belegeinsicht), com factures, contractes i lectures dels comptadors. És un dret teu. Normalment es fa a l'oficina del propietari o de l'administrador; pots fotografiar els documents, i el propietari també te'ls pot facilitar en format electrònic.
- Envia les reclamacions per escrit i indica els punts concrets: idealment en un termini de 30 dies, i com a molt tard 12 mesos després de rebre la liquidació. Guarda el justificant d'enviament.
- Fins que el propietari no t'hagi deixat consultar els justificants, per norma general pots retenir el pagament pendent; digues-ho explícitament. Si només es discuteix una partida, paga la resta. Si pagues abans de revisar-ho, escriu «unter Vorbehalt» (amb reserva).
Pagament pendent, saldo a favor i nous pagaments a compte
- Pagament pendent: si la liquidació és correcta, paga-la, per norma general en un termini de 30 dies des que la reps. Si et costa, pregunta aviat per pagar a terminis; el propietari no està obligat a acceptar-ho.
- Saldo a favor: venç quan reps la liquidació. Si no te l'han pagat al cap d'uns 30 dies, normalment el pots descomptar d'un pagament de lloguer posterior; alguns contractes exigeixen un mes d'avís.
- Pagaments a compte: després de cada liquidació, tant tu com el propietari els podeu ajustar a un import adequat amb una declaració en forma de text; per exemple, reduir-los després d'un saldo a favor important.
- Jobcenter: si et cobreix les despeses d'habitatge, envia-li la liquidació immediatament. Decideix si cobreix un pagament pendent, i un saldo a favor redueix els seus pagaments posteriors; consulta el lloguer i el Jobcenter.
- Sortida del pis: si s'espera un pagament pendent, el propietari pot retenir una part raonable de la fiança fins a la liquidació final; consulta recuperar la fiança.
Errors habituals que cal buscar
- superfície, nombre de persones o període d'ús incorrectes;
- pagaments a compte que falten o que són inferiors al que has pagat realment;
- despeses d'un altre període de liquidació;
- partides que no es poden cobrar o que no són al teu contracte;
- despeses de conserge que inclouen reparacions o administració;
- calefacció no repartida segons el consum, o sense repartiment del CO2;
- augments grans respecte a l'any anterior sense explicació.
Per orientar-te, compara la teva liquidació amb la de l'any anterior i amb les mitjanes de tot Alemanya que publica l'Associació Alemanya de Llogaters, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); a Berlín, també amb la Berliner Betriebskostenübersicht, una taula de valors mitjans de Berlín a berlin.de. Aquestes taules no són vinculants, però mostren quines partides són inusualment altes.
On trobar ajuda
Les associacions de llogaters (Mietervereine), que hi ha a moltes ciutats –a Berlín, per exemple, el Berliner Mieterverein–, revisen les liquidacions dels seus socis per una quota mensual. Algunes ciutats i municipis ofereixen assessorament gratuït per a llogaters (Mieterberatung); pregunta a l'ajuntament; a Berlín ho fan molts districtes, així que consulta les pàgines del teu districte a berlin.de. La Verbraucherzentrale (centre d'assessorament al consumidor) també et pot ajudar, i amb ingressos baixos pots sol·licitar a l'Amtsgericht (jutjat local) ajuda per a les despeses d'assessorament jurídic (Beratungshilfe). Quines despeses pagues ho fixa el teu contracte: consulta com revisar un contracte de lloguer. Si les despeses d'habitatge són massa altes per als teus ingressos, comprova si pots obtenir el Wohngeld, l'ajuda a l'habitatge.