Qui és qui en un sotsarrendament
En un sotsarrendament (Untermiete), el llogater principal (Hauptmieter) et lloga una habitació o tot el pis que ell mateix té llogat. Si és només per un temps limitat –per exemple, mentre el llogater principal és a l'estranger–, sovint s'anomena Zwischenmiete. Important: el sotsarrendatari (Untermieter) signa un contracte només amb el llogater principal, no amb el propietari. El llogater principal continua sent responsable davant del propietari pel lloguer i pel pis.
Si vols sotsarrendar
- Tot sotsarrendament necessita el permís del propietari (Untervermietungserlaubnis): per a una habitació, per a tot el pis i fins i tot per unes quantes setmanes. Demana'l per escrit i indica el nom del sotsarrendatari, les habitacions i el període.
- Si després de signar el contracte va sorgir un interès legítim (per exemple, un canvi en la situació familiar, motius econòmics o una feina temporal en una altra ciutat), normalment pots exigir el permís per sotsarrendar una part del pis. El propietari s'hi pot negar per un motiu important; per exemple, per la persona del sotsarrendatari o per massificació.
- Si el sotsarrendament només és acceptable per al propietari amb un lloguer més alt, pot condicionar el permís a un recàrrec raonable (Untermietzuschlag). La llei no en fixa cap import.
- Si el propietari denega el permís sense un motiu important relacionat amb el sotsarrendatari, pots rescindir el teu propi contracte abans d'hora amb el preavís legal. Demana assessorament a una associació de llogaters abans de fer-ho.
Sotsarrendar sense permís és arriscat: el propietari et pot fer un advertiment (Abmahnung) i rescindir el contracte, en casos greus sense preavís. A principis del 2026, el Tribunal Federal de Justícia (BGH) va dictaminar que un llogater que sotsarrenda per treure'n benefici no té dret al permís, i va confirmar la rescissió en un cas així a Berlín. També ets responsable dels danys que causi el teu sotsarrendatari.
Si ets el sotsarrendatari: la teva posició
- Pagues el lloguer i la fiança al llogater principal, i totes les teves reclamacions són només contra ell. Demana veure el permís del propietari per sotsarrendar.
- Si s'acaba el contracte principal, el propietari pot exigir que tu també te'n vagis, encara que el teu contracte continuï vigent. Llavors potser només tindràs reclamacions contra el llogater principal.
- Si llogues una habitació moblada en un pis on viu el llogater principal, o un lloc només per a un ús temporal, la teva protecció contra la rescissió és molt més feble i els terminis de preavís poden ser molt curts.
- En canvi, si llogues un pis sencer o una habitació sense mobles a llarg termini, normalment tens els drets normals d'un llogater davant del llogater principal.
Lloguer: límit de preus i llocs moblats
El límit de preus del lloguer (Mietpreisbremse) només s'aplica on l'estat federat l'ha introduït; a Berlín, per exemple, a tota la ciutat. Allà, normalment també s'aplica als sotsarrendaments: segons el Berliner Mieterverein, el BGH ho va confirmar el 2026. Les excepcions són els llocs llogats només per a un ús temporal i una habitació moblada en un pis on viu el llogater principal. Es permet un recàrrec raonable pels mobles, però no es pot fer servir per esquivar el límit. El govern federal prepara noves normes per als lloguers moblats i de curta durada, així que comprova la situació actual abans de signar.
Contracte, fiança i Anmeldung
- Signa un contracte per escrit: les parts, quines habitacions fas servir tu sol i quines compartiu, el lloguer i què inclou, la fiança, la durada i el preavís. Afegeix-hi una llista dels mobles i fotos de l'estat.
- La fiança (Kaution) pot ser com a màxim de tres mesos de lloguer net sense despeses. Paga per transferència bancària en lloc d'en efectiu, o demana un rebut per escrit.
- La confirmació del propietari (Wohnungsgeberbestätigung) per a l'empadronament l'emet qui realment et dona el lloc on viure; en un sotsarrendament, el llogater principal. Te l'ha de donar en un termini de dues setmanes des que t'hi instal·les, i tu també t'has d'empadronar en dues setmanes. Consulta la nostra guia sobre l'Anmeldung.
- Emetre aquesta confirmació per a persones que no hi viuen realment està prohibit i pot comportar una multa elevada. No compris mai una «adreça per empadronar-te».
Lloguers turístics i de curta durada
Llogar el teu pis a turistes o per unes quantes nits no és un sotsarrendament normal. Moltes ciutats i estats federats tenen normes pròpies contra l'ús indegut d'habitatges (Zweckentfremdungsverbot), així que pregunta abans a la teva ciutat si necessites un permís o un registre. A Berlín, per a aquest tipus de lloguer, fins i tot del teu habitatge principal, normalment necessites un permís o un registre de l'oficina del districte (Bezirksamt), i les infraccions poden comportar multes elevades; els detalls són a berlin.de. En qualsevol cas, necessites el permís del teu propietari.
Com detectar estafes
- No paguis lloguer ni fiança abans d'haver vist el lloc i signat el contracte.
- Vés amb compte si el «propietari és a l'estranger» i vol enviar-te les claus per correu o a través d'un suposat servei de dipòsit després que paguis.
- Les ofertes sospitosament barates en zones cèntriques, la pressió de temps i les peticions de pagar amb serveis de transferència d'efectiu són senyals d'alerta típics.
- No enviïs una còpia del passaport ni d'altres documents fins que estiguis segur que l'oferta és real.
- Comprova que la persona realment viu al pis i el té llogat: demana veure el seu contracte de lloguer i el permís per sotsarrendar.
Encara no saps què et convé més? Llegeix la nostra guia habitació en un pis compartit o pis propi. A Flat-Radar pots crear una sol·licitud d'habitatge gratuïta: els propietaris la veuen i els anuncis nous que hi encaixin et arriben per correu electrònic.