Com s'ha de dipositar la fiança
Per llei, el propietari ha de mantenir una fiança en efectiu (Kaution) separada del seu patrimoni: en un compte bancari amb l'interès habitual per a estalvis amb tres mesos de preavís, o en una altra forma acordada amb tu. Els interessos són teus i augmenten la fiança. Això també protegeix els teus diners si el propietari es declara insolvent. Pots demanar al propietari que t'ensenyi on té dipositada la fiança. Un compte de fiança a nom teu pignorat a favor del propietari (Mietkautionskonto) és especialment transparent.
La sortida: el lliurament
- Retorna el pis a temps quan acaba el lloguer, completament buit, també el traster del soterrani, i lliura totes les claus. Demana una confirmació per escrit de les claus que has retornat.
- Acorda una cita de lliurament amb el propietari i, si pots, porta un testimoni. Signa l'acta de lliurament (Übergabeprotokoll) només si és correcta; anota-hi tot allò amb què no estiguis d'acord.
- Fes fotos amb data de cada habitació i de cada comptador. Escriu les lectures dels comptadors (electricitat, aigua, calefacció) a l'acta i comunica-les als teus proveïdors d'electricitat i gas.
- Si una clàusula vàlida del contracte t'obliga a fer reparacions decoratives (Schönheitsreparaturen), fes-les bé abans del lliurament. Si no, normalment n'hi ha prou de deixar el pis escombrat (besenrein) i tapar els forats dels tacs.
- Dona al propietari per escrit la teva adreça nova i les dades bancàries.
Quant de temps es pot prendre el propietari
El propietari no t'ha de retornar la fiança el mateix dia que te'n vas: té un termini raonable per comprovar si encara té reclamacions contra tu. Els tribunals sovint consideren raonable fins a uns sis mesos, i més en casos especials. Si encara està pendent una liquidació de despeses (Nebenkostenabrechnung) i és probable que hagis de pagar una diferència, el propietari pot retenir fins llavors una part raonable de la fiança, però no la fiança sencera. La liquidació mateixa t'ha d'arribar en un termini de 12 mesos des del final del període liquidat; consulta la nostra guia sobre la liquidació de despeses.
Què es pot descomptar i què no
- Es pot descomptar: lloguer impagat, una diferència a pagar de la liquidació de despeses i els danys que hagis causat més enllà de l'ús normal; per exemple, cremades, rajoles trencades o taques a la moqueta.
- També el cost de les reparacions decoratives, però només si una clàusula vàlida t'obliga a fer-les i no les vas fer malgrat un termini fixat pel propietari.
- No es pot descomptar: el desgast normal de la vida quotidiana, com una moqueta gastada. L'ús normal ja el pagues amb el lloguer.
- El propietari ha d'especificar i calcular les seves reclamacions i només pot retenir el que calgui per cobrir-les. Per a objectes danyats que ja eren vells, normalment no has de pagar el preu complet d'un de nou.
No «visquis de la fiança»: per norma general, no pots deixar de pagar el lloguer dels últims mesos i dir al propietari que es quedi la fiança. El lloguer impagat continua sent un deute de lloguer.
Com reclamar la fiança
- Si unes setmanes després del lliurament no n'has sabut res, escriu al propietari –idealment per correu certificat o d'una altra manera que puguis demostrar– i demana-li que liquidi i pagui la fiança abans d'una data concreta, per exemple en dues setmanes.
- Indica el pis, l'import i la data del pagament de la fiança i el teu compte bancari. Demana la fiança més els interessos i un extracte del compte de la fiança.
- Si el propietari descompta diners, demana un desglossament detallat amb factures o pressupostos. Oposa't per escrit als descomptes que consideris injustificats.
- Si la fiança és en un compte a nom teu pignorat a favor del propietari, demana al propietari que alliberi la garantia perquè el banc et pugui pagar els diners.
Si el propietari no paga
Demana assessorament a una associació de llogaters (Mieterverein), a l'assessorament gratuït per a llogaters que ofereixen moltes ciutats i districtes (a Berlín, les oficines de districte; pregunta a l'ajuntament què hi ha on vius) o a un advocat; amb ingressos baixos, pots sol·licitar ajuda per a assessorament jurídic (Beratungshilfe) a l'Amtsgericht (jutjat local) del teu domicili. Els litigis de lloguer els porta l'Amtsgericht de la zona on és el pis, i allà no necessites advocat. Si el propietari no reacciona gens, un procediment monitori judicial (Mahnverfahren) pot ser una opció: el tramiten jutjats monitoris centrals (Mahngerichte) a cada estat federat –per a residents a Berlín o Brandenburg, l'Amtsgericht Wedding– i la sol·licitud es pot preparar per a tot Alemanya a online-mahnantrag.de. Si el propietari s'hi oposa, el cas pot continuar com un plet normal.
Terminis: el teu dret a recuperar la fiança prescriu (Verjährung) al cap de tres anys, comptats des del final de l'any en què va vèncer, és a dir, després del termini de revisió del propietari. Les reclamacions del propietari per danys al pis prescriuen sis mesos després que el retornessis, però per norma general el propietari encara les pot compensar amb la fiança després. Per tant, aquests sis mesos no són un termini per retornar la fiança.
Quan es ven l'edifici
Si el propietari ven el pis o l'edifici, el comprador assumeix l'obligació de retornar la fiança, encara que el venedor no li hagi passat mai els diners. Si no pots recuperar la fiança del comprador quan acaba el lloguer, l'anterior propietari continua sent responsable. Guarda el justificant del pagament de la fiança durant tot el lloguer.
Alternatives a la fiança en efectiu
Alguns propietaris accepten un aval d'un banc o d'una asseguradora (Mietkautionsbürgschaft, sovint anomenada Kautionsversicherung) en lloc d'efectiu. Conserves els teus estalvis, però pagues una quota anual que no recuperes; si el propietari fa una reclamació, el proveïdor paga i després et reclama els diners a tu. El propietari no està obligat a acceptar aquest aval, i totes les garanties juntes no poden superar tres mesos de lloguer sense despeses.
Si el Jobcenter et va prestar la fiança, la part del préstec que encara no has retornat venç tan bon punt el propietari retorna la fiança. Revisa la teva resolució (Bescheid) i informa'n el Jobcenter.
Planifiques la propera mudança? Abans de signar, llegeix què cal revisar en un contracte de lloguer i, si busques a Berlín, com trobar pis a Berlín. A Flat-Radar pots crear una sol·licitud d'habitatge gratuïta: els propietaris la veuen i els anuncis nous que hi encaixin et arriben per correu electrònic.