Säga upp hyresavtalet i Tyskland: uppsägningstid och brevmall

Form: på papper, egenhändigt undertecknad

• Uppsägningen (Kündigung) måste vara skriftlig (Schriftform) och egenhändigt undertecknad. Ett mejl, fax, sms, WhatsApp-meddelande eller inskannat brev räcker inte – en sådan uppsägning är ogiltig, även om hyresvärden har tagit emot den.
• Om flera personer har skrivit under avtalet som hyresgäster måste alla skriva under uppsägningen. En hyresgäst ensam kan inte säga upp avtalet för alla.
• Adressera brevet till alla hyresvärdar som anges i avtalet. Om avtalet eller hyresvärden anger en fastighetsförvaltning (Hausverwaltung) som kontakt, skicka det dit; om du är osäker, skicka det även till hyresvärden.
• Du behöver inte ange något skäl. Ange lägenheten, avtalet och datumet då du vill att hyresförhållandet ska upphöra, och lägg till ”eller till närmast möjliga datum” ifall ditt datum är för tidigt.

Uppsägningstid: tre månader

För hyresgäster är den lagstadgade uppsägningstiden för ett tillsvidareavtal som regel knappt tre månader (§ 573c BGB) – oavsett hur länge du har bott i lägenheten; en klausul med längre uppsägningstid för hyresgäster är ogiltig. Regeln: om uppsägningen når hyresvärden senast den tredje arbetsdagen i en månad räknas den månaden, och hyresförhållandet upphör vid slutet av månaden efter nästa. Exempel: om uppsägningen kommer fram senast onsdagen den 4 november 2026 upphör hyresförhållandet den 31 januari 2027; om den kommer fram den 5 november först den 28 februari 2027. Det som avgör är när brevet kommer fram, inte när du postade det.

Lördag räknas här som arbetsdag (Bundesgerichtshof, BGH, 2005); söndagar och helgdagar gör det inte. Om fristen flyttas när den tredje arbetsdagen själv är en lördag är inte klart avgjort. Ta inte ut svängarna: skicka uppsägningen så att den kommer fram några dagar tidigare – helst i slutet av föregående månad.

Bevisa att uppsägningen kom fram

• Einwurf-Einschreiben: posten registrerar när brevet lades i hyresvärdens brevlåda. Spara kvittot och kolla leveransstatusen online. Det bevisar leveransen, inte innehållet – så låt helst någon se när du lägger det underskrivna brevet i kuvertet.
• Personlig överlämning med vittne: en person som inte är part i avtalet läser brevet, lägger det i hyresvärdens brevlåda (eller lämnar över det) och antecknar datum, tid och plats med sin underskrift. Du kan också själv lämna över uppsägningen och be om en daterad och underskriven mottagningsbekräftelse på en kopia.
• Spara en underskriven kopia och alla bevis på leverans tills depositionen är avräknad. Ett brev som läggs i brevlådan sent på kvällen kan räknas som mottaget först nästa dag.

Tidsbegränsning, Kündigungsverzicht och Staffelmiete

Många avtal utesluter ordinarie uppsägning under en tid (Kündigungsverzicht). I ett standardavtal gäller detta som regel bara i upp till fyra år från undertecknandet; fram till dess kan du oftast bara flytta med hyresvärdens samtycke eller enligt en särskild rätt. Vid trappstegshyra (Staffelmiete) kan hyresgästens uppsägningsrätt också uteslutas i högst fyra år från överenskommelsen. Ett äkta tidsbegränsat avtal (Zeitmietvertrag) kan inte sägas upp i förtid med ordinarie uppsägning; det är bara giltigt om hyresvärden vid undertecknandet skriftligen angav ett lagligt skäl, till exempel eget behov – annars räknas det som ett tillsvidareavtal. Om du är osäker, låt kontrollera avtalet; se också vad du ska kontrollera i ett hyresavtal.

Myten om tre ersättningshyresgäster

Många tror att de kan flytta tidigare om de hittar tre ersättningshyresgäster (Nachmieter). Någon sådan allmän regel finns inte. Hyresvärden måste bara godta en ersättare om avtalet föreskriver det (Nachmieterklausel) eller, i undantagsfall, om du har ett allvarligt skäl – som en flytt för jobbet eller en sjukdom – som klart väger tyngre än hyresvärdens intresse, typiskt när du fortfarande är bunden länge. Även då får hyresvärden avvisa en olämplig kandidat. Med den vanliga uppsägningstiden på tre månader finns oftast inget sådant krav; men du kan alltid be hyresvärden om ett avtal om förtida upphörande (Aufhebungsvertrag) – gör det skriftligt.

Särskilda uppsägningsrätter

• Efter en hyreshöjning: om hyresvärden kräver en höjning upp till den ortsvanliga jämförelsehyran eller efter modernisering kan du säga upp till slutet av den andra månaden efter att du fått kravet; hyresförhållandet upphör då vid slutet av månaden efter nästa, och höjningen träder inte i kraft (§ 561 BGB).
• Före modernisering: efter att ha fått ett meddelande om modernisering kan du säga upp till slutet av följande månad, med verkan vid slutet av månaden därpå (§ 555e BGB). Det gäller inte mindre arbeten.
• En hyresgästs död: kvarvarande medhyresgäster kan säga upp inom en månad efter att de fått veta om dödsfallet; arvingar, om ingen fortsätter hyresförhållandet, också inom en månad – i båda fallen med den lagstadgade uppsägningstiden på tre månader (§§ 563a, 564 BGB).
• Andrahandsuthyrning nekad: om hyresvärden nekar tillstånd till andrahandsuthyrning utan ett skäl som gäller andrahandshyresgästen kan du eventuellt säga upp med den lagstadgade uppsägningstiden (§ 540 BGB).

Delade lägenheter och andrahandshyra

I en delad lägenhet (WG) där alla som bor där har skrivit under huvudavtalet kan bara alla tillsammans säga upp. Om en person vill flytta behövs hyresvärdens och de andras samtycke för ett hyresgästbyte. Om du bor i andra hand (Untermieter) säger du upp till förstahandshyresgästen, inte till ägaren – som regel också skriftligt med tre månaders uppsägningstid. För ett möblerat rum i förstahandshyresgästens egen lägenhet gäller ofta en kortare tid: uppsägning senast den 15:e i en månad till slutet av samma månad. Mer i våra guider om andrahandsuthyrning och WG eller egen lägenhet.

Brevmall för uppsägning

Skicka uppsägningen på tyska. Fyll i delarna inom hakparentes, skriv ut brevet, låt varje hyresgäst skriva under för hand och spara en kopia. Texten inom citattecken är själva brevet:

1. Avsändare (namn på alla hyresgäster och lägenhetens adress): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Mottagare (alla hyresvärdar eller fastighetsförvaltningen): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Ort och datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Ämnesrad: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Uppsägning (till ett visst datum eller till närmast möjliga datum): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Begäran om bekräftelse: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Överlämning: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Deposition och ny adress: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Avslutning och underskrifter: „Mit freundlichen Grüßen“ – under det alla hyresgästers egenhändiga underskrifter.

Efter uppsägningen

• Fortsätt betala hyran tills hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden inte bekräftar slutdatumet, fråga igen skriftligt.
• Boka ett datum för överlämning, lämna tillbaka lägenheten tömd med alla nycklar och anteckna mätarställningarna. Så förbereder du överlämningen och får tillbaka depositionen: guide om depositionen.
• Efter flytten, registrera din nya adress på Bürgeramt eller folkbokföringskontoret (Meldebehörde) i din nya kommun inom två veckor (Ummeldung; om du flyttar utomlands, avregistrera dig) och meddela din bank, dina försäkringsbolag, din arbetsgivare och myndigheter: byta adress.
• Säg upp eller flytta avtal som är kopplade till lägenheten: el, gas, internet. Kontrollera villkoren i god tid – vissa avtal har egna uppsägningstider.

Letar du efter ditt nästa hem? Bläddra bland annonserna i Flat-Radars katalog, och om du söker i Berlin, läs hur du hittar en lägenhet i Berlin. På Flat-Radar kan du skapa en kostnadsfri bostadsförfrågan: hyresvärdar ser den och nya passande annonser kommer till din e-post.