Innan du skriver under
De flesta hyresvärdar använder ett förtryckt standardavtal (Formularmietvertrag). Klausuler i det som missgynnar dig oskäligt eller bryter mot tvingande regler till skydd för hyresgäster är ogiltiga – resten av avtalet gäller och de lagstadgade reglerna tillämpas i stället. Ändå bör du reda ut öppna frågor innan du skriver under, läsa varje bilaga, till exempel ordningsreglerna (Hausordnung), och spara en kopia som båda parter har skrivit under. Börja med grunderna:
- Typ av avtal: för en lägenhet du bor i ska det vara ett hyresavtal för bostad (Wohnraummietvertrag). Var försiktig med ”kommersiella” eller ”delvis kommersiella” avtal – mycket av hyresgästskyddet gäller kanske inte för dem.
- Parter: hyresvärdens fullständiga namn och adress – du behöver dem för brev, felanmälningar och din uppsägning. Alla som skriver under blir hyresgäster, med fulla rättigheter och fullt ansvar för hyran.
- Lägenheten: adress, våning och läge (till exempel ”2:a våningen vänster”), rummen och bostadsytan (Wohnfläche). Om lägenheten visar sig vara mer än 10 % mindre än angivet räknas det som ett fel och hyran kan oftast sänkas.
- Extra: källare, vindsrum, parkeringsplats eller garage bör anges i avtalet – annars har du kanske ingen rätt att använda dem.
- Startdatum och löften: när hyresförhållandet börjar och när du får nycklarna. Arbeten som hyresvärden har lovat, till exempel att åtgärda fel, bör skrivas in i avtalet.
Tillsvidare eller tidsbegränsat?
Det normala är ett tillsvidareavtal (unbefristet). Hyresvärden kan då bara säga upp det av ett skäl som erkänns i lag – till exempel om hen behöver lägenheten för sig själv eller sin familj (Eigenbedarf). Ett tidsbegränsat avtal (Zeitmietvertrag) är bara giltigt om hyresvärden skriftligen ger dig skälet när du skriver under: till exempel att hen själv vill bo i lägenheten efteråt eller bygga om den väsentligt. Utan ett sådant skäl räknas avtalet som tillsvidare.
Många avtal utesluter ordinarie uppsägning under en viss tid (Kündigungsverzicht). I ett standardavtal godtar domstolar detta i högst fyra år från undertecknandet; ett avstående som bara binder dig som hyresgäst är som regel bara giltigt tillsammans med trappstegshyra (Staffelmiete). Din uppsägningstid som hyresgäst är tre månader: uppsägningen måste vara skriftlig med din egen underskrift (ett mejl eller meddelande i en chattapp räcker inte) och nå hyresvärden senast den tredje arbetsdagen i en månad – till exempel senast den tredje arbetsdagen i mars för att hyresförhållandet ska upphöra den 31 maj. Du behöver inte ange något skäl.
Hyra och löpande kostnader
- Kaltmiete (kallhyra): hyran för själva lägenheten. Till det kommer förskottsbetalningar (Vorauszahlungen) för driftkostnader (Betriebskosten) och för värme och varmvatten. De avräknas en gång om året, så antingen betalar du extra eller får pengar tillbaka; med ett schablonbelopp (Pauschale) görs ingen avräkning.
- Be att få se den senaste driftkostnadsavräkningen: för låga förskottsbetalningar leder senare till stora efterbetalningar. Mer i vår guide om driftkostnadsavräkningen.
- Staffelmiete (trappstegshyra): framtida höjningar är redan fastställda i avtalet som eurobelopp, högst en gång om året. Medan den gäller är andra höjningar – upp till den ortsvanliga jämförelsehyran eller efter en modernisering – uteslutna.
- Indexmiete (indexreglerad hyra): hyran följer konsumentprisindex, högst en gång om året och bara efter ett skriftligt meddelande från hyresvärden (ett mejl räcker). Höjningar upp till den ortsvanliga jämförelsehyran är uteslutna, och höjningar efter en modernisering är bara möjliga i undantagsfall. När inflationen är hög kan indexhyror stiga snabbt; förbundsregeringen planerar att begränsa sådana höjningar – kolla om nya regler redan gäller.
Mietpreisbremse: är hyran tillåten?
Hyrestaket (Mietpreisbremse) gäller inte överallt i Tyskland, bara i områden med ansträngd bostadsmarknad som delstatsregeringen har utsett – kolla om din ort finns på listan. I Berlin gäller det i hela staden till slutet av 2029. Där det gäller får hyran vid starten av ett nytt hyresförhållande som regel vara högst 10 % över den ortsvanliga jämförelsehyran (ortsübliche Vergleichsmiete). Den kan du ofta uppskatta med stadens hyresstatistik (Mietspiegel); i Berlin finns onlinekalkylatorn för Berliner Mietspiegel på mietspiegel.berlin.de. Undantag är bland annat lägenheter som användes och hyrdes ut första gången efter den 1 oktober 2014, den första uthyrningen efter en omfattande modernisering och en högre hyra som redan betalades av den tidigare hyresgästen. Om hyresvärden åberopar ett sådant undantag måste hen tala om det för dig innan du skriver under.
Du kan skriva under först och kontrollera efteråt. Om hyran är för hög, invänd mot den i ett brev eller mejl till hyresvärden (Rüge). Om du gör det inom 30 månader från hyresförhållandets början kan du som regel kräva tillbaka den överskjutande hyran redan från första månaden. Sök råd innan du skickar invändningen.
Deposition och engångsbetalningar
Depositionen (Kaution) får vara högst tre månaders kallhyra, utan förskottsbetalningarna. Du får betala den i tre lika stora månatliga delbetalningar; den första förfaller när hyresförhållandet börjar, inte när du skriver under. Hyresvärden måste hålla den åtskild från sina egna pengar och räntebärande, och räntan tillhör dig. En betalning bara för att den tidigare hyresgästen flyttar ut (Abstandszahlung) är inte tillåten; att köpa möbler av hen är det, så länge priset inte är grovt överdrivet. Så får du tillbaka depositionen senare: få tillbaka depositionen.
Reparationer, husdjur och andrahandsuthyrning
- Schönheitsreparaturen (ytrenovering som att måla väggar, tak, element och dörrar): enligt lag är det hyresvärdens uppgift, men avtal flyttar det ofta över på hyresgästen. Sådana klausuler är ofta ogiltiga – till exempel om du flyttar in i en orenoverad lägenhet utan skälig ersättning, eller om avtalet anger fasta tidsfrister eller kräver slutrenovering oavsett när du senast renoverade. Fotografera skicket när du flyttar in.
- Kleinreparaturen (mindre reparationer): en klausul kan låta dig betala för små reparationer av saker du använder ofta, som kranar, strömbrytare eller dörrhandtag. Som regel är den bara giltig med ett tak per reparation (domstolar godtar ofta runt 100 €, vissa upp till cirka 120 €) och ett årligt tak (ofta 6–8 % av årshyran). Du betalar bara – hyresvärden ordnar reparationen; om en räkning överstiger taket betalar hyresvärden hela.
- Husdjur: smådjur som hamstrar, undulater eller fiskar är i regel tillåtna. En standardklausul som förbjuder alla hundar och katter är ogiltig; hyresvärden måste bedöma varje fall. Fråga innan du skaffar hund eller katt och få tillståndet skriftligt.
- Andrahandsuthyrning (Untervermietung): du behöver hyresvärdens tillstånd. Om du senare har ett berättigat skäl – till exempel vill dela kostnader eller din partner flyttar in – kan du oftast kräva tillstånd för en del av lägenheten. Make/maka och barn får flytta in utan tillstånd.
- Ordningsregler (Hausordnung): kontrollera tystnadstiderna och om du själv måste städa trapphuset eller skotta snö, eller om ett företag gör det och kostnaderna ingår i driftkostnaderna.
Möblerade lägenheter och ”Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse gäller även för möblerade lägenheter: hyresvärden får lägga till ett skäligt tillägg för möblerna, och du kan fråga hur det har beräknats. Men varken hyrestaket eller det vanliga besittningsskyddet gäller om en lägenhet bara hyrs ut för tillfälligt bruk. Enligt rättspraxis kräver det som regel ett särskilt kortsiktigt behov från din sida, till exempel ett projekt eller en praktik; att bara kalla ett avtal ”Wohnen auf Zeit” räcker inte. Nya federala regler för möblerad och kortsiktig uthyrning planeras. Om du är osäker, låt kontrollera ett sådant avtal innan du skriver under.
Inflyttning och var du får hjälp
På inflyttningsdagen, gå igenom lägenheten med hyresvärden och skriv under ett överlämningsprotokoll (Übergabeprotokoll): befintliga skador, mätarställningar och nycklar, med daterade foton. Det skyddar dig senare när du vill ha tillbaka depositionen. Be hyresvärden om bekräftelsen du behöver för din Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Vår checklista för visning hjälper dig att upptäcka fel innan du skriver under.
Om du är osäker, låt kontrollera avtalet innan du skriver under. Hyresgästföreningar (Mieterverein) ger råd till sina medlemmar mot en årsavgift; rättsskydd gäller ofta först efter en karenstid, så gå med tidigt. Många städer och stadsdelar erbjuder också kostnadsfri hyresrådgivning (Mieterberatung) – fråga i rådhuset; i Berlin erbjuder stadsdelarna den, och tider och adresser finns på berlin.de. Söker du fortfarande? Bläddra i Flat-Radars katalog, läs hur du hittar en lägenhet i Berlin om du söker där, eller skapa en bostadsförfrågan på Flat-Radar.