Vad är Nebenkostenabrechnung?
I de flesta hyresförhållanden betalar du månatliga förskottsbetalningar (Vorauszahlungen) för driftkostnader (Betriebskosten, ofta kallade Nebenkosten) utöver kallhyran. En gång om året avräknar hyresvärden dem mot de faktiska kostnaderna i Betriebskostenabrechnung, oftast kallad Nebenkostenabrechnung; värme och varmvatten kommer ofta i en separat avräkning (Heizkostenabrechnung). Resultatet är en efterbetalning (Nachzahlung) eller ett tillgodohavande (Guthaben).
Bara kostnader som finns i förordningen om driftkostnader (Betriebskostenverordnung, BetrKV) och som ditt hyresavtal lägger på dig får tas ut, med det belopp som faktiskt uppstått; hyresvärden måste hålla dem ekonomiska. ”Övriga driftkostnader” (sonstige Betriebskosten) räknas bara om avtalet namnger dem. Typiska poster:
- fastighetsskatt (Grundsteuer);
- vattenförsörjning och avlopp;
- värme och varmvatten;
- gatustädning, sophämtning och skadedjursbekämpning;
- hiss, trappstädning, trädgårdsskötsel och belysning i gemensamma utrymmen;
- sotning, byggnadsförsäkring och fastighetsskötare (Hauswart).
Vad som inte får tas ut
- administration: fastighetsförvaltning, bankavgifter, porto;
- reparationer och underhåll, till exempel av hissen eller värmesystemet; bara regelbunden service och säkerhetskontroller får tas ut;
- underhållsfonder (Instandhaltungsrücklage), som dyker upp när en hyresvärd vidarebefordrar ägarföreningens avräkning (Hausgeldabrechnung);
- andelen för tomma lägenheter: som regel bär hyresvärden den;
- hyra för brandvarnare;
- avgifter för kabel-tv sedan den 1 juli 2024.
Tidsfrister
- Avräkningsperioden får vara högst 12 månader; den behöver inte vara kalenderåret.
- Avräkningen måste nå dig inom 12 månader efter periodens slut: för 2025 senast den 31 december 2026.
- Om den kommer senare kan hyresvärden inte längre kräva någon efterbetalning, om inte förseningen var utan hyresvärdens förskyllan. Ett tillgodohavande får du ändå.
- Du kan invända upp till 12 månader efter att du fått avräkningen; därefter som regel inte längre.
Vad en korrekt avräkning måste visa
- avräkningsperioden och, om du flyttade in eller ut under den, din nyttjandeperiod;
- totalkostnaderna för varje kostnadsslag;
- fördelningsnyckeln, till exempel bostadsyta, personer eller förbrukning, förklarad vid behov;
- beräkningen av din andel;
- avdraget för de förskottsbetalningar du faktiskt har gjort.
Värme, varmvatten och CO2-kostnader
- Om ett värmesystem försörjer flera lägenheter måste 50–70 % av värme- och varmvattenkostnaderna fördelas efter uppmätt förbrukning, resten oftast efter bostadsyta (Heizkostenverordnung).
- Om dessa kostnader inte debiteras efter förbrukning trots att de borde vara det får du sänka din andel med 15 %.
- Där mätarna kan fjärravläsas har du rätt till månatlig förbrukningsinformation; som regel måste alla mätare kunna fjärravläsas senast i slutet av 2026. Om detta saknas får du sänka din andel med 3 %.
Sedan 2023 fördelas CO2-kostnaderna för uppvärmning med gas, olja och andra fossila bränslen mellan hyresvärd och hyresgäst i tio nivåer, beroende på husets CO2-utsläpp per kvadratmeter och år: i mycket effektiva hus (under 12 kg) betalar hyresgästen allt, i de minst effektiva (52 kg eller mer) bara 5 %. Värmeavräkningen måste visa fördelningen; gör den inte det får du sänka dina värmekostnader med 3 %. Om du själv köper gasen till lägenhetens egen gaspanna (Gasetagenheizung), kräv hyresvärdens andel i textform, till exempel via mejl, inom 12 månader från din leverantörs faktura. För gas- och oljevärmesystem som installerats sedan slutet av juli 2026 gäller en fördelning 50/50 från 2028.
Granska kvitton och invända
- Kontrollera avräkningen strax efter att den kommit och jämför med förra årets. Om någon av punkterna ovan saknas är avräkningen formellt felaktig: en efterbetalning förfaller inte förrän hyresvärden har rättat den.
- Om något är oklart, begär skriftligt att få granska underlagen (Belegeinsicht), till exempel fakturor, avtal och mätaravläsningar. Det är din rätt. Det sker oftast på hyresvärdens eller förvaltarens kontor; du får fotografera dokumenten och hyresvärden kan också lämna dem elektroniskt.
- Skicka invändningar skriftligt och nämn de konkreta punkterna: helst inom 30 dagar, senast 12 månader efter att du fått avräkningen. Spara bevis på att du skickat dem.
- Tills hyresvärden har låtit dig granska underlagen kan du som regel hålla inne efterbetalningen; säg det uttryckligen. Om bara en post är omtvistad, betala resten. Om du betalar innan du har kontrollerat, skriv ”unter Vorbehalt” (med förbehåll).
Efterbetalning, tillgodohavande och nya förskottsbetalningar
- Efterbetalning: om avräkningen är korrekt, betala den, som regel inom 30 dagar efter mottagandet. Om det är svårt, fråga tidigt om avbetalning; hyresvärden behöver inte gå med på det.
- Tillgodohavande: det förfaller när du får avräkningen. Om det inte har betalats ut efter ungefär 30 dagar kan du oftast dra av det från en senare hyresbetalning; vissa avtal kräver en månads varsel.
- Förskottsbetalningar: efter varje avräkning kan du och hyresvärden var för sig justera dem till en lämplig nivå genom en förklaring i textform, till exempel sänka dem efter ett stort tillgodohavande.
- Jobcenter: om de täcker dina boendekostnader, skicka avräkningen till dem direkt. De beslutar om de täcker en efterbetalning, och ett tillgodohavande minskar deras senare utbetalningar; se hyran och Jobcenter.
- Utflyttning: om en efterbetalning väntas får hyresvärden behålla en rimlig del av depositionen till slutavräkningen; se få tillbaka depositionen.
Vanliga fel att leta efter
- fel bostadsyta, antal personer eller nyttjandeperiod;
- förskottsbetalningar saknas eller är lägre än vad du faktiskt betalat;
- kostnader från en annan avräkningsperiod;
- poster som inte får tas ut eller inte finns i ditt avtal;
- kostnader för fastighetsskötare som innehåller reparationer eller administration;
- värme som inte fördelas efter förbrukning, eller ingen CO2-fördelning redovisad;
- stora ökningar jämfört med föregående år utan förklaring.
Som riktmärke, jämför din avräkning med förra årets och med de rikstäckande genomsnitt som den tyska hyresgästföreningen Deutscher Mieterbund publicerar (Betriebskostenspiegel); i Berlin också med Berliner Betriebskostenübersicht, en tabell med genomsnittliga Berlinvärden på berlin.de. Sådana tabeller är inte bindande, men de visar vilka poster som är ovanligt höga.
Var du får hjälp
Hyresgästföreningar (Mietervereine), som finns i många städer – i Berlin till exempel Berliner Mieterverein – kontrollerar avräkningar åt sina medlemmar mot en månadsavgift. Vissa städer och kommuner erbjuder kostnadsfri hyresrådgivning (Mieterberatung) – fråga i rådhuset; i Berlin gör många stadsdelar det, se din stadsdels sidor på berlin.de. Verbraucherzentrale (konsumentrådgivningen) kan också hjälpa, och med låg inkomst kan du ansöka vid tingsrätten (Amtsgericht) om hjälp med kostnader för juridisk rådgivning (Beratungshilfe). Vilka kostnader du betalar anges i ditt avtal: se hur du kontrollerar ett hyresavtal. Om dina boendekostnader är för höga för din inkomst, kolla om du kan få Wohngeld, bostadsbidraget.