Vad ett bostadskooperativ är
Ett bostadskooperativ (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) ägs av sina medlemmar. Den som bor i en kooperativ lägenhet är inte bara hyresgäst utan medlem och delägare. I stället för ett vanligt hyresavtal skriver du oftast ett varaktigt nyttjanderättsavtal (Dauernutzungsvertrag); som regel gäller den tyska hyreslagstiftningen även för det. Kooperativ strävar inte efter maximal vinst, så hyrorna ligger ofta under marknadsnivån – men det är inte garanterat och skiljer sig mellan kooperativ och hus. Medlemmarna röstar på föreningsstämman eller väljer en fullmäktigeförsamling (Vertreterversammlung).
Medlemskap och andelar
- För att få en lägenhet går du med i kooperativet och köper andelar (Genossenschaftsanteile). Stadgarna (Satzung) fastställer en andel för medlemskapet; för en lägenhet kräver många kooperativ ytterligare andelar efter lägenhetens storlek (Pflichtanteile).
- Beloppen skiljer sig mycket mellan kooperativ; i nybyggen är de ofta mycket högre än i äldre hus. Fråga efter det exakta beloppet innan du ansöker. Vissa kooperativ tar också ut en inträdesavgift som inte återbetalas (Eintrittsgeld).
- Andelar är varken hyra eller deposition: de är din kapitalinsats i kooperativet. De ger oftast ingen eller mycket låg ränta; vissa kooperativ betalar en liten utdelning.
- När du lämnar får du tillbaka ditt andelskapital – men inte direkt. Du säger upp medlemskapet minst tre månader före räkenskapsårets slut (stadgarna kan ange en längre tid, högst fem år), och saldot betalas ut inom sex månader efter att du lämnat. Om kooperativet har gått med förlust kan beloppet bli lägre.
Väntelistor och stängt intag
I Berlin är efterfrågan långt större än utbudet. Många kooperativ i Berlin har helt slutat ta in nya medlemmar eller tar bara in dem för vissa nybyggnadsprojekt; andra har långa väntelistor. Medlemskap i sig garanterar ingen lägenhet: lediga lägenheter går oftast först till befintliga medlemmar, till exempel när de behöver en större eller mindre bostad. Väntan kan ta flera år, så ansök tidigt och till flera kooperativ samtidigt.
Så hittar du kooperativ som tar in medlemmar
- Börja med webbplatsen för bostadskooperativens marknadsföringsinitiativ (wohnungsbaugenossenschaften.de, region Berlin). Där listas de deltagande kooperativen med länkar till deras webbplatser.
- Kolla varje kooperativs egen webbplats, oftast under ”Mitglied werden” eller ”Wohnungsangebote”. Där ser du om intaget är öppet, om det finns en väntelista och hur du ansöker.
- Håll utkik efter nybyggnadsprojekt: kooperativ som bygger söker ofta nya medlemmar till de nya lägenheterna – men de krävda andelarna är där oftast högre.
- Ansök med kompletta handlingar och håll dina kontaktuppgifter uppdaterade. Vissa kooperativ publicerar lediga lägenheter för medlemmar eller annonserar på hyresportaler.
Vem som kan gå med
Du behöver inte vara tysk medborgare: kooperativlagen ställer inget krav på medborgarskap, och många kooperativ tar in alla som bor i Berlin eller planerar att flytta hit. Stadgarna och styrelsen beslutar om intaget, och precis som andra hyresvärdar kan ett kooperativ fråga om din inkomst, din folkbokföring (Anmeldung) eller ett SCHUFA-utdrag. Vissa offentligt finansierade kooperativa lägenheter är reserverade för hushåll med WBS.
Hjälp att betala andelarna
Delstaten Berlin stöder hushåll med bostadsberättigandeintyg (Wohnberechtigungsschein, WBS) genom Investitionsbank Berlins (IBB) program ”IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb”: ett räntefritt lån på 2 000 € till 50 000 € per hushåll för att köpa andelar för första gången, varav en del efterskänks. Det beviljas bara en gång per hushåll och bara när du flyttar in i en kooperativ lägenhet i Berlin för första gången; du måste flytta in inom sex månader. Ansök hos IBB innan du skriver under och kolla de aktuella villkoren där – de ändras då och då.
Om du får Grundsicherungsgeld (tidigare Bürgergeld) kan Jobcenter betala kooperativa andelar – som en deposition, oftast som lån och bara med förhandsgodkännande (Zusicherung). Ansök innan du skriver under. Mer i vår guide om Jobcenter och hyran.
För- och nackdelar
- Fördel: ofta lägre hyror och måttligare höjningar, eftersom kooperativet inte strävar efter maximal vinst.
- Fördel: stor trygghet: som medlem kan du oftast bo kvar hela livet; ett kooperativ kan inte säga upp ditt avtal för eget behov (Eigenbedarf).
- Fördel: inflytande: medlemmarna röstar på förenings- eller fullmäktigestämman, och många kooperativ har gemensamhetslokaler och grannaktiviteter.
- Nackdel: du behöver pengar i förväg för andelarna och får tillbaka dem först månader efter att du lämnat.
- Nackdel: lång väntan, många stängda listor och litet urval – du tar oftast det som erbjuds medlemmarna.
Kooperativ i andra städer
Wohnungsbaugenossenschaften finns i hela Tyskland, och medlemskap och andelar fungerar enligt samma princip överallt enligt kooperativlagen. Väntelistor, andelsbelopp och intagsregler bestäms av varje kooperativ, och stöd för att betala andelar som Berlins program är en regional fråga. Sök på «Wohnungsbaugenossenschaft» plus namnet på din stad.
Ett kooperativ är bara en väg. Läs också hur du får en lägenhet från Berlins delstatsägda bostadsbolag och hur du hittar en lägenhet i Berlin. På Flat-Radar kan du skapa en kostnadsfri bostadsförfrågan: hyresvärdar ser den och nya passande annonser kommer till din e-post.