Vem är vem vid andrahandsuthyrning
Vid andrahandsuthyrning (Untermiete) hyr förstahandshyresgästen (Hauptmieter) ut ett rum eller hela lägenheten som hen själv hyr till dig. Om det bara gäller en begränsad tid – till exempel medan förstahandshyresgästen är utomlands – kallas det ofta Zwischenmiete. Viktigt: andrahandshyresgästen (Untermieter) skriver bara avtal med förstahandshyresgästen, inte med ägaren. Förstahandshyresgästen är fortfarande ansvarig mot hyresvärden för hyran och lägenheten.
Om du vill hyra ut i andra hand
- Varje andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens tillstånd (Untervermietungserlaubnis) – för ett rum, för hela lägenheten och även för några veckor. Fråga skriftligt och ange andrahandshyresgästens namn, rummen och perioden.
- Om ett berättigat intresse uppstod efter att du skrev under ditt avtal (till exempel en förändrad familjesituation, ekonomiska skäl eller ett tillfälligt jobb i en annan stad) kan du oftast kräva tillstånd att hyra ut en del av lägenheten. Hyresvärden får neka av ett viktigt skäl – till exempel på grund av andrahandshyresgästen som person eller överbeläggning.
- Om andrahandsuthyrningen bara är acceptabel för hyresvärden mot en högre hyra kan hen göra tillståndet beroende av ett skäligt tillägg (Untermietzuschlag). Lagen anger inget fast belopp.
- Om hyresvärden nekar tillstånd utan ett viktigt skäl som gäller andrahandshyresgästen kan du säga upp ditt eget avtal i förtid med den lagstadgade uppsägningstiden. Sök råd hos en hyresgästförening innan du gör det.
Att hyra ut i andra hand utan tillstånd är riskabelt: hyresvärden kan ge en varning (Abmahnung) och säga upp avtalet, i allvarliga fall utan uppsägningstid. I början av 2026 slog Bundesgerichtshof (BGH) fast att en hyresgäst som hyr ut i andra hand för att göra vinst inte har rätt till tillstånd, och godkände uppsägningen i ett sådant fall i Berlin. Du är också ansvarig för skador som din andrahandshyresgäst orsakar.
Om du är andrahandshyresgäst: din ställning
- Du betalar hyran och depositionen till förstahandshyresgästen, och alla dina krav riktas bara mot hen. Be att få se hyresvärdens tillstånd till andrahandsuthyrning.
- Om förstahandskontraktet upphör kan hyresvärden kräva att även du flyttar – även om ditt eget avtal fortfarande löper. Du kan då bara ha krav mot förstahandshyresgästen.
- Om du hyr ett möblerat rum i en lägenhet där förstahandshyresgästen bor, eller ett boende bara för tillfälligt bruk, är ditt besittningsskydd mycket svagare och uppsägningstiderna kan vara mycket korta.
- Hyr du däremot en egen lägenhet eller ett omöblerat rum på lång sikt har du oftast en hyresgästs normala rättigheter gentemot förstahandshyresgästen.
Hyra: hyrestak och möblerade boenden
Hyrestaket (Mietpreisbremse) gäller bara där förbundslandet har infört det – i Berlin till exempel i hela staden. Där gäller det oftast även för andrahandsuthyrning: enligt Berliner Mieterverein bekräftade BGH detta 2026. Undantag är boenden som bara hyrs för tillfälligt bruk och ett möblerat rum i en lägenhet där förstahandshyresgästen bor. Ett skäligt tillägg för möbler är tillåtet, men det får inte användas för att kringgå taket. Förbundsregeringen planerar nya regler för möblerad och kortsiktig uthyrning, så kolla den aktuella situationen innan du skriver under.
Avtal, deposition och Anmeldung
- Skriv ett skriftligt avtal: parterna, vilka rum du använder ensam och vilka ni delar, hyran och vad den omfattar, depositionen, avtalstiden och uppsägningen. Lägg till en lista över möblerna och foton av skicket.
- Depositionen (Kaution) får vara högst tre månaders nettokallhyra. Betala via banköverföring i stället för kontant, eller be om ett skriftligt kvitto.
- Hyresvärdens bekräftelse (Wohnungsgeberbestätigung) för folkbokföringen utfärdas av den som faktiskt ger dig bostaden – vid andrahandsuthyrning förstahandshyresgästen. Hen måste ge dig den inom två veckor efter inflyttningen, och du måste också anmäla dig inom två veckor. Se vår guide om Anmeldung.
- Att utfärda en sådan bekräftelse för personer som inte faktiskt bor där är förbjudet och kan leda till höga böter. Köp aldrig en ”folkbokföringsadress”.
Semester- och korttidsuthyrning
Att hyra ut din lägenhet till turister eller för några nätter är ingen vanlig andrahandsuthyrning. Många städer och förbundsländer har egna regler mot felaktig användning av bostäder (Zweckentfremdungsverbot), så fråga din stad i förväg om du behöver tillstånd eller registrering. I Berlin behöver du för den här typen av uthyrning, även av ditt eget huvudsakliga boende, oftast tillstånd eller registrering från stadsdelsförvaltningen (Bezirksamt), och överträdelser kan leda till höga böter; detaljer finns på berlin.de. Du behöver i vilket fall som helst din hyresvärds tillstånd.
Så känner du igen bedrägerier
- Betala inte hyra eller deposition innan du har sett boendet och skrivit under avtalet.
- Var försiktig om ”ägaren är utomlands” och vill skicka nycklarna med posten eller via en påstådd depositionstjänst efter att du betalat.
- Misstänkt billiga erbjudanden i centrala lägen, tidspress och krav på betalning via pengaöverföringstjänster är typiska varningstecken.
- Skicka inte en kopia av ditt pass eller andra dokument innan du är säker på att erbjudandet är äkta.
- Kontrollera att personen verkligen bor i och hyr lägenheten: be att få se hens hyresavtal och tillståndet till andrahandsuthyrning.
Fortfarande osäker på vad som passar dig bäst? Läs vår guide WG-rum eller egen lägenhet. På Flat-Radar kan du skapa en kostnadsfri bostadsförfrågan: hyresvärdar ser den och nya passande annonser kommer till din e-post.