1. Räkna ut din budget
Tyska annonser visar oftast två belopp. Kaltmiete (kallhyra) är hyran för själva lägenheten. Warmmiete (varmhyra) omfattar också förskottsbetalningar för driftkostnader (Nebenkosten) och oftast värme. El och internet betalas för det mesta separat.
Planera också för engångskostnader: depositionen (Kaution), flytten, möbler och eventuellt ett kök – alla lägenheter har inte ett inbyggt kök (Einbauküche).
Många hyresvärdar förväntar sig att varmhyran inte är mer än ungefär en tredjedel av hushållets nettoinkomst.
2. Förbered dina dokument
Bra lägenheter får dussintals förfrågningar inom några timmar, och hyresvärdar väljer ofta bland de första kompletta ansökningarna. Förbered dina dokument som PDF:er i förväg:
- hyresgästens egendeklaration (Mieterselbstauskunft) – hyresvärden eller mäklaren tillhandahåller den oftast;
- ditt pass eller id-kort och i förekommande fall ditt uppehållstillstånd – bara för att visa: du behöver inte lämna över en kopia (se vår checklista för visning);
- inkomstbevis för de senaste tre månaderna: lönebesked, ett intyg från arbetsgivaren eller ett beslut om förmåner;
- en kreditupplysning – se vår guide om Schufa;
- ett intyg om att du inte har några hyresskulder (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) från din tidigare hyresvärd, om du har ett;
- ett kort personligt brev: vem som ska bo i lägenheten, vad du gör och varför du kommer att vara en pålitlig hyresgäst.
Skicka kopior av dina dokument först efter visningen och bara till en hyresvärd eller mäklare som du har kontrollerat. Märk varje kopia med ”Endast för hyresansökan” och lägg till datum.
3. Var du ska leta
- Flat-Radar: annonskatalogen med filter för stad, stadsdel och antal rum. Du kan också skapa en bostadsförfrågan: hyresvärdar ser den och nya passande annonser kommer till din e-post.
- Delstatsägda bostadsbolag: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND och WBM. De publicerar lediga lägenheter på sina webbplatser och på den gemensamma portalen inberlinwohnen.de. Många av deras lägenheter kräver ett WBS.
- Bostadskooperativ (Genossenschaften): hyrorna är ofta lägre, men du måste köpa andelar och väntelistorna kan vara långa.
- Stora portaler och grupper: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, grannskapsgrupper på sociala nätverk och, för rum, WG-Gesucht. Se upp för bedrägerier där.
- Personliga kontakter: berätta för kollegor, vänner och grannar att du letar – många lägenheter förmedlas utan annons.
4. Visning och avtal
Kom i tid till visningen med dina dokument redo. Fråga om drift- och värmekostnader, typen av uppvärmning och energicertifikatet (Energieausweis) – hyresvärden måste visa det senast vid visningen.
Läs avtalet noga innan du skriver under: hyra och förskottsbetalningar, startdatum, tidsbegränsning (befristet), trappstegs- eller indexhyra (Staffelmiete, Indexmiete). Om du är osäker, låt en hyresgästförening (Mieterverein) kontrollera det; många stadsdelar i Berlin erbjuder också kostnadsfri hyresrådgivning.
5. Deposition, mäklararvode och hyrestak
- Deposition (Kaution): högst tre månaders kallhyra. Du får betala den i tre lika stora månatliga delbetalningar; den första förfaller när hyresförhållandet börjar.
- Mäklararvode (Maklerprovision): den som anlitar mäklaren betalar. Om hyresvärden gav mäklaren uppdraget betalar du ingen provision.
- Hyrestak (Mietpreisbremse): i Berlin gäller det till slutet av 2029. För de flesta lägenheter får hyran vid starten av ett nytt hyresförhållande vara högst 10 % över den lokala referenshyran (Mietspiegel). Undantag är bland annat nybyggen som hyrdes ut första gången efter den 1 oktober 2014 och omfattande moderniserade lägenheter.
6. Om Jobcenter eller socialkontoret betalar din hyra
Innan du skriver under, visa hyreserbjudandet för ditt Jobcenter eller socialkontor (Sozialamt) och få ett skriftligt godkännande (Zusicherung). Utan det kanske myndigheten bara täcker en del av hyran. Depositionen beviljas ofta som lån.
7. Inflyttning
- Gör överlämningen tillsammans med hyresvärden och skriv under ett överlämningsprotokoll (Übergabeprotokoll): mätarställningar, nycklar och befintliga skador, med foton.
- Registrera din adress inom två veckor – se vår guide om Anmeldung.
- Teckna avtal för el och internet.
Så känner du igen ett bedrägeri
- Hyran ligger långt under marknaden, och ”ägaren” är utomlands och vill skicka nycklarna med posten.
- Du ombeds betala deposition, hyra eller en ”reservationsavgift” före en visning eller innan du skrivit under.
- Du ombeds betala via pengaöverföringstjänster, presentkort eller länkar till okända ”bokningstjänster”.
- Du pressas att bestämma dig direkt eller att skicka kopior av dina dokument till främlingar.
För aldrig över pengar innan du har sett lägenheten personligen och skrivit under avtalet. På Flat-Radar anmäler du misstänkta annonser med knappen ”Anmäl” på annonssidan.
Söker du utanför Berlin?
Stegen i den här guiden fungerar i hela Tyskland: budget, dokument, visning, avtal, deposition och att registrera adressen inom två veckor efter inflyttningen är desamma överallt. Det som skiljer sig mellan orter: Mietpreisbremse gäller bara i områden som förbundslandet har utsett, de lokala bostadsbolagen och kooperativen är andra, och varje Jobcenter fastställer egna hyresgränser. Bläddra bland annonser för din stad i Flat-Radars katalog och fråga i rådhuset om kostnadsfri hyresrådgivning i närheten.