Форма: на бумаге, с собственноручной подписью
- Расторжение договора (Kündigung) должно быть в письменной форме (Schriftform) с собственноручной подписью. E-mail, факс, SMS, сообщение в WhatsApp или скан письма не подходят — такое расторжение недействительно, даже если арендодатель его получил.
- Если договор как арендаторы подписали несколько человек, письмо должны подписать все. Один арендатор не может сам расторгнуть договор за всех.
- Адресуйте письмо всем арендодателям, указанным в договоре. Если договор или арендодатель называет контактом управляющую компанию (Hausverwaltung), отправляйте туда; если сомневаетесь, отправьте копию и самому арендодателю.
- Объяснять причину не нужно. Укажите квартиру, договор и дату, когда аренда должна закончиться, и добавьте «или на ближайшую возможную дату» — на случай, если ваша дата слишком ранняя.
Срок: три месяца
Для арендаторов законный срок расторжения бессрочного договора составляет, как правило, около трёх месяцев (§ 573c BGB) — независимо от того, сколько вы прожили в квартире; пункт договора с более длинным сроком для арендатора недействителен. Правило такое: если письмо придёт арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца, этот месяц засчитывается, и аренда заканчивается в конце второго месяца после него. Пример: если письмо придёт до среды, 4 ноября 2026 года, аренда закончится 31 января 2027 года; если 5 ноября — только 28 февраля 2027 года. Важно, когда письмо пришло, а не когда вы его отправили.
Суббота здесь считается рабочим днём (так решил Федеральный верховный суд, BGH, в 2005 году), воскресенье и праздники — нет. Переносится ли срок, если третий рабочий день сам выпадает на субботу, окончательно не решено. Не рискуйте: отправляйте письмо так, чтобы оно пришло на несколько дней раньше, лучше всего ещё в конце предыдущего месяца.
Как доказать, что письмо дошло
- Einwurf-Einschreiben: почта фиксирует, когда письмо опустили в почтовый ящик арендодателя. Сохраните квитанцию и проверьте статус доставки онлайн. Это доказывает доставку, но не содержание — поэтому лучше, чтобы кто-то видел, как вы кладёте подписанное письмо в конверт.
- Доставка лично со свидетелем: человек, который не является стороной договора, читает письмо, опускает его в почтовый ящик арендодателя (или передаёт лично) и записывает дату, время и место, ставя свою подпись. Можно также передать письмо самому и попросить подписанное и датированное подтверждение получения на копии.
- Храните подписанную копию письма и все доказательства доставки, пока не вернут залог. Письмо, опущенное в ящик поздно вечером, может считаться полученным только на следующий день.
Срочный договор, Kündigungsverzicht и Staffelmiete
Многие договоры на определённое время исключают обычное расторжение (Kündigungsverzicht). В типовом договоре такой отказ, как правило, действителен не более чем на четыре года с подписания; до этого вы обычно можете уйти только с согласия арендодателя или имея особое право на расторжение. При ступенчатой аренде (Staffelmiete) право арендатора на расторжение тоже можно исключить не более чем на четыре года с заключения такого соглашения. Настоящий срочный договор (Zeitmietvertrag) нельзя досрочно расторгнуть в обычном порядке; он действителен, только если арендодатель при подписании письменно назвал признанную законом причину, например собственное пользование, — иначе он считается бессрочным. Если сомневаетесь, дайте проверить договор; смотрите также, что проверить в договоре аренды.
Миф о трёх следующих арендаторах
Многие считают, что можно съехать раньше, если найти трёх следующих арендаторов (Nachmieter). Такого общего правила нет. Арендодатель обязан принять преемника, только если в договоре есть соответствующий пункт (Nachmieterklausel) или в исключительных случаях — если у вас есть веская причина, например переезд из-за работы или болезнь, которая явно перевешивает интерес арендодателя, как правило, когда вы ещё долго связаны договором. Даже тогда арендодатель может отклонить неподходящего кандидата. При обычном трёхмесячном сроке права на это обычно нет; но вы всегда можете предложить арендодателю соглашение о досрочном прекращении (Aufhebungsvertrag) — оформите его письменно.
Особые права на расторжение
- После повышения аренды: если арендодатель требует повысить аренду до местного сравнительного уровня или после модернизации, вы можете расторгнуть договор до конца второго месяца после получения требования; аренда тогда заканчивается в конце второго месяца после расторжения, а повышение не вступает в силу (§ 561 BGB).
- Перед модернизацией: после получения уведомления о модернизации вы можете расторгнуть договор до конца следующего месяца с действием в конце месяца, идущего за ним (§ 555e BGB). Для незначительных работ это не действует.
- Смерть арендатора: другие арендаторы по договору могут расторгнуть его в течение месяца после того, как узнали о смерти; наследники, если никто не продолжает аренду, — тоже в течение месяца, в обоих случаях с законным трёхмесячным сроком (§§ 563a, 564 BGB).
- Отказ в субаренде: если арендодатель не разрешает сдать квартиру в субаренду без причины, связанной с личностью субарендатора, у вас может быть право расторгнуть договор с законным сроком (§ 540 BGB).
Общая квартира (WG) и субаренда
В общей квартире (WG), где договор подписали все жильцы, расторгнуть его могут только все вместе. Если уезжает один человек, для смены арендатора нужно согласие арендодателя и остальных жильцов. Если вы живёте как субарендатор (Untermieter), вы расторгаете договор с основным арендатором, а не с собственником, — как правило, тоже письменно и с трёхмесячным сроком. Для меблированной комнаты в квартире, где живёт сам основной арендатор, часто действует более короткий срок: уведомление до 15-го числа месяца — к концу этого месяца. Подробнее — в наших советах о субаренде и WG или отдельной квартире.
Образец письма о расторжении
Отправляйте письмо на немецком языке. Заполните места в квадратных скобках, распечатайте письмо, пусть каждый арендатор подпишет его собственноручно, и сохраните копию. Текст в кавычках — это текст самого письма:
- Отправитель (имена всех арендаторов и адрес квартиры): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
- Получатель (все арендодатели или управляющая компания): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
- Город и дата: „Berlin, [TT.MM.JJJJ]“
- Тема письма: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
- Расторжение (к определённой дате или на ближайшую возможную): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Просьба подтвердить: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
- Сдача квартиры: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
- Залог и новый адрес: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
- Прощание и подписи: „Mit freundlichen Grüßen“ — под ним собственноручные подписи всех арендаторов.
Что дальше
- Платите аренду до конца срока аренды. Если арендодатель не подтверждает дату окончания, спросите ещё раз письменно.
- Договоритесь о дате сдачи, верните квартиру освобождённой со всеми ключами и запишите показания счётчиков. Как подготовить сдачу и вернуть залог — в совете о залоге.
- После переезда зарегистрируйте новый адрес в Bürgeramt в течение двух недель (Ummeldung; если уезжаете за границу — снимитесь с регистрации) и сообщите банку, страховым компаниям, работодателю и ведомствам: как сменить адрес.
- Расторгните или перенесите договоры, связанные с квартирой: электричество, газ, интернет. Проверьте условия заранее — у некоторых договоров свои сроки расторжения.
Ищете новое жильё? Прочитайте, как найти квартиру в Берлине. На Flat-Radar можно бесплатно создать запрос на жильё: арендодатели видят его, а новые подходящие объявления приходят вам на e-mail.