Кто есть кто в субаренде
При субаренде (Untermiete) основной арендатор (Hauptmieter) сдаёт вам комнату или всю квартиру, которую сам снимает. Если речь идёт об определённом сроке — например, пока основной арендатор за границей, — часто говорят Zwischenmiete. Важно: договор субарендатор (Untermieter) заключает только с основным арендатором, а не с собственником. Основной арендатор по-прежнему отвечает перед арендодателем за аренду и квартиру.
Если вы хотите сдать жильё в субаренду
- Для любой субаренды нужно разрешение арендодателя (Untervermietungserlaubnis) — и для комнаты, и для всей квартиры, и на несколько недель. Просите его письменно и укажите имя субарендатора, комнаты и срок.
- Если после подписания договора у вас появился обоснованный интерес (например, изменились семейные обстоятельства, финансовые причины или временная работа в другом городе), вы, как правило, можете требовать разрешения сдать часть квартиры. Арендодатель может отказать по важной причине — например, из-за личности субарендатора или перенаселённости.
- Если субаренда приемлема для арендодателя только при более высокой плате, он может поставить условием умеренную надбавку (Untermietzuschlag). Фиксированной суммы закон не устанавливает.
- Если арендодатель отказывает в разрешении без важной причины, связанной с личностью субарендатора, вы можете досрочно расторгнуть свой договор с законным сроком уведомления. Перед этим проконсультируйтесь в союзе арендаторов.
Субаренда без разрешения рискованна: арендодатель может вынести предупреждение (Abmahnung) и расторгнуть договор, в серьёзных случаях — без срока уведомления. В начале 2026 года Федеральный верховный суд (BGH) решил, что тот, кто сдаёт квартиру в субаренду ради заработка, не имеет права на разрешение, и признал расторжение договора в таком берлинском случае действительным. Кроме того, вы отвечаете за ущерб, причинённый субарендатором.
Если вы субарендатор: ваше положение
- Аренду и залог вы платите основному арендатору, и все требования можете предъявлять только ему. Попросите показать разрешение арендодателя на субаренду.
- Если основная аренда заканчивается, арендодатель может потребовать и от вас освободить квартиру — даже если ваш договор ещё действует. Тогда остаются разве что претензии к основному арендатору.
- Если вы снимаете меблированную комнату в квартире, где живёт сам основной арендатор, или жильё только для временного пользования, защита от расторжения договора значительно слабее, а сроки уведомления могут быть очень короткими.
- Если же вы надолго снимаете отдельную квартиру или немеблированную комнату, по отношению к основному арендатору у вас, как правило, обычные права арендатора.
Цена: ограничение аренды и меблированное жильё
Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) в Берлине, как правило, действует и для субаренды: по данным Берлинского союза арендаторов (Berliner Mieterverein), в 2026 году BGH это подтвердил. Исключения — жильё только для временного пользования и меблированная комната в квартире, где живёт сам основной арендатор. За мебель можно брать умеренную надбавку, но она не должна служить обходу ограничения. Правительство планирует новые правила для меблированного и краткосрочного жилья; перед подписанием проверьте актуальное положение.
Договор, залог и Anmeldung
- Заключайте письменный договор: стороны, какими комнатами вы пользуетесь сами, а какими совместно, аренда и что в неё входит, залог, срок и расторжение. Приложите список мебели и фото состояния жилья.
- Залог (Kaution) не может превышать трёх «холодных» арендных плат. Платите переводом, а не наличными, или требуйте письменную квитанцию.
- Подтверждение от предоставителя жилья (Wohnungsgeberbestätigung) для регистрации выдаёт тот, кто фактически предоставляет вам жильё, — при субаренде это основной арендатор. Он обязан выдать его в течение двух недель после въезда; так же в течение двух недель вы должны зарегистрироваться. Смотрите наш гид по Anmeldung.
- Выдавать такое подтверждение людям, которые там на самом деле не живут, запрещено, и за это грозит крупный штраф. Не покупайте «адрес для регистрации».
Сдача туристам в Берлине
Сдавать квартиру туристам или на несколько ночей — это не обычная субаренда. В Берлине действует запрет на использование жилья не по назначению (Zweckentfremdungsverbot): для такой сдачи, даже собственной основной квартиры, обычно нужны разрешение или регистрация в районной администрации (Bezirksamt), а за нарушения грозят крупные штрафы. Кроме того, нужно разрешение арендодателя. Подробности — на berlin.de.
Как распознать мошенников
- Не платите ни аренду, ни залог, пока не увидели жильё и не подписали договор.
- Осторожно, если «собственник за границей» и предлагает прислать ключи почтой или через якобы сервис-посредник после оплаты.
- Подозрительно дешёвые предложения в центре, давление сроками и просьба о переводе через сервисы денежных переводов — типичные признаки мошенничества.
- Не отправляйте копию паспорта или другие документы, пока не уверены, что объявление настоящее.
- Проверьте, действительно ли человек живёт в квартире и снимает её: попросите показать договор аренды и разрешение на субаренду.
Ещё сомневаетесь, что вам лучше подходит? Прочитайте наш гид комната в WG или отдельная квартира. На Flat-Radar можно бесплатно создать запрос на жильё: арендодатели видят его, а новые подходящие объявления приходят вам на e-mail.