Перед подписанием
Большинство арендодателей используют готовый типовой договор (Formularmietvertrag). Пункты, которые ставят вас в необоснованно невыгодное положение или нарушают обязательную защиту арендаторов, недействительны — остальной договор сохраняет силу, а вместо таких пунктов действуют нормы закона. Тем не менее все вопросы лучше прояснить до подписания, прочитать все приложения, например правила дома (Hausordnung), и сохранить экземпляр, подписанный обеими сторонами. Начните с основного:
- Тип договора: для квартиры, в которой вы живёте, это должен быть договор аренды жилья (Wohnraummietvertrag). Будьте осторожны с «коммерческими» или «частично коммерческими» договорами — на них значительная часть защиты арендаторов может не распространяться.
- Стороны: полное имя и адрес арендодателя — они нужны для писем, сообщений о недостатках и для расторжения договора. Каждый, кто подписывает договор, становится арендатором со всеми правами и полной ответственностью за оплату аренды.
- Квартира: адрес, этаж и расположение (например, «2-й этаж слева»), комнаты и жилая площадь (Wohnfläche). Если квартира окажется более чем на 10% меньше указанной, это считается недостатком, и аренду обычно можно уменьшить.
- Дополнительно: подвал, чердак, парковочное место или гараж должны быть указаны в договоре — иначе у вас может не быть права ими пользоваться.
- Дата начала и обещания: когда начинается аренда и когда вы получите ключи. Работы, которые обещал арендодатель, например устранение недостатков, стоит записать в договор.
Бессрочный или срочный?
Обычный вариант — бессрочный договор (unbefristet). Тогда арендодатель может расторгнуть его только по признанной законом причине — например, если квартира нужна ему самому или его семье (Eigenbedarf). Срочный договор (Zeitmietvertrag) действителен, только если при подписании арендодатель письменно указал причину: например, что после окончания срока он хочет сам жить в квартире или существенно её перестроить. Без такой причины договор считается бессрочным.
Многие договоры на определённое время исключают обычное расторжение (Kündigungsverzicht). В типовом договоре суды признают такой отказ максимум на четыре года с момента подписания; отказ, который связывает только вас как арендатора, как правило, действителен лишь вместе со ступенчатой арендой (Staffelmiete). Ваш срок уведомления о расторжении как арендатора — три месяца: заявление должно быть письменным, с вашей собственноручной подписью (e-mail или сообщение в мессенджере не подходят), и поступить арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца — например, до третьего рабочего дня марта, чтобы аренда закончилась 31 мая. Объяснять причину не нужно.
Аренда и текущие расходы
- Kaltmiete («холодная» аренда): плата за саму квартиру. К ней добавляются авансовые платежи (Vorauszahlungen) за эксплуатационные расходы (Betriebskosten), а также за отопление и горячую воду. Раз в год по ним составляют расчёт: вы либо доплачиваете, либо получаете деньги обратно; при фиксированной сумме (Pauschale) расчёта нет.
- Попросите показать последний расчёт коммунальных платежей: слишком низкие авансовые платежи потом оборачиваются крупными доплатами. Подробнее — в нашем совете о расчёте коммунальных платежей.
- Staffelmiete (ступенчатая аренда): будущие повышения уже записаны в договоре в евро, не чаще одного раза в год. Пока она действует, другие повышения — до местной сравнительной арендной платы или после модернизации — исключены.
- Indexmiete (индексируемая аренда): аренда меняется вслед за индексом потребительских цен, не чаще одного раза в год и только после письменного уведомления арендодателя (достаточно e-mail). Повышения до местной сравнительной арендной платы исключены, а после модернизации возможны лишь в исключительных случаях. При высокой инфляции индексируемая аренда может быстро расти; федеральное правительство планирует ограничить такие повышения — проверьте, действуют ли уже новые правила.
Mietpreisbremse: допустима ли аренда?
В Берлине ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) действует по всему городу до конца 2029 года. В начале нового договора аренда, как правило, может превышать местную сравнительную арендную плату (ortsübliche Vergleichsmiete) не более чем на 10%. Оценить её можно по берлинской таблице арендных ставок (Berliner Mietspiegel) — онлайн-калькулятор есть на mietspiegel.berlin.de. Исключения — в частности, квартиры, впервые заселённые и сданные после 1 октября 2014 года, первая сдача после капитальной модернизации и более высокая аренда, которую уже платил предыдущий арендатор. Если арендодатель ссылается на такое исключение, он обязан сообщить вам об этом до подписания.
Можно сначала подписать, а потом проверить. Если аренда завышена, заявите арендодателю претензию (Rüge) письмом или по e-mail. Если сделать это в течение 30 месяцев с начала аренды, переплату, как правило, можно вернуть с первого месяца. Перед отправкой претензии проконсультируйтесь со специалистами.
Залог и разовые платежи
Залог (Kaution) — не больше трёх «холодных» арендных плат, без авансовых платежей. Его можно внести тремя равными ежемесячными частями; первая вносится в начале аренды, а не при подписании. Арендодатель обязан хранить залог отдельно от собственных денег и с начислением процентов, а эти проценты принадлежат вам. Плата лишь за то, что предыдущий арендатор освобождает квартиру (Abstandszahlung), запрещена; купить у него мебель можно, если цена не завышена явно. Как потом вернуть залог, читайте в совете о возврате залога.
Ремонт, животные и субаренда
- Schönheitsreparaturen (косметический ремонт: покраска стен, потолков, радиаторов и дверей): по закону это обязанность арендодателя, но договоры часто перекладывают её на арендатора. Такие пункты нередко недействительны — например, если вы въезжаете в неотремонтированную квартиру без надлежащей компенсации, если договор устанавливает жёсткие сроки или требует ремонта при выезде независимо от того, когда вы делали его в последний раз. Сфотографируйте состояние квартиры при заселении.
- Kleinreparaturen (мелкий ремонт): пункт договора может обязывать вас оплачивать мелкий ремонт вещей, которыми вы часто пользуетесь, — кранов, выключателей, дверных ручек. Как правило, он действителен только с лимитом на один ремонт (суды часто признают около 100 €, некоторые — примерно до 120 €) и годовым лимитом (часто 6–8% годовой арендной платы). Вы только оплачиваете — ремонт организует арендодатель; если счёт превышает лимит, арендодатель оплачивает его полностью.
- Домашние животные: мелких животных, например хомяков, волнистых попугайчиков или рыбок, держать, как правило, можно. Пункт типового договора, запрещающий любых собак и кошек, недействителен: арендодатель должен взвешивать каждый случай отдельно. Спросите разрешения, прежде чем заводить собаку или кошку, и получите его письменно.
- Субаренда (Untervermietung): нужно разрешение арендодателя. Если позже у вас появляется веская причина — например, вы хотите разделить расходы или к вам переезжает партнёр, — обычно можно потребовать разрешения на часть квартиры. Супруг или супруга и дети могут переехать к вам без разрешения.
- Правила дома (Hausordnung): проверьте часы тишины, а также то, обязаны ли вы сами убирать лестницу или чистить снег, или это делает фирма, а расходы входят в эксплуатационные.
Меблированные квартиры и «Wohnen auf Zeit»
Mietpreisbremse действует и для меблированных квартир: арендодатель может добавить разумную надбавку за мебель, а вы можете спросить, как она рассчитана. Однако ни ограничение аренды, ни обычная защита от расторжения не действуют, если квартиру сдают только для временного пользования. По судебной практике для этого, как правило, нужна особая краткосрочная потребность с вашей стороны, например проект или стажировка; одного названия договора «Wohnen auf Zeit» («жильё на время») недостаточно. Планируются новые федеральные правила для меблированного и краткосрочного жилья. Если сомневаетесь, отдайте такой договор на проверку до подписания.
Заселение и где получить помощь
В день заселения осмотрите квартиру вместе с арендодателем и подпишите акт приёма-передачи (Übergabeprotokoll): имеющиеся повреждения, показания счётчиков и ключи, с фото с датой. Он защитит вас потом, когда вы захотите вернуть залог. Попросите у арендодателя подтверждение для Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). А наш чек-лист для просмотра поможет заметить недостатки ещё до подписания.
Если что-то непонятно, отдайте договор на проверку до подписания. Союзы арендаторов (Mieterverein) консультируют своих членов за годовой взнос; страхование судебных расходов часто действует только после периода ожидания, поэтому вступайте заранее. Районы Берлина также предлагают бесплатные консультации для арендаторов (Mieterberatung) — время и адреса есть на berlin.de. Ещё ищете жильё? Прочитайте, как найти квартиру в Берлине, или создайте запрос на жильё на Flat-Radar.