1. Посчитайте бюджет
В немецких объявлениях обычно две суммы. Kaltmiete («холодная» аренда) — плата только за саму квартиру. Warmmiete («тёплая» аренда) включает ещё авансовые платежи за коммунальные услуги (Nebenkosten) и, как правило, отопление. Электричество и интернет чаще всего оплачиваются отдельно.
Запланируйте и разовые расходы: залог (Kaution), переезд, мебель, а возможно, и кухню — не в каждой квартире есть встроенная кухня (Einbauküche).
Многие арендодатели ожидают, что «тёплая» аренда не будет превышать примерно трети чистого дохода домохозяйства.
2. Подготовьте документы
На хорошие квартиры за несколько часов приходят десятки запросов, и арендодатели часто выбирают среди первых полных заявок. Подготовьте документы заранее в формате PDF:
- анкету арендатора (Mieterselbstauskunft) — её обычно даёт арендодатель или маклер;
- копию паспорта или ID-карты и, если есть, вида на жительство;
- подтверждение дохода за последние три месяца: расчётные листы, справку от работодателя или решение о выплатах;
- кредитную справку — смотрите наш совет о Schufa;
- справку об отсутствии долгов по аренде (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) от предыдущего арендодателя, если она у вас есть;
- короткое сопроводительное письмо: кто будет жить в квартире, чем вы занимаетесь и почему будете надёжным арендатором.
Отправляйте копии документов только после просмотра и только арендодателю или маклеру, которого вы проверили. Помечайте каждую копию надписью «Только для заявки на аренду» и датой.
3. Где искать
- Flat-Radar: каталог объявлений с фильтрами по городу, району и количеству комнат. Также можно создать запрос на жильё: арендодатели видят его, а новые подходящие объявления приходят вам на e-mail.
- Государственные жилищные компании: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND и WBM. Они публикуют свободные квартиры на своих сайтах и на общем портале inberlinwohnen.de. Для многих их квартир нужен WBS.
- Жилищные кооперативы (Genossenschaften): аренда часто ниже, но нужно купить паи кооператива, а очереди бывают длинными.
- Крупные порталы и группы: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, районные группы в соцсетях, а для комнат — WG-Gesucht. Там будьте особенно внимательны к мошенникам.
- Знакомые: расскажите коллегам, друзьям и соседям, что ищете жильё, — многие квартиры передают без объявлений.
4. Просмотр и договор
Приходите на просмотр вовремя и с готовыми документами. Спросите о размере коммунальных платежей и отопления, типе отопления и энергетическом сертификате (Energieausweis) — арендодатель обязан показать его не позднее чем на просмотре.
Перед подписанием внимательно прочитайте договор: аренда и авансовые платежи, дата начала, срочный договор (befristet), ступенчатая или индексируемая аренда (Staffelmiete, Indexmiete). Если сомневаетесь, отдайте договор на проверку в союз арендаторов (Mieterverein); во многих районах Берлина также есть бесплатные консультации для арендаторов.
5. Залог, комиссия маклера и ограничение аренды
- Залог (Kaution): не больше трёх «холодных» арендных плат. Его можно внести тремя равными ежемесячными частями; первая — в начале аренды.
- Комиссия маклера (Maklerprovision): платит тот, кто нанял маклера. Если маклера нанял арендодатель, вы комиссию не платите.
- Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse): в Берлине действует до конца 2029 года. Для большинства квартир аренда в начале нового договора может превышать местную сравнительную ставку (Mietspiegel) не более чем на 10%. Исключения — в частности, новостройки, впервые сданные после 1 октября 2014 года, и квартиры после капитальной модернизации.
6. Если аренду оплачивает Jobcenter или соцслужба
Перед подписанием покажите предложение аренды своему Jobcenter или социальной службе (Sozialamt) и получите письменное согласие (Zusicherung). Без него вам могут покрыть только часть аренды. Залог часто предоставляют в виде займа.
7. Заселение
- Принимайте квартиру вместе с арендодателем и подпишите акт приёма-передачи (Übergabeprotokoll): показания счётчиков, ключи и имеющиеся повреждения, с фото.
- Зарегистрируйте адрес в течение двух недель — смотрите наш совет об Anmeldung.
- Заключите договоры на электричество и интернет.
Как распознать мошенничество
- Аренда намного ниже рыночной, а «владелец» за границей и хочет прислать ключи по почте.
- Вас просят заплатить залог, аренду или «плату за бронирование» до просмотра или до подписания договора.
- Оплату просят через сервисы денежных переводов, подарочные карты или ссылки на неизвестные «сервисы бронирования».
- На вас давят, чтобы вы решили немедленно или отправили копии документов незнакомцам.
Никогда не переводите деньги, пока не увидели квартиру лично и не подписали договор. Подозрительные объявления на Flat-Radar отмечайте кнопкой «Пожаловаться» на странице объявления.