Что такое Nebenkostenabrechnung?
В большинстве договоров аренды вы, помимо «холодной» аренды, ежемесячно вносите авансовые платежи (Vorauszahlungen) за эксплуатационные расходы (Betriebskosten), которые в быту называют коммунальными платежами (Nebenkosten). Раз в год арендодатель сверяет их с фактическими расходами в Betriebskostenabrechnung, которую обычно называют Nebenkostenabrechnung; отопление и горячая вода часто идут отдельным расчётом (Heizkostenabrechnung). Результат — доплата (Nachzahlung) или переплата (Guthaben).
Перекладывать на вас можно только расходы из перечня постановления об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung, BetrKV), которые ваш договор аренды возлагает на вас, — в фактическом размере и экономно. «Прочие эксплуатационные расходы» (sonstige Betriebskosten) учитываются, только если договор их называет. Типичные позиции:
- налог на недвижимость (Grundsteuer);
- водоснабжение и водоотведение;
- отопление и горячая вода;
- уборка улицы, вывоз мусора и борьба с вредителями;
- лифт, уборка дома, уход за зелёной зоной и освещение общих помещений;
- чистка дымоходов, страхование дома и смотритель (Hauswart).
Что нельзя включать
- расходы на управление: управляющая компания, банковские комиссии, почтовые расходы;
- ремонт и содержание, например лифта или отопления; включать можно только регулярное обслуживание и проверки;
- ремонтный резерв (Instandhaltungsrücklage), который появляется, когда арендодатель пересылает расчёт товарищества собственников (Hausgeldabrechnung);
- доля пустующих квартир: её, как правило, несёт арендодатель;
- аренда датчиков дыма;
- плата за кабельное телевидение с 1 июля 2024 года.
Сроки
- Расчётный период — не более 12 месяцев; он не обязан совпадать с календарным годом.
- Расчёт должен поступить к вам в течение 12 месяцев после окончания периода: за 2025 год — до 31 декабря 2026 года.
- Если он придёт позже, арендодатель уже не может требовать доплату, если только задержка возникла не по его вине. Переплату вам всё равно вернут.
- Оспорить расчёт можно в течение 12 месяцев после его получения, позже — как правило, уже нет.
Что должно быть в правильном расчёте
- расчётный период и, если вы в это время въехали или выехали, период вашего пользования;
- общие расходы по каждому виду расходов;
- ключ распределения — площадь, число жильцов или потребление — с пояснением, если нужно;
- расчёт вашей доли;
- вычет авансовых платежей, которые вы фактически внесли.
Отопление, горячая вода и расходы на CO2
- Если одна система отопления обслуживает несколько квартир, 50–70% расходов на отопление и горячую воду распределяют по измеренному потреблению, остальное — обычно по площади (Heizkostenverordnung).
- Если эти расходы вопреки правилам распределили не по потреблению, вы можете уменьшить свою долю на 15%.
- Если приборы учёта считываются дистанционно, вам положена ежемесячная информация о потреблении; как правило, к концу 2026 года все приборы должны считываться дистанционно. Если этого нет, вы можете уменьшить свою долю на 3%.
С 2023 года расходы на CO2 при отоплении газом, жидким и другим ископаемым топливом делят между арендодателем и арендатором по десяти ступеням — в зависимости от выбросов CO2 дома на квадратный метр в год: в очень эффективных домах (меньше 12 кг) арендатор платит всё, в наименее эффективных (от 52 кг) — только 5%. Распределение должно быть указано в расчёте за отопление; если его нет, вы можете уменьшить расходы на отопление на 3%. Если вы сами покупаете газ для поквартирного отопления (Gasetagenheizung), требуйте долю арендодателя в текстовой форме, например по электронной почте, в течение 12 месяцев после счёта поставщика. Для газовых и жидкотопливных систем, установленных с конца июля 2026 года, с 2028 года будет действовать деление пополам.
Проверка документов и возражения
- Проверьте расчёт вскоре после получения и сравните его с прошлогодним. Если не хватает одного из перечисленных выше пунктов, расчёт формально неверен: доплату не нужно вносить, пока арендодатель его не исправит.
- Если что-то непонятно, письменно потребуйте ознакомления с подтверждающими документами (Belegeinsicht) — счетами, договорами, показаниями счётчиков. Это ваше право. Обычно это происходит в офисе арендодателя или управляющей компании; документы можно фотографировать, а арендодатель может предоставить их и в электронном виде.
- Подайте возражения письменно и назовите конкретные пункты — лучше всего в течение 30 дней, не позднее чем через 12 месяцев после получения. Сохраните подтверждение отправки.
- Пока арендодатель не дал вам ознакомиться с документами, вы, как правило, можете не вносить доплату — прямо напишите об этом. Если спорен только один пункт, остальное оплатите. Если платите до проверки, укажите «unter Vorbehalt» (с оговоркой).
Доплата, переплата и новые авансовые платежи
- Доплата: если расчёт верный, внесите её, как правило, в течение 30 дней после получения. Если это сложно, заранее попросите о рассрочке; арендодатель не обязан соглашаться.
- Переплата: её должны вернуть, как только вы получили расчёт. Если её не выплатили примерно за 30 дней, обычно её можно зачесть в следующую арендную плату; некоторые договоры требуют предупредить об этом за месяц.
- Авансовые платежи: после каждого расчёта и вы, и арендодатель можете изменить их до надлежащего размера заявлением в текстовой форме — например, уменьшить после большой переплаты.
- Jobcenter: если он оплачивает ваше жильё, сразу отправьте ему расчёт. Он решит, покроет ли доплату, а переплата уменьшит его дальнейшие выплаты, — смотрите совет аренда и Jobcenter.
- Выезд: если ожидается доплата, арендодатель может удержать разумную часть залога до последнего расчёта — смотрите, как вернуть залог.
Типичные ошибки
- неверная площадь, число жильцов или период пользования;
- авансовые платежи не учтены или учтены меньше, чем вы заплатили;
- расходы из другого расчётного периода;
- позиции, которые нельзя включать или которых нет в вашем договоре;
- расходы на смотрителя, включающие ремонт или административную работу;
- отопление распределено не по потреблению или нет распределения расходов на CO2;
- резкий рост по сравнению с прошлым годом без объяснения.
Для ориентира сравните расчёт с прошлогодним и с Berliner Betriebskostenübersicht — таблицей средних значений по Берлину на berlin.de. Она не обязательна, но показывает, какие позиции слишком высоки.
Где получить помощь
Союзы арендаторов (Mietervereine), например Berliner Mieterverein, проверяют расчёты для своих членов за ежемесячный взнос. Во многих районах Берлина есть бесплатные консультации для арендаторов (Mieterberatung) — смотрите страницы своего района на berlin.de. Помогает также Verbraucherzentrale (центр защиты прав потребителей), а при низком доходе можно попросить в местном суде (Amtsgericht) помощь в оплате юридической консультации (Beratungshilfe). Какие расходы вы оплачиваете, определяет договор аренды — смотрите, как проверить договор аренды. Если расходы на жильё слишком высоки для вашего дохода, проверьте, можете ли вы получить Wohngeld (пособие на жильё).