Как должен храниться залог
По закону арендодатель обязан хранить денежный залог (Kaution) отдельно от собственного имущества — на счёте в банке под обычный процент для сберегательных вкладов с трёхмесячным сроком уведомления или в иной форме, согласованной с вами. Проценты принадлежат вам и увеличивают сумму залога. Так ваши деньги защищены и при неплатёжеспособности арендодателя. Вы можете попросить арендодателя показать, где хранится залог. Особенно прозрачный вариант — счёт для залога на ваше имя, переданный арендодателю в залог (Mietkautionskonto).
Выезд: сдача квартиры
- Верните квартиру вовремя, когда заканчивается аренда, полностью освобождённой, включая подвал, и отдайте все ключи. Получите письменное подтверждение, какие ключи вы вернули.
- Договоритесь с арендодателем о дате сдачи и по возможности возьмите свидетеля. Подписывайте акт приёма-передачи (Übergabeprotokoll), только если он верен; запишите, с чем вы не согласны.
- Сфотографируйте все комнаты и счётчики с датой. Внесите показания (электричество, вода, отопление) в акт и передайте их своим поставщикам электроэнергии и газа.
- Если действительный пункт договора обязывает вас делать косметический ремонт (Schönheitsreparaturen), качественно выполните его до сдачи. Иначе обычно достаточно оставить квартиру убранной (besenrein) и заделать отверстия от дюбелей.
- Письменно сообщите арендодателю свой новый адрес и банковские реквизиты.
Сколько времени у арендодателя
Арендодатель не обязан возвращать залог в день вашего выезда: он получает разумный срок, чтобы проверить, есть ли у него ещё претензии к вам. Суды часто считают разумным срок примерно до шести месяцев, а в особых случаях — и дольше. Если расчёт коммунальных платежей (Nebenkostenabrechnung) ещё не готов и ожидается доплата, арендодатель может до этого времени удерживать разумную часть залога — но не весь залог. Сам расчёт должен прийти вам не позднее чем через 12 месяцев после окончания расчётного периода; смотрите наш совет о расчёте коммунальных платежей.
Что можно удержать — а что нет
- Можно удержать: неоплаченную аренду, доплату по расчёту коммунальных платежей и стоимость повреждений, которые вы причинили сверх обычного пользования, — например, прожоги, треснувшую плитку или пятна на ковровом покрытии.
- Также стоимость косметического ремонта — но только если действительный пункт договора обязывает вас его делать и вы не сделали его, несмотря на срок, установленный арендодателем.
- Нельзя удержать: обычный износ от повседневной жизни, например протёртое ковровое покрытие. За обычное пользование вы платите арендой.
- Арендодатель должен назвать и рассчитать свои претензии и может удержать лишь столько, сколько нужно для их покрытия. За повреждённые вещи, которые уже были старыми, обычно не приходится платить полную цену новых.
Не «проживайте» залог: как правило, нельзя просто перестать платить аренду за последние месяцы и предложить арендодателю оставить себе залог. Неоплаченная аренда остаётся долгом по аренде.
Как потребовать возврат залога
- Если через несколько недель после сдачи квартиры вы ничего не получили, напишите арендодателю — желательно заказным письмом или другим способом, который можно доказать, — и попросите рассчитать и выплатить залог до определённой даты, например в течение двух недель.
- Укажите квартиру, сумму и дату внесения залога и свой банковский счёт. Требуйте залог вместе с процентами и выписку со счёта залога.
- Если арендодатель удерживает деньги, попросите подробный расчёт со счетами или сметами. Письменно возразите против удержаний, которые считаете необоснованными.
- Если залог лежит на счёте на ваше имя, переданном арендодателю в залог, попросите арендодателя снять обременение, чтобы банк мог выплатить деньги вам.
Если арендодатель не платит
Обратитесь за советом в союз арендаторов (Mieterverein), на бесплатную консультацию для арендаторов в районах Берлина или к адвокату; при низком доходе можно подать заявление на юридическую помощь (Beratungshilfe) в участковый суд (Amtsgericht) по месту жительства. Споры об аренде рассматривает Amtsgericht по месту нахождения квартиры, и адвокат там не обязателен. Если арендодатель вообще не реагирует, вариантом может быть приказное производство (Mahnverfahren): для тех, кто живёт в Берлине или Бранденбурге, его централизованно ведёт Amtsgericht Wedding, а заявление можно подготовить на online-mahnantrag.de. Если арендодатель возразит, дело может продолжиться как обычный судебный иск.
Сроки: ваше требование о возврате залога погашается давностью (Verjährung) через три года, которые отсчитывают с конца года, когда наступил срок его исполнения, — то есть после срока проверки арендодателя. Претензии арендодателя в связи с повреждениями квартиры погашаются давностью через шесть месяцев после того, как вы её вернули, но, как правило, он может зачесть их против залога и позже. Так что эти шесть месяцев — не срок для возврата залога.
Если дом продают
Если арендодатель продаёт квартиру или дом, обязанность вернуть залог переходит к покупателю — даже если продавец так и не передал ему деньги. Если в конце аренды вы не можете получить залог от покупателя, ответственность по-прежнему несёт прежний арендодатель. Храните подтверждение оплаты залога в течение всей аренды.
Альтернативы денежному залогу
Некоторые арендодатели вместо денег принимают гарантию банка или страховой компании (Mietkautionsbürgschaft, её часто называют Kautionsversicherung). Ваши сбережения остаются у вас, но вы платите ежегодную комиссию, которую не вернут; если арендодатель предъявляет претензию, компания платит, а потом взыскивает эти деньги с вас. Арендодатель не обязан соглашаться на такую гарантию, а все виды обеспечения вместе не могут превышать трёх «холодных» арендных плат.
Если залог вам одолжил Jobcenter, непогашенная часть займа подлежит возврату, как только арендодатель вернёт залог. Проверьте своё решение (Bescheid) и сообщите в Jobcenter.
Планируете следующий переезд? Перед подписанием прочитайте, что проверить в договоре аренды и как найти квартиру в Берлине. На Flat-Radar можно бесплатно создать запрос на жильё: арендодатели видят его, а новые подходящие объявления приходят вам на e-mail.