Что такое жилищный кооператив
Жилищный кооператив (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) принадлежит своим членам. Кто живёт в кооперативной квартире, тот не просто арендатор, а член и совладелец. Вместо обычного договора аренды вы обычно подписываете договор бессрочного пользования (Dauernutzungsvertrag); как правило, на него тоже распространяется немецкое арендное право. Кооперативы не работают ради максимальной прибыли, поэтому аренда там часто ниже рыночной — но это не гарантировано и зависит от кооператива и дома. Члены голосуют на общем собрании или выбирают собрание представителей (Vertreterversammlung).
Членство и паи
- Чтобы получить квартиру, вы вступаете в кооператив и покупаете паи (Genossenschaftsanteile). Устав (Satzung) определяет обязательный пай для членства; для квартиры многие кооперативы требуют дополнительные паи в зависимости от её размера (Pflichtanteile).
- Суммы сильно различаются между кооперативами; в новостройках они часто значительно выше, чем в старом фонде. Узнайте точную сумму ещё до заявки. Некоторые кооперативы также берут вступительный взнос (Eintrittsgeld), который не возвращают.
- Паи — это не аренда и не залог, а ваша доля в капитале кооператива. Процентов на них обычно нет или они небольшие; некоторые кооперативы выплачивают небольшие дивиденды.
- Когда вы выходите из кооператива, деньги за паи возвращают — но не сразу. Членство расторгают минимум за три месяца до конца финансового года (устав может установить более долгий срок, максимум пять лет), а выплата должна произойти в течение шести месяцев после выхода. Если у кооператива были убытки, сумма может быть меньше.
Листы ожидания и закрытый приём
Спрос в Берлине намного превышает предложение. Многие берлинские кооперативы полностью прекратили приём новых членов или принимают только для конкретных новостроек; другие ведут длинные листы ожидания. Само членство квартиру не гарантирует: свободные квартиры обычно сначала предлагают существующим членам, например тем, кому нужна квартира побольше или поменьше. Ожидание может длиться годами, поэтому подавайте заявки рано и сразу в несколько кооперативов.
Как найти кооперативы, которые принимают членов
- Начните с сайта маркетингового объединения жилищных кооперативов (wohnungsbaugenossenschaften.de, регион Berlin). Там есть список участвующих кооперативов со ссылками на их сайты.
- Проверьте сайт каждого кооператива, обычно разделы «Mitglied werden» или «Wohnungsangebote». Там видно, открыт ли приём, есть ли лист ожидания и как подать заявку.
- Ищите новостройки: кооперативы, которые строят, часто ищут новых членов для новых квартир, но паи там обычно выше.
- Подавайте заявку с полным пакетом документов и вовремя обновляйте контактные данные. Некоторые кооперативы публикуют свободные квартиры для членов или размещают объявления на порталах аренды.
Кто может вступить
Немецкое гражданство не нужно: закон о кооперативах не ставит условий по гражданству, и многие кооперативы принимают всех, кто живёт в Берлине или хочет сюда переехать. О приёме решают устав и правление, и кооператив, как и другие арендодатели, может спросить о доходе, регистрации (Anmeldung) или справке SCHUFA. Некоторые кооперативные квартиры, построенные на государственные средства, предоставляют только домохозяйствам с WBS.
Помощь с оплатой паёв
Земля Берлин поддерживает домохозяйства со справкой на социальное жильё (Wohnberechtigungsschein, WBS) через программу Инвестиционного банка Берлина (IBB) «IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb»: беспроцентный заём от 2 000 до 50 000 евро на домохозяйство для первой покупки паёв, часть которого списывают. Его дают только один раз на домохозяйство и только для первого заселения в кооперативную квартиру в Берлине; заселиться нужно в течение шести месяцев. Подайте заявление в IBB до подписания договора и проверьте там актуальные условия — они время от времени меняются.
Если вы получаете Grundsicherungsgeld (раньше Bürgergeld), Jobcenter может оплатить кооперативные паи — как и залог, обычно в виде займа и только по предварительному согласию (Zusicherung). Подайте заявление до подписания. Подробнее — в нашем совете о Jobcenter и аренде.
Плюсы и минусы
- Плюс: часто более низкая аренда и умеренное повышение, потому что кооператив не стремится к максимальной прибыли.
- Плюс: высокая защищённость: как член кооператива вы обычно можете жить в квартире всю жизнь; расторжение договора из-за собственных нужд (Eigenbedarf) к кооперативу не относится.
- Плюс: право голоса: члены голосуют на общем собрании или собрании представителей, а во многих кооперативах есть общие помещения и соседские мероприятия.
- Минус: нужны деньги заранее на паи, а возвращают их лишь через несколько месяцев после выхода.
- Минус: долгое ожидание, много закрытых списков и небольшой выбор — обычно берёте то, что предлагают членам.
Кооператив — лишь один из путей. Прочитайте также, как получить квартиру у берлинских государственных жилищных компаний и как найти квартиру в Берлине. На Flat-Radar можно бесплатно создать запрос на жильё: арендодатели видят его, а новые подходящие объявления приходят вам на e-mail.