Uppsögn leigusamnings í Þýskalandi: frestur og sýnishorn af bréfi

Form: á pappír, undirritað með eigin hendi

• Uppsögnin (Kündigung) verður að vera skrifleg (Schriftform) og undirrituð með eigin hendi. Tölvupóstur, fax, SMS, WhatsApp-skilaboð eða skannað bréf duga ekki — slík uppsögn er ógild, jafnvel þótt leigusalinn hafi fengið hana.
• Ef fleiri en einn skrifuðu undir samninginn sem leigjendur verða allir að undirrita uppsögnina. Einn leigjandi getur ekki sagt samningnum upp fyrir alla.
• Stílaðu bréfið á alla leigusala sem nefndir eru í samningnum. Ef samningurinn eða leigusalinn tilgreinir húsumsjónarfyrirtæki (Hausverwaltung) sem tengilið skaltu senda það þangað; ef þú ert í vafa skaltu líka senda það til leigusalans.
• Þú þarft ekki að gefa upp ástæðu. Tilgreindu íbúðina, samninginn og dagsetninguna sem þú vilt að leigunni ljúki, og bættu við „eða á næsta mögulega degi“ ef dagsetningin þín reynist of snemma.

Uppsagnarfrestur: þrír mánuðir

Fyrir leigjendur er lögbundinn uppsagnarfrestur í ótímabundnum samningi að jafnaði tæpir þrír mánuðir (§ 573c BGB) — sama hversu lengi þú hefur búið í íbúðinni; ákvæði um lengri frest fyrir leigjendur er ógilt. Reglan: ef uppsögnin berst leigusalanum í síðasta lagi á þriðja virka degi mánaðar telst sá mánuður með og leigunni lýkur í lok þarnæsta mánaðar. Dæmi: ef uppsögnin berst í síðasta lagi miðvikudaginn 4. nóvember 2026 lýkur leigunni 31. janúar 2027; ef hún berst 5. nóvember þá ekki fyrr en 28. febrúar 2027. Það sem gildir er hvenær bréfið berst, ekki hvenær þú póstlagðir það.

Laugardagur telst virkur dagur hér (Hæstiréttur sambandsríkisins, BGH, 2005); sunnudagar og almennir frídagar ekki. Ekki hefur verið skorið skýrt úr um hvort fresturinn færist þegar þriðji virki dagurinn er sjálfur laugardagur. Ekki tefla á tæpasta vað: sendu uppsögnina svo að hún berist nokkrum dögum fyrr — helst í lok mánaðarins á undan.

Að sanna að uppsögnin hafi borist

• Einwurf-Einschreiben: pósturinn skráir hvenær bréfið var sett í póstkassa leigusalans. Geymdu kvittunina og athugaðu stöðu afhendingar á netinu. Þetta sannar afhendingu, ekki innihald — svo helst skaltu láta einhvern horfa á þig setja undirritaða bréfið í umslagið.
• Afhending að viðstöddu vitni: manneskja sem er ekki aðili að samningnum les bréfið, setur það í póstkassa leigusalans (eða afhendir það) og skráir dagsetningu, tíma og stað með undirskrift sinni. Þú getur líka afhent uppsögnina sjálf(ur) og beðið um dagsetta, undirritaða móttökustaðfestingu á afriti.
• Geymdu undirritað afrit og allar sannanir um afhendingu þar til tryggingin hefur verið gerð upp. Bréf sem sett er í póstkassann seint að kvöldi telst hugsanlega ekki móttekið fyrr en daginn eftir.

Tímabundinn samningur, Kündigungsverzicht og Staffelmiete

Margir samningar útiloka venjulega uppsögn um tíma (Kündigungsverzicht). Í stöðluðum samningi gildir þetta að jafnaði aðeins í allt að fjögur ár frá undirritun; fram að því getur þú yfirleitt aðeins farið með samþykki leigusalans eða á grundvelli sérstaks réttar. Með þrepahækkandi leigu (Staffelmiete) má einnig útiloka uppsagnarrétt leigjanda í að hámarki fjögur ár frá samkomulaginu. Raunverulegum tímabundnum samningi (Zeitmietvertrag) er ekki hægt að ljúka fyrr með venjulegri uppsögn; hann er aðeins gildur ef leigusalinn tilgreindi skriflega lögmæta ástæðu við undirritun, til dæmis eigin not — annars telst hann ótímabundinn. Ef þú ert í vafa skaltu láta fara yfir samninginn; sjá líka hvað á að athuga í leigusamningi.

Goðsögnin um þrjá nýja leigjendur

Margir halda að þeir geti farið fyrr ef þeir finna þrjá nýja leigjendur í sinn stað (Nachmieter). Engin slík almenn regla er til. Leigusalinn þarf aðeins að samþykkja nýjan leigjanda ef samningurinn kveður á um það (Nachmieterklausel) eða, í undantekningartilvikum, ef þú hefur veigamikla ástæðu — til dæmis flutning vegna vinnu eða veikindi — sem vegur greinilega þyngra en hagsmunir leigusalans, venjulega þegar þú ert enn bundin(n) lengi. Jafnvel þá má leigusalinn hafna óhentugum umsækjanda. Með venjulegum þriggja mánaða fresti er yfirleitt enginn slíkur réttur; en þú getur alltaf beðið leigusalann um samkomulag um að ljúka leigunni fyrr (Aufhebungsvertrag) — gerðu það skriflega.

Sérstakur uppsagnarréttur

• Eftir leiguhækkun: ef leigusalinn krefst hækkunar upp að sambærilegri leigu á svæðinu eða eftir endurbætur getur þú sagt upp til loka annars mánaðar eftir að krafan barst; leigunni lýkur þá í lok þarnæsta mánaðar og hækkunin tekur ekki gildi (§ 561 BGB).
• Fyrir endurbætur: eftir að hafa fengið tilkynningu um endurbætur getur þú sagt upp til loka næsta mánaðar, með gildi í lok mánaðarins þar á eftir (§ 555e BGB). Þetta á ekki við um minni háttar framkvæmdir.
• Andlát leigjanda: eftirstandandi samleigjendur geta sagt upp innan eins mánaðar frá því að þeir fréttu af andlátinu; erfingjar, ef enginn heldur leigunni áfram, einnig innan eins mánaðar — í báðum tilvikum með lögbundnum þriggja mánaða fresti (§§ 563a, 564 BGB).
• Framleigu hafnað: ef leigusalinn neitar um leyfi til framleigu án ástæðu sem varðar framleigjandann gætir þú sagt upp með lögbundnum fresti (§ 540 BGB).

Sambýli og framleiga

Í sambýli (WG) þar sem allir íbúar skrifuðu undir aðalsamninginn geta aðeins allir saman sagt upp. Ef einn vill fara þarf samþykki leigusalans og hinna fyrir leigjendaskiptum. Ef þú býrð sem framleigjandi (Untermieter) segir þú upp gagnvart aðalleigjandanum, ekki eigandanum — að jafnaði líka skriflega með þriggja mánaða fyrirvara. Fyrir herbergi með húsgögnum í eigin íbúð aðalleigjandans gildir oft styttri frestur: uppsögn í síðasta lagi 15. mánaðar til loka sama mánaðar. Nánar í leiðbeiningum okkar um framleigu og sambýli eða eigin íbúð.

Sýnishorn af uppsagnarbréfi

Sendu uppsögnina á þýsku. Fylltu út hlutana í hornklofum, prentaðu bréfið, láttu alla leigjendur undirrita það með eigin hendi og geymdu afrit. Textinn innan gæsalappa er bréfið sjálft:

1. Sendandi (nöfn allra leigjenda og heimilisfang íbúðarinnar): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Viðtakandi (allir leigusalar eða húsumsjónin): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Staður og dagsetning: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Efnislína: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Uppsögn (á tilteknum degi eða á næsta mögulega degi): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Beiðni um staðfestingu: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Afhending: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Trygging og nýtt heimilisfang: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Kveðja og undirskriftir: „Mit freundlichen Grüßen“ — þar fyrir neðan eiginhandarundirskriftir allra leigjenda.

Eftir uppsögnina

• Haltu áfram að greiða leiguna þar til leigunni lýkur. Ef leigusalinn staðfestir ekki lokadaginn skaltu spyrja aftur skriflega.
• Semdu um afhendingardag, skilaðu íbúðinni tæmdri með öllum lyklum og skráðu mælastöðurnar. Hvernig þú undirbýrð afhendinguna og færð trygginguna endurgreidda: leiðbeiningar um tryggingu.
• Eftir flutning skaltu skrá nýja heimilisfangið á Bürgeramt eða skráningarskrifstofu (Meldebehörde) nýja bæjarins innan tveggja vikna (Ummeldung; ef þú flytur úr landi skaltu afskrá þig) og láta bankann, tryggingafélög, vinnuveitanda og yfirvöld vita: breyting á heimilisfangi.
• Segðu upp eða færðu samninga sem tengjast íbúðinni: rafmagn, gas, net. Kynntu þér skilmálana snemma — sumir samningar hafa eigin uppsagnarfresti.

Ertu að leita að næsta heimili? Skoðaðu auglýsingarnar í skrá Flat-Radar og ef þú leitar í Berlín skaltu lesa hvernig á að finna íbúð í Berlín. Á Flat-Radar getur þú búið til ókeypis húsnæðisbeiðni: leigusalar sjá hana og nýjar auglýsingar sem passa berast þér í tölvupósti.