Hvað er Nebenkostenabrechnung?
Í flestum leigusamningum greiðir þú mánaðarlegar fyrirframgreiðslur (Vorauszahlungen) vegna rekstrarkostnaðar (Betriebskosten, oft kallaður Nebenkosten) ofan á grunnleiguna. Einu sinni á ári gerir leigusalinn þær upp á móti raunverulegum kostnaði í Betriebskostenabrechnung, sem yfirleitt er kallað Nebenkostenabrechnung; hiti og heitt vatn koma oft í sérstöku yfirliti (Heizkostenabrechnung). Niðurstaðan er viðbótargreiðsla (Nachzahlung) eða inneign (Guthaben).
Aðeins má rukka kostnað sem talinn er upp í reglugerð um rekstrarkostnað (Betriebskostenverordnung, BetrKV) og leigusamningurinn leggur á þig, í þeirri upphæð sem raunverulega féll til; leigusalinn verður að halda honum hagkvæmum. „Annar rekstrarkostnaður“ (sonstige Betriebskosten) telst aðeins með ef samningurinn nefnir hann. Dæmigerðir liðir:
- fasteignaskattur (Grundsteuer);
- vatnsveita og fráveita;
- hiti og heitt vatn;
- götuhreinsun, sorphirða og meindýravarnir;
- lyfta, þrif á húsinu, garðviðhald og lýsing sameignar;
- sótarahreinsun, húseigendatrygging og húsvörður (Hauswart).
Hvað má ekki rukka
- umsýsla: húsumsjón, bankagjöld, burðargjald;
- viðgerðir og viðhald, til dæmis á lyftunni eða hitakerfinu; aðeins má rukka reglubundna þjónustu og öryggisskoðanir;
- viðhaldssjóð (Instandhaltungsrücklage), sem birtist þegar leigusali sendir áfram uppgjör húsfélagsins (Hausgeldabrechnung);
- hlut tómra íbúða: að jafnaði ber leigusalinn hann;
- leigu fyrir reykskynjara;
- gjöld fyrir kapalsjónvarp frá 1. júlí 2024.
Frestir
- Uppgjörstímabilið má vera að hámarki 12 mánuðir; það þarf ekki að vera almanaksárið.
- Uppgjörið verður að berast þér innan 12 mánaða frá lokum tímabilsins: fyrir 2025 í síðasta lagi 31. desember 2026.
- Ef það berst síðar getur leigusalinn ekki lengur krafist viðbótargreiðslu, nema töfin hafi ekki verið honum að kenna. Inneign færð þú samt.
- Þú getur mótmælt allt að 12 mánuðum eftir að þú fékkst uppgjörið; eftir það að jafnaði ekki lengur.
Hvað rétt uppgjör verður að sýna
- uppgjörstímabilið og, ef þú fluttir inn eða út á því, notkunartímann þinn;
- heildarkostnað hverrar kostnaðartegundar;
- skiptireglu, til dæmis gólfflöt, fjölda íbúa eða notkun, með skýringu ef þörf er á;
- útreikning á þínum hlut;
- frádrátt þeirra fyrirframgreiðslna sem þú greiddir í raun.
Hiti, heitt vatn og CO2-kostnaður
- Ef eitt hitakerfi þjónar nokkrum íbúðum verður að skipta 50–70% af kostnaði við hita og heitt vatn eftir mældri notkun, afganginum yfirleitt eftir gólffleti (Heizkostenverordnung).
- Ef þessi kostnaður er ekki rukkaður eftir notkun þótt svo ætti að vera mátt þú lækka þinn hlut um 15%.
- Þar sem hægt er að lesa af mælum úr fjarlægð átt þú rétt á mánaðarlegum upplýsingum um notkun; að jafnaði þurfa allir mælar að vera fjarlesanlegir fyrir árslok 2026. Ef þetta vantar mátt þú lækka þinn hlut um 3%.
Frá 2023 hefur CO2-kostnaði við upphitun með gasi, olíu og öðru jarðefnaeldsneyti verið skipt milli leigusala og leigjanda í tíu þrepum, eftir CO2-losun hússins á fermetra á ári: í mjög orkunýtnum húsum (undir 12 kg) greiðir leigjandinn allt, í þeim óhagkvæmustu (52 kg eða meira) aðeins 5%. Hitauppgjörið verður að sýna skiptinguna; ef það gerir það ekki mátt þú lækka hitakostnaðinn um 3%. Ef þú kaupir sjálf(ur) gasið fyrir eigin hitara íbúðarinnar (Gasetagenheizung) skaltu krefjast hlutar leigusalans á textaformi, til dæmis með tölvupósti, innan 12 mánaða frá reikningi orkusalans. Fyrir gas- og olíuhitakerfi sem sett eru upp frá lokum júlí 2026 gildir skiptingin 50/50 frá 2028.
Skoðun kvittana og mótmæli
- Farðu yfir uppgjörið fljótlega eftir að það berst og berðu það saman við uppgjör síðasta árs. Ef eitthvað af atriðunum hér að ofan vantar er uppgjörið formlega gallað: viðbótargreiðsla fellur ekki í gjalddaga fyrr en leigusalinn leiðréttir það.
- Ef eitthvað er óljóst skaltu biðja skriflega um að fá að skoða kvittanirnar (Belegeinsicht), svo sem reikninga, samninga og mælaálestra. Það er réttur þinn. Skoðunin fer yfirleitt fram á skrifstofu leigusalans eða húsumsjónarinnar; þú mátt taka myndir af skjölunum og leigusalinn getur líka látið þau í té rafrænt.
- Sendu mótmæli skriflega og nefndu tiltekin atriði: helst innan 30 daga, í síðasta lagi 12 mánuðum eftir að þú fékkst uppgjörið. Geymdu sönnun um sendingu.
- Þar til leigusalinn hefur leyft þér að skoða kvittanirnar getur þú að jafnaði haldið viðbótargreiðslunni eftir; segðu það berum orðum. Ef aðeins einn liður er umdeildur skaltu greiða afganginn. Ef þú greiðir áður en þú kannar málið skaltu skrifa „unter Vorbehalt“ (með fyrirvara).
Viðbótargreiðsla, inneign og nýjar fyrirframgreiðslur
- Viðbótargreiðsla: ef uppgjörið er rétt skaltu greiða hana, að jafnaði innan 30 daga frá móttöku. Ef það er erfitt skaltu spyrja snemma um afborganir; leigusalinn þarf ekki að samþykkja.
- Inneign: hún fellur í gjalddaga þegar þú færð uppgjörið. Ef hún hefur ekki verið greidd út eftir um 30 daga getur þú yfirleitt dregið hana frá síðari leigugreiðslu; sumir samningar krefjast eins mánaðar fyrirvara.
- Fyrirframgreiðslur: eftir hvert uppgjör getið þú og leigusalinn hvor um sig aðlagað þær að hæfilegu stigi með yfirlýsingu á textaformi, til dæmis lækkað þær eftir háa inneign.
- Jobcenter: ef það greiðir húsnæðiskostnaðinn þinn skaltu senda því uppgjörið strax. Það ákveður hvort viðbótargreiðsla er greidd og inneign lækkar síðari greiðslur þess; sjá leiga og Jobcenter.
- Brottflutningur: ef búist er við viðbótargreiðslu má leigusalinn halda eftir hæfilegum hluta tryggingarinnar þar til lokauppgjör liggur fyrir; sjá endurgreiðsla tryggingar.
Algeng mistök sem vert er að leita að
- rangur gólfflötur, fjöldi íbúa eða notkunartími;
- fyrirframgreiðslur vantar eða eru lægri en það sem þú greiddir í raun;
- kostnaður frá öðru uppgjörstímabili;
- liðir sem ekki má rukka eða eru ekki í samningnum þínum;
- kostnaður við húsvörð sem inniheldur viðgerðir eða umsýslu;
- hita ekki skipt eftir notkun eða engin CO2-skipting sýnd;
- miklar hækkanir frá fyrra ári án skýringar.
Til viðmiðunar skaltu bera uppgjörið saman við uppgjör síðasta árs og við meðaltöl fyrir allt Þýskaland sem þýsku leigjendasamtökin, Deutscher Mieterbund, birta (Betriebskostenspiegel); í Berlín líka við Berliner Betriebskostenübersicht, töflu yfir meðalgildi í Berlín á berlin.de. Slíkar töflur eru ekki bindandi en sýna hvaða liðir eru óvenju háir.
Hvar færðu aðstoð
Leigjendasamtök (Mietervereine), sem eru til í mörgum borgum — í Berlín til dæmis Berliner Mieterverein — fara yfir uppgjör fyrir félagsmenn gegn mánaðargjaldi. Sumar borgir og sveitarfélög bjóða upp á ókeypis leigjendaráðgjöf (Mieterberatung) — spurðu á bæjarskrifstofunni; í Berlín gera mörg hverfi það, svo skoðaðu síður hverfisins þíns á berlin.de. Verbraucherzentrale (neytendaráðgjöf) getur líka hjálpað og ef tekjurnar eru lágar getur þú sótt um aðstoð við kostnað af lögfræðiráðgjöf (Beratungshilfe) hjá héraðsdómi (Amtsgericht). Hvaða kostnað þú greiðir er ákveðið í samningnum: sjá hvernig á að fara yfir leigusamning. Ef húsnæðiskostnaðurinn er of hár miðað við tekjurnar skaltu kanna hvort þú getir fengið Wohngeld, húsnæðisbætur.