Hver er hver í framleigu
Í framleigu (Untermiete) leigir aðalleigjandinn (Hauptmieter) þér herbergi eða alla íbúðina sem hann leigir sjálfur. Ef það er aðeins í takmarkaðan tíma — til dæmis meðan aðalleigjandinn er erlendis — er það oft kallað Zwischenmiete. Mikilvægt: framleigjandinn (Untermieter) gerir aðeins samning við aðalleigjandann, ekki við eigandann. Aðalleigjandinn ber áfram ábyrgð gagnvart leigusalanum á leigunni og íbúðinni.
Ef þú vilt framleigja
- Öll framleiga krefst leyfis leigusalans (Untervermietungserlaubnis) — fyrir eitt herbergi, fyrir alla íbúðina og jafnvel í nokkrar vikur. Spurðu skriflega og gefðu upp nafn framleigjandans, herbergin og tímabilið.
- Ef lögmætir hagsmunir komu upp eftir að þú skrifaðir undir samninginn (til dæmis breyting á fjölskylduhögum, fjárhagslegar ástæður eða tímabundið starf í annarri borg) getur þú yfirleitt krafist leyfis til að framleigja hluta íbúðarinnar. Leigusalinn má hafna af mikilvægri ástæðu — til dæmis vegna framleigjandans sjálfs eða of mikilla þrengsla.
- Ef framleigan er aðeins ásættanleg fyrir leigusalann gegn hærri leigu getur hann sett hæfilegt álag (Untermietzuschlag) sem skilyrði fyrir leyfinu. Lögin kveða ekki á um fasta upphæð.
- Ef leigusalinn neitar um leyfi án mikilvægrar ástæðu sem varðar framleigjandann getur þú sagt eigin samningi upp fyrr með lögbundnum fresti. Leitaðu ráða hjá leigjendasamtökum áður en þú gerir það.
Framleiga án leyfis er áhættusöm: leigusalinn getur veitt áminningu (Abmahnung) og sagt upp, í alvarlegum tilvikum án fyrirvara. Snemma árs 2026 úrskurðaði Hæstiréttur sambandsríkisins (BGH) að leigjandi sem framleigir til að hagnast eigi engan rétt á leyfi og staðfesti uppsögnina í slíku máli frá Berlín. Þú berð líka ábyrgð á tjóni sem framleigjandinn veldur.
Ef þú ert framleigjandinn: staða þín
- Þú greiðir leiguna og trygginguna til aðalleigjandans og allar kröfur þínar beinast aðeins að honum. Biddu um að sjá leyfi leigusalans til framleigu.
- Ef aðalleigunni lýkur getur leigusalinn krafist þess að þú farir líka — jafnvel þótt þinn eigin samningur sé enn í gildi. Þá átt þú hugsanlega aðeins kröfur á hendur aðalleigjandanum.
- Ef þú leigir herbergi með húsgögnum í íbúð þar sem aðalleigjandinn býr, eða stað sem aðeins er til tímabundinna nota, er vernd þín gegn uppsögn mun veikari og uppsagnarfrestir geta verið mjög stuttir.
- Ef þú leigir hins vegar heila íbúð út af fyrir þig eða herbergi án húsgagna til langs tíma hefur þú yfirleitt venjuleg réttindi leigjanda gagnvart aðalleigjandanum.
Leiga: leiguþak og staðir með húsgögnum
Leiguþakið (Mietpreisbremse) gildir aðeins þar sem sambandslandið hefur innleitt það — í Berlín til dæmis í allri borginni. Þar gildir það yfirleitt líka um framleigu: samkvæmt Berliner Mieterverein staðfesti BGH þetta árið 2026. Undantekningar eru staðir sem aðeins eru leigðir til tímabundinna nota og herbergi með húsgögnum í íbúð þar sem aðalleigjandinn býr. Hæfilegt álag fyrir húsgögn er leyfilegt, en það má ekki nota til að fara í kringum þakið. Sambandsstjórnin undirbýr nýjar reglur um útleigu með húsgögnum og skammtímaleigu, svo kynntu þér stöðuna áður en þú skrifar undir.
Samningur, trygging og Anmeldung
- Gerðu skriflegan samning: aðilar, hvaða herbergi þú notar ein(n) og hver eru sameiginleg, leigan og hvað er innifalið, tryggingin, tímabilið og uppsögn. Bættu við lista yfir húsgögnin og myndum af ástandinu.
- Tryggingin (Kaution) má vera að hámarki þriggja mánaða grunnleiga án rekstrarkostnaðar. Greiddu með millifærslu frekar en reiðufé eða biddu um skriflega kvittun.
- Staðfestingu leigusala (Wohnungsgeberbestätigung) vegna skráningar gefur sá út sem lætur þér í raun húsnæðið í té — í framleigu aðalleigjandinn. Hann verður að afhenda þér hana innan tveggja vikna frá því að þú flytur inn og þú verður líka að skrá þig innan tveggja vikna. Sjá leiðbeiningar okkar um Anmeldung.
- Bannað er að gefa út slíka staðfestingu fyrir fólk sem býr ekki í raun á staðnum og það getur varðað hárri sekt. Kauptu aldrei „skráningarheimilisfang“.
Orlofs- og skammtímaleiga
Að leigja íbúðina ferðamönnum eða í nokkrar nætur er ekki venjuleg framleiga. Margar borgir og sambandslönd hafa eigin reglur gegn misnotkun íbúðarhúsnæðis (Zweckentfremdungsverbot), svo spurðu borgina fyrirfram hvort þú þurfir leyfi eða skráningu. Í Berlín þarftu fyrir slíka útleigu, jafnvel á eigin aðalheimili, yfirleitt leyfi eða skráningu hjá hverfisskrifstofunni (Bezirksamt) og brot geta varðað háum sektum; nánar á berlin.de. Í öllu falli þarftu leyfi leigusalans.
Hvernig á að þekkja svik
- Greiddu hvorki leigu né tryggingu áður en þú hefur séð staðinn og skrifað undir samninginn.
- Farðu varlega ef „eigandinn er erlendis“ og vill senda lyklana með pósti eða í gegnum meinta vörsluþjónustu eftir að þú greiðir.
- Grunsamlega ódýr tilboð á miðlægum stöðum, tímapressa og beiðnir um að greiða í gegnum peningasendingarþjónustu eru dæmigerð viðvörunarmerki.
- Sendu ekki afrit af vegabréfinu eða öðrum skjölum fyrr en þú ert viss um að tilboðið sé raunverulegt.
- Athugaðu að viðkomandi búi í raun í íbúðinni og leigi hana: biddu um að sjá leigusamning hans og leyfið til framleigu.
Ertu enn í vafa um hvað hentar þér betur? Lestu leiðbeiningar okkar herbergi í WG eða eigin íbúð. Á Flat-Radar getur þú búið til ókeypis húsnæðisbeiðni: leigusalar sjá hana og nýjar auglýsingar sem passa berast þér í tölvupósti.