Áður en þú skrifar undir
Flestir leigusalar nota fyrirfram prentaðan staðlaðan samning (Formularmietvertrag). Ákvæði í honum sem setja þig í óhæfilega slæma stöðu eða brjóta gegn ófrávíkjanlegum reglum um vernd leigjenda eru ógild — restin af samningnum heldur gildi sínu og lögbundnu reglurnar gilda í staðinn. Engu að síður skaltu skýra opnar spurningar áður en þú skrifar undir, lesa alla viðauka, til dæmis húsreglurnar (Hausordnung), og geyma eintak sem báðir aðilar hafa undirritað. Byrjaðu á grunnatriðunum:
- Tegund samnings: fyrir íbúð sem þú býrð í ætti þetta að vera leigusamningur um íbúðarhúsnæði (Wohnraummietvertrag). Farðu varlega með „atvinnu-“ eða „að hluta atvinnu-“ samninga — stór hluti verndar leigjenda á hugsanlega ekki við um þá.
- Aðilar: fullt nafn og heimilisfang leigusalans — þú þarft þau fyrir bréf, tilkynningar um galla og uppsögnina. Allir sem skrifa undir verða leigjendur, með full réttindi og fulla ábyrgð á leigunni.
- Íbúðin: heimilisfang, hæð og staðsetning (til dæmis „2. hæð til vinstri“), herbergin og íbúðarflöturinn (Wohnfläche). Ef íbúðin reynist meira en 10% minni en tilgreint er telst það galli og yfirleitt má lækka leiguna.
- Aukalega: kjallari, háaloftsherbergi, bílastæði eða bílskúr ætti að vera tilgreint í samningnum — annars átt þú hugsanlega engan rétt til að nota það.
- Upphafsdagur og loforð: hvenær leigan hefst og hvenær þú færð lyklana. Allar framkvæmdir sem leigusalinn hefur lofað, til dæmis lagfæringar á göllum, ættu að vera skrifaðar inn í samninginn.
Ótímabundinn eða tímabundinn?
Venjulega er samningurinn ótímabundinn (unbefristet). Leigusalinn getur þá aðeins sagt honum upp af ástæðu sem lög viðurkenna — til dæmis ef hann þarf íbúðina fyrir sig eða fjölskyldu sína (Eigenbedarf). Tímabundinn samningur (Zeitmietvertrag) er aðeins gildur ef leigusalinn gefur þér ástæðuna skriflega við undirritun: til dæmis að hann vilji sjálfur búa í íbúðinni á eftir eða endurbyggja hana verulega. Án slíkrar ástæðu telst samningurinn ótímabundinn.
Margir samningar útiloka venjulega uppsögn í ákveðinn tíma (Kündigungsverzicht). Í stöðluðum samningi samþykkja dómstólar þetta í að hámarki fjögur ár frá undirritun; afsal sem bindur aðeins þig sem leigjanda er að jafnaði aðeins gilt samhliða þrepahækkandi leigu (Staffelmiete). Uppsagnarfrestur þinn sem leigjanda er þrír mánuðir: uppsögnin verður að vera skrifleg með eigin undirskrift (tölvupóstur eða skilaboð í spjallforriti duga ekki) og berast leigusalanum í síðasta lagi á þriðja virka degi mánaðar — til dæmis í síðasta lagi á þriðja virka degi mars til að leigunni ljúki 31. maí. Þú þarft ekki að gefa upp ástæðu.
Leiga og rekstrarkostnaður
- Kaltmiete (grunnleiga): leigan fyrir íbúðina sjálfa. Ofan á bætast fyrirframgreiðslur (Vorauszahlungen) vegna rekstrarkostnaðar (Betriebskosten) og vegna hita og heits vatns. Þær eru gerðar upp einu sinni á ári, svo annaðhvort greiðir þú viðbót eða færð endurgreitt; með fastagjaldi (Pauschale) er ekkert uppgjör.
- Biddu um að sjá síðasta uppgjör rekstrarkostnaðar: of lágar fyrirframgreiðslur leiða síðar til hárra viðbótargreiðslna. Nánar í leiðbeiningum okkar um uppgjör rekstrarkostnaðar.
- Staffelmiete (þrepahækkandi leiga): framtíðarhækkanir eru þegar ákveðnar í samningnum sem upphæðir í evrum, að hámarki einu sinni á ári. Á meðan hún gildir eru aðrar hækkanir — upp að sambærilegri leigu á svæðinu eða eftir endurbætur — útilokaðar.
- Indexmiete (vísitölutengd leiga): leigan fylgir vísitölu neysluverðs, að hámarki einu sinni á ári og aðeins eftir skriflega tilkynningu frá leigusalanum (tölvupóstur nægir). Hækkanir upp að sambærilegri leigu á svæðinu eru útilokaðar og hækkanir eftir endurbætur eru aðeins mögulegar í undantekningartilvikum. Þegar verðbólga er mikil getur vísitöluleiga hækkað hratt; sambandsstjórnin hyggst takmarka slíkar hækkanir — athugaðu hvort nýjar reglur gildi þegar.
Mietpreisbremse: er leigan leyfileg?
Leiguþakið (Mietpreisbremse) gildir ekki alls staðar í Þýskalandi, aðeins á svæðum með þröngan húsnæðismarkað sem stjórn sambandslandsins hefur tilgreint — athugaðu hvort bærinn þinn sé á listanum. Í Berlín gildir það í allri borginni til ársloka 2029. Þar sem það gildir má leigan í upphafi nýs leigusamnings að jafnaði vera að hámarki 10% yfir sambærilegri leigu á svæðinu (ortsübliche Vergleichsmiete). Hana má oft áætla með leiguvísitölu borgarinnar (Mietspiegel); í Berlín er reiknivélin fyrir Berliner Mietspiegel á mietspiegel.berlin.de. Undantekningar eru meðal annars íbúðir sem voru fyrst teknar í notkun og leigðar út eftir 1. október 2014, fyrsta útleiga eftir umfangsmiklar endurbætur og hærri leiga sem fyrri leigjandi greiddi þegar. Ef leigusalinn byggir á slíkri undantekningu verður hann að segja þér það áður en þú skrifar undir.
Þú getur skrifað undir fyrst og kannað málið á eftir. Ef leigan er of há skaltu mótmæla henni með bréfi eða tölvupósti til leigusalans (Rüge). Ef þú gerir það innan 30 mánaða frá upphafi leigunnar getur þú að jafnaði endurheimt umframleiguna allt frá fyrsta mánuði. Leitaðu ráða áður en þú sendir mótmælin.
Trygging og eingreiðslur
Tryggingin (Kaution) má vera að hámarki þriggja mánaða grunnleiga, án fyrirframgreiðslna. Þú mátt greiða hana í þremur jöfnum mánaðarlegum afborgunum; sú fyrsta fellur í gjalddaga þegar leigan hefst, ekki við undirritun. Leigusalinn verður að geyma hana aðskilda frá eigin fé og á vöxtum, og vextirnir tilheyra þér. Greiðsla eingöngu fyrir það að fyrri leigjandi flytji út (Abstandszahlung) er óheimil; að kaupa af honum húsgögn er heimilt, svo framarlega sem verðið er ekki stórlega óhóflegt. Hvernig þú færð trygginguna til baka síðar: endurgreiðsla tryggingar.
Viðgerðir, gæludýr og framleiga
- Schönheitsreparaturen (fegrunarviðgerðir eins og málun veggja, lofta, ofna og hurða): samkvæmt lögum er þetta verk leigusalans, en samningar færa það oft yfir á leigjandann. Slík ákvæði eru oft ógild — til dæmis ef þú flytur inn í óuppgerða íbúð án hæfilegra bóta, eða ef samningurinn setur stífa fresti eða krefst lokaendurnýjunar óháð því hvenær þú málaðir síðast. Taktu myndir af ástandinu þegar þú flytur inn.
- Kleinreparaturen (smáviðgerðir): ákvæði getur látið þig greiða fyrir smáviðgerðir á hlutum sem þú notar oft, svo sem krönum, ljósrofum eða hurðarhúnum. Að jafnaði er það aðeins gilt með hámarki á hverja viðgerð (dómstólar samþykkja oft um 100 €, sumir allt að um 120 €) og árlegu hámarki (oft 6–8% af ársleigunni). Þú greiðir aðeins — leigusalinn sér um viðgerðina; ef reikningur fer yfir hámarkið greiðir leigusalinn hann allan.
- Gæludýr: smádýr eins og hamstrar, gárar eða fiskar eru almennt leyfð. Staðlað ákvæði sem bannar alla hunda og ketti er ógilt; leigusalinn verður að meta hvert tilvik. Spurðu áður en þú færð þér hund eða kött og fáðu leyfið skriflega.
- Framleiga (Untervermietung): þú þarft leyfi leigusalans. Ef þú hefur síðar lögmæta ástæðu — til dæmis viltu deila kostnaði eða maki þinn flytur inn — getur þú yfirleitt krafist leyfis fyrir hluta íbúðarinnar. Maki þinn og börn mega flytja inn án leyfis.
- Húsreglur (Hausordnung): athugaðu kyrrðartíma og hvort þú þurfir sjálf(ur) að þrífa stigaganginn eða moka snjó, eða hvort fyrirtæki sér um það og kostnaðurinn er hluti af rekstrarkostnaðinum.
Íbúðir með húsgögnum og „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse gildir líka um íbúðir með húsgögnum: leigusalinn má bæta hæfilegu álagi við fyrir húsgögnin og þú getur spurt hvernig það var reiknað. Hins vegar gilda hvorki leiguþakið né venjuleg vernd gegn uppsögn ef íbúð er aðeins leigð til tímabundinna nota. Samkvæmt dómaframkvæmd krefst þetta að jafnaði sérstakrar skammtímaþarfar af þinni hálfu, til dæmis verkefnis eða starfsnáms; það dugar ekki að kalla samning einfaldlega „Wohnen auf Zeit“. Nýjar sambandsreglur um útleigu með húsgögnum og skammtímaleigu eru fyrirhugaðar. Ef þú ert í vafa skaltu láta fara yfir slíkan samning áður en þú skrifar undir.
Innflutningur og aðstoð
Á innflutningsdeginum skaltu ganga um íbúðina með leigusalanum og undirrita afhendingarskýrslu (Übergabeprotokoll): skemmdir sem fyrir eru, mælastöður og lyklar, með dagsettum myndum. Hún verndar þig síðar þegar þú vilt fá trygginguna til baka. Biddu leigusalann um staðfestinguna sem þú þarft fyrir Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Gátlistinn okkar fyrir skoðun hjálpar þér að koma auga á galla áður en þú skrifar undir.
Ef þú ert í vafa skaltu láta fara yfir samninginn áður en þú skrifar undir. Leigjendasamtök (Mieterverein) veita félagsmönnum ráðgjöf gegn árgjaldi; málskostnaðartrygging gildir oft aðeins eftir biðtíma, svo gakktu snemma í samtökin. Margar borgir og hverfi bjóða líka upp á ókeypis leigjendaráðgjöf (Mieterberatung) — spurðu á bæjarskrifstofunni; í Berlín sjá hverfin um hana og tímar og heimilisföng eru á berlin.de. Ertu enn að leita? Skoðaðu skrá Flat-Radar, lestu hvernig á að finna íbúð í Berlín ef þú leitar þar, eða búðu til húsnæðisbeiðni á Flat-Radar.