Otkaz najma u Njemačkoj: otkazni rok i predložak pisma

Oblik: na papiru, vlastoručno potpisan

• Otkaz (Kündigung) mora biti u pisanom obliku (Schriftform) i vlastoručno potpisan. E-mail, faks, SMS, poruka na WhatsAppu ili skenirano pismo nisu dovoljni — takav je otkaz nevaljan, čak i ako ga je stanodavac primio.
• Ako je ugovor kao najmoprimci potpisalo više osoba, sve moraju potpisati otkaz. Jedan najmoprimac sam ne može otkazati ugovor za sve.
• Pismo naslovite na sve stanodavce navedene u ugovoru. Ako ugovor ili stanodavac kao kontakt navodi tvrtku za upravljanje nekretninom (Hausverwaltung), pošaljite ga njoj; u slučaju dvojbe pošaljite ga i stanodavcu.
• Ne morate navesti razlog. Navedite stan, ugovor i datum kada želite da najam završi te dodajte „ili na sljedeći mogući datum” za slučaj da je vaš datum prerani.

Otkazni rok: tri mjeseca

Za najmoprimce zakonski otkazni rok kod ugovora na neodređeno vrijeme u pravilu iznosi nešto manje od tri mjeseca (§ 573c BGB) — bez obzira na to koliko dugo živite u stanu; odredba s duljim rokom za najmoprimce nevaljana je. Pravilo: ako otkaz stigne stanodavcu do trećeg radnog dana u mjesecu, taj se mjesec računa, a najam završava krajem preksljedećeg mjeseca. Primjer: ako otkaz stigne do srijede, 4. studenoga 2026., najam završava 31. siječnja 2027.; ako stigne 5. studenoga, tek 28. veljače 2027. Mjerodavno je kada pismo stigne, a ne kada ste ga poslali.

Subota se ovdje računa kao radni dan (Savezni vrhovni sud, BGH, 2005.); nedjelje i državni praznici ne računaju se. Pomiče li se rok kad je sam treći radni dan subota, nije jasno odlučeno. Ne čekajte zadnji trenutak: pošaljite otkaz tako da stigne nekoliko dana ranije — najbolje krajem prethodnog mjeseca.

Kako dokazati da je otkaz stigao

• Einwurf-Einschreiben: pošta bilježi kada je pismo ubačeno u stanodavčev poštanski sandučić. Sačuvajte potvrdu i provjerite status dostave online. Time se dokazuje dostava, ne sadržaj — zato je najbolje da netko gleda kako potpisano pismo stavljate u omotnicu.
• Osobna dostava uz svjedoka: osoba koja nije ugovorna strana pročita pismo, ubaci ga u stanodavčev poštanski sandučić (ili ga preda) i zabilježi datum, vrijeme i mjesto te se potpiše. Otkaz možete predati i sami te na kopiji zatražiti datiranu, potpisanu potvrdu primitka.
• Sačuvajte potpisanu kopiju i sve dokaze o dostavi dok se polog ne obračuna. Pismo ubačeno u sandučić kasno navečer može se smatrati primljenim tek sljedeći dan.

Određeno trajanje, Kündigungsverzicht i Staffelmiete

Mnogi ugovori na neko vrijeme isključuju redoviti otkaz (Kündigungsverzicht). U tipskom ugovoru to u pravilu vrijedi samo do četiri godine od potpisivanja; do tada obično možete otići samo uz pristanak stanodavca ili na temelju posebnog prava. Kod stupnjevane najamnine (Staffelmiete) pravo najmoprimca na otkaz također može biti isključeno najviše četiri godine od sklapanja dogovora. Pravi ugovor na određeno vrijeme (Zeitmietvertrag) ne može se prijevremeno raskinuti redovitim otkazom; valjan je samo ako je stanodavac pri potpisivanju pisano naveo zakonski razlog, primjerice vlastite potrebe — inače se smatra ugovorom na neodređeno vrijeme. U slučaju dvojbe dajte ugovor na provjeru; pogledajte i što provjeriti u ugovoru o najmu.

Mit o tri zamjenska najmoprimca

Mnogi vjeruju da mogu otići ranije ako pronađu tri zamjenska najmoprimca (Nachmieter). Takvo opće pravilo ne postoji. Stanodavac mora prihvatiti zamjenu samo ako to predviđa ugovor (Nachmieterklausel) ili, iznimno, ako imate ozbiljan razlog — primjerice selidbu zbog posla ili bolest — koji jasno nadmašuje interes stanodavca, obično kad ste još dugo vezani ugovorom. Čak i tada stanodavac smije odbiti neprikladnog kandidata. Uz uobičajeni rok od tri mjeseca takvo pravo obično ne postoji; no stanodavca uvijek možete zamoliti za sporazumni raskid (Aufhebungsvertrag) — sklopite ga pisano.

Posebna prava na otkaz

• Nakon povećanja najamnine: ako stanodavac zahtijeva povećanje do lokalne usporedne najamnine ili nakon modernizacije, možete otkazati do kraja drugog mjeseca nakon primitka zahtjeva; najam tada završava krajem preksljedećeg mjeseca, a povećanje ne stupa na snagu (§ 561 BGB).
• Prije modernizacije: nakon primitka najave modernizacije možete otkazati do kraja sljedećeg mjeseca, s učinkom krajem mjeseca nakon toga (§ 555e BGB). To ne vrijedi za manje radove.
• Smrt najmoprimca: preostali sunajmoprimci mogu otkazati u roku od mjesec dana od saznanja za smrt; nasljednici, ako nitko ne nastavlja najam, također u roku od mjesec dana — u oba slučaja uz zakonski rok od tri mjeseca (§§ 563a, 564 BGB).
• Odbijen podnajam: ako stanodavac odbije dopuštenje za podnajam bez razloga vezanog uz podnajmoprimca, možda možete otkazati uz zakonski rok (§ 540 BGB).

Zajednički stanovi i podnajam

U zajedničkom stanu (WG) u kojem su svi cimeri potpisali glavni ugovor, otkazati mogu samo svi zajedno. Ako jedna osoba želi otići, za promjenu najmoprimca potreban je pristanak stanodavca i ostalih. Ako živite kao podnajmoprimac (Untermieter), otkaz dajete glavnom najmoprimcu, a ne vlasniku — u pravilu također pisano uz rok od tri mjeseca. Za namještenu sobu u stanu u kojem živi sam glavni najmoprimac često vrijedi kraći rok: otkaz do 15. u mjesecu s učinkom do kraja tog mjeseca. Više u našim vodičima o podnajmu i zajedničkom ili vlastitom stanu.

Predložak pisma za otkaz

Otkaz pošaljite na njemačkom. Ispunite dijelove u uglatim zagradama, ispišite pismo, neka ga svaki najmoprimac vlastoručno potpiše i sačuvajte kopiju. Tekst u navodnicima je samo pismo:

1. Pošiljatelj (imena svih najmoprimaca i adresa stana): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Primatelj (svi stanodavci ili upravitelj nekretnine): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Mjesto i datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Predmet: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Otkaz (na određeni datum ili na sljedeći mogući datum): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Zahtjev za potvrdu: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Primopredaja: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Polog i nova adresa: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Završetak i potpisi: „Mit freundlichen Grüßen“ — ispod toga vlastoručni potpisi svih najmoprimaca.

Nakon otkaza

• Nastavite plaćati najamninu do završetka najma. Ako stanodavac ne potvrdi datum završetka, ponovno ga pisano zatražite.
• Dogovorite datum primopredaje, vratite ispražnjen stan sa svim ključevima i zabilježite stanja brojila. Kako pripremiti primopredaju i dobiti povrat pologa: vodič o pologu.
• Nakon selidbe u roku od dva tjedna prijavite novu adresu u Bürgeramtu ili uredu za prijavu boravišta (Meldebehörde) svog novog grada (Ummeldung; ako se selite u inozemstvo, odjavite se) i obavijestite banku, osiguravatelje, poslodavca i nadležna tijela: promjena adrese.
• Otkažite ili prenesite ugovore vezane uz stan: struju, plin, internet. Provjerite uvjete na vrijeme — neki ugovori imaju vlastite otkazne rokove.

Tražite sljedeći dom? Pregledajte oglase u katalogu Flat-Radara, a ako tražite u Berlinu, pročitajte kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radaru možete izraditi besplatni zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam e-mailom.