1. Izračunajte svoj budžet
Njemački oglasi obično navode dva iznosa. Kaltmiete (hladna najamnina) je najamnina za sam stan. Warmmiete (topla najamnina) uključuje i predujmove za režijske troškove (Nebenkosten) i obično grijanje. Struja i internet uglavnom se plaćaju zasebno.
Planirajte i jednokratne troškove: polog (Kaution), selidbu, namještaj i možda kuhinju — nema svaki stan ugradbenu kuhinju (Einbauküche).
Mnogi stanodavci očekuju da topla najamnina ne iznosi više od otprilike trećine neto prihoda kućanstva.
2. Pripremite dokumente
Dobri stanovi u nekoliko sati dobiju desetke upita, a stanodavci često biraju među prvim potpunim prijavama. Unaprijed pripremite dokumente kao PDF:
- obrazac samoprocjene najmoprimca (Mieterselbstauskunft) — obično ga daje stanodavac ili agent;
- putovnicu ili osobnu iskaznicu i, ako je primjenjivo, boravišnu dozvolu — samo za pokazivanje: kopiju ne morate predati (pogledajte naš popis za razgledavanje);
- dokaz o prihodima za posljednja tri mjeseca: platne liste, potvrdu poslodavca ili rješenje o naknadi;
- kreditno izvješće — pogledajte naš vodič o Schufi;
- potvrdu prethodnog stanodavca da ne dugujete najamninu (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), ako je imate;
- kratko popratno pismo: tko će živjeti u stanu, čime se bavite i zašto ćete biti pouzdan najmoprimac.
Kopije dokumenata šaljite tek nakon razgledavanja i samo stanodavcu ili agentu kojeg ste provjerili. Svaku kopiju označite s „Samo za prijavu za najam” i dodajte datum.
3. Gdje tražiti
- Flat-Radar: katalog oglasa s filtrima po gradu, četvrti i broju soba. Možete i izraditi zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam e-mailom.
- Državna stambena društva: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND i WBM. Slobodne stanove objavljuju na svojim internetskim stranicama i na zajedničkom portalu inberlinwohnen.de. Mnogi njihovi stanovi traže WBS.
- Stambene zadruge (Genossenschaften): najamnine su često niže, ali morate kupiti zadružne udjele, a liste čekanja mogu biti duge.
- Veliki portali i grupe: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, susjedske grupe na društvenim mrežama i, za sobe, WG-Gesucht. Ondje se čuvajte prijevara.
- Osobni kontakti: recite kolegama, prijateljima i susjedima da tražite — mnogi se stanovi prenose bez oglasa.
4. Razgledavanje i ugovor
Na razgledavanje dođite na vrijeme s pripremljenim dokumentima. Pitajte za režijske troškove i troškove grijanja, vrstu grijanja i energetski certifikat (Energieausweis) — stanodavac ga mora pokazati najkasnije na razgledavanju.
Prije potpisivanja pažljivo pročitajte ugovor: najamninu i predujmove, datum početka, određeno trajanje (befristet), stupnjevanu ili indeksiranu najamninu (Staffelmiete, Indexmiete). U slučaju dvojbe neka ga provjeri udruga najmoprimaca (Mieterverein); mnoge berlinske četvrti nude i besplatno savjetovanje za najmoprimce.
5. Polog, provizija agenta i ograničenje najamnine
- Polog (Kaution): najviše tri hladne najamnine. Možete ga platiti u tri jednake mjesečne rate; prva dospijeva na početku najma.
- Provizija agenta (Maklerprovision): plaća onaj tko je angažirao agenta. Ako je agenta angažirao stanodavac, vi ne plaćate proviziju.
- Ograničenje najamnine (Mietpreisbremse): u Berlinu vrijedi do kraja 2029. Za većinu stanova najamnina na početku novog najma smije biti najviše 10 % iznad lokalne usporedne najamnine (Mietspiegel). Iznimke su, među ostalim, novogradnje prvi put iznajmljene nakon 1. listopada 2014. i temeljito modernizirani stanovi.
6. Ako vam najamninu plaća Jobcenter ili ured za socijalnu skrb
Prije potpisivanja pokažite ponudu za najam svom Jobcenteru ili uredu za socijalnu skrb (Sozialamt) i pribavite pisano odobrenje (Zusicherung). Bez njega ured može pokriti samo dio najamnine. Polog se često odobrava kao zajam.
7. Useljenje
- Primopredaju obavite zajedno sa stanodavcem i potpišite zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll): stanja brojila, ključevi i postojeća oštećenja, s fotografijama.
- Prijavite adresu u roku od dva tjedna — pogledajte naš vodič za Anmeldung.
- Sklopite ugovore za struju i internet.
Kako prepoznati prijevaru
- Najamnina je daleko ispod tržišne, a „vlasnik” je u inozemstvu i želi poslati ključeve poštom.
- Traže od vas polog, najamninu ili „naknadu za rezervaciju” prije razgledavanja ili prije potpisivanja.
- Traže da platite putem servisa za prijenos novca, bonova ili poveznica na nepoznate „servise za rezervacije”.
- Pritišću vas da odmah odlučite ili da nepoznatim osobama pošaljete kopije dokumenata.
Nikada ne uplaćujte novac prije nego što ste stan osobno vidjeli i potpisali ugovor. Na Flat-Radaru sumnjive oglase prijavite gumbom „Prijavi” na stranici oglasa.
Tražite izvan Berlina?
Koraci iz ovog vodiča vrijede u cijeloj Njemačkoj: budžet, dokumenti, razgledavanje, ugovor, polog i prijava adrese u roku od dva tjedna od useljenja posvuda su isti. Razlike ovise o mjestu: Mietpreisbremse vrijedi samo u područjima koja odredi savezna pokrajina, lokalna stambena društva i zadruge su drugačiji, a svaki Jobcenter određuje vlastite granice najamnine. Pregledajte oglase za svoj grad u katalogu Flat-Radara i u gradskoj upravi pitajte za besplatno savjetovanje za najmoprimce u blizini.