Što je stambena zadruga
Stambena zadruga (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) pripada svojim članovima. Tko živi u zadružnom stanu, nije samo najmoprimac nego član i suvlasnik. Umjesto običnog ugovora o najmu obično potpisujete ugovor o trajnom korištenju (Dauernutzungsvertrag); na njega se u pravilu također primjenjuje njemačko stanarsko pravo. Zadruge ne teže najvećoj dobiti, pa su njihove najamnine često ispod tržišne razine — ali to nije zajamčeno i razlikuje se od zadruge do zadruge i od zgrade do zgrade. Članovi glasuju na glavnoj skupštini ili biraju skupštinu predstavnika (Vertreterversammlung).
Članstvo i udjeli
- Da biste dobili stan, učlanjujete se u zadrugu i kupujete udjele (Genossenschaftsanteile). Statut (Satzung) propisuje jedan udio za članstvo; za stan mnoge zadruge traže dodatne udjele razvrstane prema njegovoj veličini (Pflichtanteile).
- Iznosi se uvelike razlikuju među zadrugama; u novogradnji su često znatno viši nego u starijim zgradama. Prije prijave raspitajte se o točnom iznosu. Neke zadruge naplaćuju i nepovratnu pristupnu naknadu (Eintrittsgeld).
- Udjeli nisu ni najamnina ni polog: oni su vaš kapitalni ulog u zadrugu. Obično ne donose kamate ili donose vrlo male; neke zadruge isplaćuju malu dividendu.
- Kad istupite, dobivate natrag svoj udjelni kapital — ali ne odmah. Otkazujete najmanje tri mjeseca prije kraja poslovne godine (statut može propisati duži rok, najviše pet godina), a saldo se isplaćuje u roku od šest mjeseci nakon istupa. Ako je zadruga imala gubitke, iznos može biti niži.
Liste čekanja i zatvoren prijem
U Berlinu je potražnja daleko veća od ponude. Mnoge berlinske zadruge potpuno su prestale primati nove članove ili ih primaju samo za određene projekte novogradnje; druge vode duge liste čekanja. Samo članstvo ne jamči stan: slobodni stanovi obično najprije pripadaju postojećim članovima, primjerice kad im treba veći ili manji dom. Čekanje može trajati godinama, pa se prijavite rano i istodobno u više zadruga.
Kako pronaći zadruge koje primaju članove
- Počnite s internetskom stranicom marketinške inicijative stambenih zadruga (wohnungsbaugenossenschaften.de, regija Berlin). Na njoj su navedene zadruge sudionice s poveznicama na njihove stranice.
- Provjerite vlastitu internetsku stranicu svake zadruge, obično pod „Mitglied werden” ili „Wohnungsangebote”. Ondje piše je li prijem otvoren, postoji li lista čekanja i kako se prijaviti.
- Pratite projekte novogradnje: zadruge koje grade često traže nove članove za nove stanove — ali potrebni udjeli ondje su obično viši.
- Prijavite se s potpunom dokumentacijom i ažurirajte svoje kontakt podatke. Neke zadruge objavljuju slobodne stanove za članove ili oglašavaju na portalima za najam.
Tko se može učlaniti
Ne treba vam njemačko državljanstvo: Zakon o zadrugama ne propisuje uvjet državljanstva, a mnoge zadruge primaju svakoga tko živi u Berlinu ili se namjerava ovamo preseliti. O prijemu odlučuju statut i uprava, a kao i drugi stanodavci, zadruga može pitati za vaše prihode, prijavu boravišta (Anmeldung) ili izvješće SCHUFA-e. Neki javno financirani zadružni stanovi rezervirani su za kućanstva s WBS-om.
Pomoć pri plaćanju udjela
Savezna pokrajina Berlin podupire kućanstva s potvrdom o pravu na stan (Wohnberechtigungsschein, WBS) kroz program Investitionsbank Berlin (IBB) „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb”: beskamatni zajam od 2.000 € do 50.000 € po kućanstvu za prvu kupnju udjela, od kojeg se dio otpisuje. Odobrava se samo jednom po kućanstvu i samo za prvo useljenje u zadružni stan u Berlinu; useliti se morate u roku od šest mjeseci. Zahtjev podnesite IBB-u prije potpisivanja i ondje provjerite aktualne uvjete — oni se povremeno mijenjaju.
Ako primate Grundsicherungsgeld (ranije Bürgergeld), Jobcenter može platiti zadružne udjele — kao i polog, obično kao zajam i samo uz prethodno odobrenje (Zusicherung). Zahtjev podnesite prije potpisivanja. Više u našem vodiču o Jobcenteru i najamnini.
Prednosti i mane
- Prednost: često niže najamnine i umjerenija povećanja jer zadruga ne teži najvećoj dobiti.
- Prednost: velika sigurnost: kao član obično možete ostati doživotno; zadruga vam ne može otkazati ugovor zbog vlastitih potreba (Eigenbedarf).
- Prednost: pravo glasa: članovi glasuju na glavnoj skupštini ili skupštini predstavnika, a mnoge zadruge imaju zajedničke prostorije i susjedske aktivnosti.
- Mana: novac za udjele treba vam unaprijed, a natrag ga dobivate tek mjesecima nakon istupa.
- Mana: dugo čekanje, mnogo zatvorenih lista i malen izbor — obično uzimate ono što se ponudi članovima.
Zadruge u drugim gradovima
Wohnungsbaugenossenschaften postoje u cijeloj Njemačkoj, a članstvo i udjeli posvuda funkcioniraju po istom načelu prema Zakonu o zadrugama. Liste čekanja, iznose udjela i pravila prijema određuje svaka zadruga, a potpora za plaćanje udjela poput berlinskog programa regionalno je pitanje. Pretražite «Wohnungsbaugenossenschaft» uz naziv svog grada.
Zadruga je samo jedan put. Pročitajte i kako dobiti stan od berlinskih državnih stambenih društava i kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radaru možete izraditi besplatni zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam e-mailom.