Kako se polog mora čuvati
Prema zakonu stanodavac novčani polog (Kaution) mora držati odvojeno od vlastite imovine — na bankovnom računu uz uobičajenu kamatnu stopu za štednju s otkaznim rokom od tri mjeseca ili u drugom obliku dogovorenom s vama. Kamate pripadaju vama i povećavaju polog. To štiti vaš novac i ako stanodavac postane insolventan. Možete zatražiti od stanodavca da vam pokaže gdje se polog čuva. Posebno je transparentan račun za polog na vaše ime koji je založen u korist stanodavca (Mietkautionskonto).
Iseljenje: primopredaja
- Vratite stan na vrijeme kad najam završi, potpuno ispražnjen, uključujući podrum, i predajte sve ključeve. Zatražite pisanu potvrdu o vraćenim ključevima.
- Dogovorite termin primopredaje sa stanodavcem i, ako je moguće, povedite svjedoka. Zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll) potpišite samo ako je točan; zabilježite sve s čime se ne slažete.
- Fotografirajte svaku prostoriju i svako brojilo s datumom. Upišite stanja brojila (struja, voda, grijanje) u zapisnik i proslijedite ih opskrbljivačima struje i plina.
- Ako vas valjana odredba u ugovoru obvezuje na kozmetičke popravke (Schönheitsreparaturen), obavite ih kvalitetno prije primopredaje. Inače je obično dovoljno ostaviti stan pometen (besenrein) i zapuniti rupe od tipli.
- Pisanim putem javite stanodavcu svoju novu adresu i bankovne podatke.
Koliko vremena stanodavac smije uzeti
Stanodavac vam ne mora vratiti polog na dan iseljenja: ima razuman rok da provjeri ima li još potraživanja prema vama. Sudovi često smatraju razumnim do otprilike šest mjeseci, a u posebnim slučajevima i dulje. Ako obračun režijskih troškova (Nebenkostenabrechnung) još nije gotov i vjerojatna je nadoplata, stanodavac do tada smije zadržati razuman dio pologa — ali ne cijeli polog. Sam obračun mora vam stići u roku od 12 mjeseci od kraja obračunskog razdoblja; pogledajte naš vodič o obračunu režijskih troškova.
Što se smije odbiti — a što ne
- Smije se odbiti: neplaćena najamnina, nadoplata iz obračuna režijskih troškova i šteta koju ste prouzročili izvan uobičajene uporabe — primjerice tragovi paljenja, napuknute pločice ili mrlje na tepihu.
- Također troškovi kozmetičkih popravaka — ali samo ako vas valjana odredba na njih obvezuje, a niste ih obavili unatoč roku koji je odredio stanodavac.
- Ne smije se odbiti: uobičajeno trošenje od svakodnevnog života, primjerice izlizan tepih. Uobičajenu uporabu plaćate najamninom.
- Stanodavac mora navesti i izračunati svoja potraživanja i smije zadržati samo onoliko koliko je potrebno da ih pokrije. Za oštećene stvari koje su već bile stare obično ne morate platiti punu cijenu nove.
Nemojte „otživjeti” polog: u pravilu ne smijete jednostavno prestati plaćati najamninu za posljednje mjesece i reći stanodavcu da umjesto toga zadrži polog. Neplaćena najamnina ostaje dug za najamninu.
Kako zatražiti povrat pologa
- Ako se nekoliko tjedana nakon primopredaje ništa ne javi, pišite stanodavcu — najbolje preporučenim pismom ili na drugi način koji možete dokazati — i zatražite da do određenog datuma, primjerice u roku od dva tjedna, obračuna i isplati polog.
- Navedite stan, iznos i datum uplate pologa te svoj bankovni račun. Zatražite polog s kamatama i izvod računa pologa.
- Ako stanodavac odbije novac, zatražite specificiran obračun s računima ili troškovnicima. Pisanim putem prigovorite odbicima koje smatrate neopravdanima.
- Ako je polog na računu na vaše ime koji je založen u korist stanodavca, zatražite od stanodavca da oslobodi zalog kako bi vam banka mogla isplatiti novac.
Ako stanodavac ne plati
Potražite savjet udruge najmoprimaca (Mieterverein), besplatnog savjetovanja za najmoprimce koje nude mnogi gradovi i četvrti (u Berlinu uredi gradskih četvrti; u gradskoj upravi pitajte što postoji u vašem mjestu) ili odvjetnika; uz niske prihode možete zatražiti pomoć za pravni savjet (Beratungshilfe) na općinskom sudu (Amtsgericht) u mjestu u kojem živite. Sporove iz najma rješava Amtsgericht nadležan za područje na kojem se stan nalazi, a ondje vam ne treba odvjetnik. Ako stanodavac uopće ne reagira, opcija može biti sudski platni nalog (Mahnverfahren): vode ga središnji sudovi za platne naloge (Mahngerichte) u svakoj saveznoj pokrajini — za osobe koje žive u Berlinu ili Brandenburgu Amtsgericht Wedding — a zahtjev se za cijelu Njemačku može pripremiti na online-mahnantrag.de. Ako stanodavac uloži prigovor, predmet se može nastaviti kao obična parnica.
Rokovi: vaše potraživanje za povrat pologa zastarijeva (Verjährung) nakon tri godine, računajući od kraja godine u kojoj je dospjelo — dakle nakon stanodavčeva roka za provjeru. Stanodavčeva potraživanja za štetu na stanu zastarijevaju šest mjeseci nakon što ste ga vratili, ali ih stanodavac u pravilu i nakon toga može prebiti s pologom. Tih šest mjeseci stoga nije rok za povrat pologa.
Kad se zgrada proda
Ako stanodavac proda stan ili zgradu, kupac preuzima obvezu povrata pologa — čak i ako mu prodavatelj novac nikada nije predao. Ako po završetku najma ne možete dobiti polog od kupca, i dalje odgovara prethodni stanodavac. Dokaz o uplati pologa čuvajte tijekom cijelog najma.
Alternative novčanom pologu
Neki stanodavci umjesto gotovine prihvaćaju jamstvo banke ili osiguravatelja (Mietkautionsbürgschaft, često zvano Kautionsversicherung). Zadržavate svoju ušteđevinu, ali plaćate godišnju naknadu koja vam se ne vraća; ako stanodavac postavi zahtjev, pružatelj plaća, a zatim novac traži od vas. Stanodavac ne mora prihvatiti takvo jamstvo, a sva osiguranja zajedno ne smiju premašiti tri hladne najamnine.
Ako vam je Jobcenter posudio novac za polog, dio zajma koji još niste vratili dospijeva čim vam stanodavac vrati polog. Provjerite svoje rješenje (Bescheid) i obavijestite Jobcenter.
Planirate sljedeću selidbu? Prije potpisivanja pročitajte što provjeriti u ugovoru o najmu i, ako tražite u Berlinu, kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radaru možete izraditi besplatni zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam e-mailom.